Ik wil mijn huis verhuren
Verhuurbemiddeling
Het verhuren van jouw woning is niet alleen een solide investering voor direct rendement, maar ook een waardevolle zet voor de langere termijn.
Om dit te realiseren, is het essentieel om betrouwbare én op tijd betalende huurders aan te trekken. Huurders zijn immers mensen, en het is belangrijk om te weten wie ze zijn, hoe je ze kunt bereiken en welke specifieke huurders je in jouw woning wilt verwelkomen.
Het plannen van bezichtigingen, flexibele rondleidingen aanbieden en mogelijk zelfs huuraanvragen afwijzen kunnen allemaal deel uitmaken van het proces. Een goed doordachte huurprijs, marktconform maar goed onderbouwd, is natuurlijk van groot belang. Overweeg ook hoe je de woning wilt verhuren – casco, gestoffeerd, of volledig gemeubileerd?
Het opstellen van een huurcontract lijkt misschien eenvoudig, maar het is cruciaal om zorgvuldig te overwegen wat je erin opneemt. Niet alles kan zomaar worden toegevoegd, en het is van belang dat het standhoudt als er onverhoopt problemen optreden. Dit geldt ook voor onvoorziene omstandigheden waarover je vooraf misschien niet hebt nagedacht.
Wij staan klaar om deze vragen en nog veel meer voor je te beantwoorden. Jouw gemoedsrust en het succes van jouw huurervaring staan bij ons centraal.
Het selecteren van geschikte huurder(s) voor jouw woning is een nauwgezet proces waarbij PMA Real Estate je graag ondersteunt.
Meer weten? Lees hier hoe wij dat doen.
Waar staat PMA Real Estate voor?
Wanneer je voor onze diensten kiest, ben je onderdeel van een team dat zich volledig richt op het vervullen van jouw wensen en behoeften. Met ruime ervaring in het aankopen, verhuren en beheren van woningen in meerdere regio’s van Nederland, delen we graag onze uitgebreide kennis met jou. Wij zijn deskundig, betrokken en richten al onze aandacht op jou als gewaardeerde klant.
PMA Real Estate is aangesloten bij SCWC- stichting veilig verhuren
Onze missie:
Samen werken aan een duurzaam rendement
Vrijblijvend kennis maken?
Kennisbank
Huis verhuren en belasting: zo zit dat
Auteur: Chelsey van der Vegt
bron: Huurwoningen.nl
Het verhuren van een woning is de ideale manier om extra geld te verdienen. Maar als je extra inkomsten hebt moet je natuurlijk wel rekening houden met extra belasting. In dit artikel leggen we de fiscale gevolgen van het verhuren van een woning per situatie uit.
De Belastingdienst verdeelt de inkomstenbelasting over 3 groepen, ook wel boxen genoemd:
Box 1: inkomen uit werk en woning
Box 2: inkomen uit aanmerkelijk belang
Box 3: inkomen uit sparen en beleggen
Het percentage inkomstenbelasting dat betaald moet worden verschilt per box. Als je een woning verhuurt, betaal je inkomstenbelasting in box 1 of box 3, afhankelijk van de situatie.
Je eigen woning (tijdelijk) verhuren
Je eigen woning is de woning waar jij eigenaar van bent en waar je je hoofdverblijf hebt. Wanneer je je eigen woning (tijdelijk) verhuurt, omdat je bijvoorbeeld een tijdje naar het buitenland gaat, moet je 70 procent van de huurinkomsten opgeven als ‘inkomsten uit tijdelijke verhuur’ in box 1. Je behoudt gedurende de verhuurperiode je recht op hypotheekrenteaftrek. Als je tijdens de verhuurperiode kosten hebt gemaakt die verband houden met de verhuur, zoals schoonmaakkosten en extra kosten voor gas, water en licht, mag je deze ook opgeven als aftrekpost.
Een tweede huis verhuren
Verhuur je een tweede woning, waar jij eigenaar van bent maar waar je niet woonachtig bent, bijvoorbeeld een vakantiewoning? Dan moet je de WOZ-waarde van deze woning opgeven in box 3 als ‘overige onroerende zaak’. De tweede woning wordt gezien als vermogen en ook zo belast. De huurinkomsten hoef je niet op te geven.
Een deel van je eigen woning verhuren
Als je een deel van je eigen woning verhuurt, bijvoorbeeld een kamer of verdieping, dan is er een kans dat je de huurinkomsten niet op hoeft te geven. Dit wordt ook wel de kamerverhuurvrijstelling genoemd. Om deze vrijstelling te krijgen moet je aan de volgende voorwaarden voldoen:
De jaarlijkse huurinkomsten waren in 2018 niet meer dan €5.246,-. In 2019 mogen de jaarlijkse huurinkomsten niet hoger zijn dan €5.367,-;
Jijzelf en de huurder(s) stonden gedurende de verhuurperiode bij de gemeente ingeschreven op het adres van de woning;
Het verhuurde deel was geen zelfstandige woonruimte;
Er was geen sprake van kortdurende vakantieverhuur.
Als je aan de bovenstaande voorwaarden voldoet, heb je recht op kamerverhuurvrijstelling. Je hoeft de huurinkomsten dan niet op te geven. Ook behoud je je recht op hypotheekrenteaftrek. Je moet het eigenwoningforfait van de gehele woning wel optellen bij je belastbaar inkomen in box 1.
Voldoe je niet aan alle voorwaarden voor kamerverhuurvrijstelling? Dan moet je de WOZ-waarde van het verhuurde deel van de woning opgeven als ‘overige onroerende zaak’ in box 3. Ook moet je het verhuurde deel van de eigenwoningschuld opgeven als schuld.
Bijvoorbeeld: Je verhuurt de helft van de woning. Dan geef je ook de helft van de WOZ-waarde en eigenwoningschuld op.
Een te koop staande woning verhuren
Wanneer je een te koop staande woning via de Leegstandwet verhuurt, betaal je nooit belasting over de huurinkomsten. Gedurende de verhuurperiode wordt de woning als vermogen belast in box 3 en verlies je je recht op hypotheekrenteaftrek. Wanneer de huurperiode eindigt, wordt de woning weer belast in box 1 en mag de hypotheekrente weer worden afgetrokken. Dit geldt tot maximaal 3 jaar na het kalenderjaar waarin je de woning verlaten hebt. Hierna wordt ook na afloop van de verhuurperiode de woning nog steeds als vermogen in box 3 belast en verlies je je recht op hypotheekrenteaftrek. Dit wordt ook wel de driejaarstermijn genoemd.
Uitzondering
Op alle eerder genoemde regels geldt een belangrijke uitzondering. Verleen je namelijk extra diensten die verband houden met de verhuur, zoals het verstrekken van linnengoed en handdoeken of het verzorgen van ontbijt? Dan wordt in sommige gevallen de volledige huuropbrengst belast als ‘inkomen uit overig werk’ of zelfs als ‘winst uit onderneming’ in box 1. Of dit zo is, hangt af van de hoeveelheid werk dat je uitvoert en de extra huurinkomsten die je hiervoor kunt krijgen. Als je naast de verhuur extra diensten aanbiedt kun je het best contact opnemen met het belastingkantoor. Zij kunnen je vertellen welke inkomsten je in jouw situatie moet opgeven.
Op dit artikel is onze disclaimer van toepassing.
De huurprijsverhogen van een woning in de vrije sector ?
Door Opsteen | advocaat in vastgoed
mei 2020
De huurprijs verhogen van een vrijesectorwoning? Zo doet u dat.
Met een huurprijsverhoging krijgt iedere verhuurder vroeg of laat te maken. In een eerder artikel legden we u al uit hoe huurders tegen een verhoging van de huurprijs kunnen optreden. In dit artikel leggen we u uit hoe verhuurders de huurprijs van een vrijesectorwoning kunnen verhogen. En niet alleen dat. We leggen ook uit wannéér verhuurders die huurprijs mogen verhogen. Interessant, zeker wanneer u te maken hebt met een huurcontract dat al jaren loopt en waarvan u van mening bent, dat de huurprijs niet meer voldoet. Zeker dan wilt u natuurlijk graag de huurprijs verhogen.
De wet over het verhogen van de huurprijs.
De wetgever heeft verhoging van de huurprijs van sociale huurwoningen beperkt. Zo mag de huurprijs voor deze woningen in 2020 maximaal met 5,1 % tot 6,6 % stijgen. Ongeacht wat partijen daarover zelf in het huurcontract hebben afgesproken. Bovendien moeten partijen daarbij ook rekening houden met het inkomen van de huurder. Voor de verhuur van vrijesectorwoningen (ook wel liberale huurwoningen) gelden deze beperkingen niet. Behalve dan dat ook daarvoor geldt, dat verhuurders de huurprijs maximaal één keer per jaar mogen verhogen.
Hoe verhoogt u dan de huurprijs van een vrijesectorwoning?
Een verhuurder van een vrijesectorwoning kan de huurprijs op twee manieren verhogen:
door de hierover in het huurcontract opgenomen afspraken over indexering van de huurprijs uit te voeren;
op eigen verzoek, dus door dat aan de huurder voor te stellen.
Beide mogelijkheden behandelen we hierna. Let op. Beide verhogingsmogelijkheden mogen maar één keer per jaar (12 maanden) worden toegepast. Ongeacht de afspraken die partijen daarover hebben gemaakt, mag een verhuurder de huur namelijk maar één keer per jaar verhogen. Dat is wettelijk geregeld.
Optie 1. De huurprijs verhogen door te indexeren.
Tegenwoordig nemen partijen bijna altijd in hun huurcontracten een bepaling op waarin zij hebben afgesproken, dat de huurprijs jaarlijks wordt ‘geïndexeerd’. Die indexering houdt dan de afspraak in met welk percentage de huurprijs jaarlijks mag stijgen. Daarbij kunnen partijen een vast percentage afspreken. Meer gebruikelijk is echter om de hoogte van de indexering te koppelen aan een prijsindex. Met behulp van die prijsindex berekent u dan telkens de verhoging en dus de nieuwe huurprijs.
Maakt u als verhuurder gebruik van deze mogelijkheid en gaat u over tot indexering, dan moet de huurder dit accepteren. Immers, hij heeft bij het aangaan van het huurcontract geaccepteerd, dat u periodiek de huurprijs zou indexeren (verhogen). Maakt u gebruik van die indexeringsmogelijkheid, dan voert u dus slechts de gemaakte afspraken uit. Het enige dat u moet doen, is uw huurder informeren over de nieuwe huurprijs en hoe die tot stand is gekomen. Wanneer u dat moet doen, is niet geregeld in de wet. Vaak staat hierover wel wat in het huurcontract opgenomen. Is dat niet het geval, dan adviseren wij u om die nieuwe huurprijs in ieder geval twee maanden van tevoren kenbaar te maken. Daarmee voorkomt u namelijk misverstanden en dus gedoe.
Optie 2. Op voorstel van de verhuurder de huurprijs verhogen.
Levert de indexering niet of nauwelijks de gewenste huurprijs op, dan kunt u als verhuurder ook de huurprijs verhogen door dit aan de huurder voor leggen. In dat geval legt u de huurder een nieuwe huurovereenkomst voor met dus die hogere huurprijs. Dit voorstel mag elk voorstel zijn, maar moet wel redelijk zijn. Zeker wanneer u een reële mogelijkheid wilt hebben om acceptatie van die nieuwe huurprijs af te dwingen. De huurder is namelijk niet verplicht om uw voorstel te accepteren. Hij mag het weigeren én daarmee dus vasthouden aan de oorspronkelijk afgesproken huurprijsafspraken.
Wat als de huurder het voorstel tot verhoging van de huurprijs weigert?
Weigert de huurder, dan kan die weigering een grond opleveren om de huurprijs op te zeggen. Nadeel: Dit kan alleen via de rechter. Een huurovereenkomst voor woonruimte blijft namelijk lopen, totdat de rechter de beëindiging daarvan heeft afgesproken. Of wanneer partijen zelf samen de beëindiging van de huurovereenkomst hebben vastgelegd in een beëindigingsovereenkomst.
Terug naar de weigering van de huurder én uw wens om toch door te pakken richting die nieuwe huurprijs. Desnoods met een nieuwe huurder. Accepteert de huurder de nieuwe huurprijs niet, dan moet u dus de huurovereenkomst opzeggen. Accepteert de huurder vervolgens ook die opzegging niet, dan moet u dus naar de rechter. De rechter moet dan beoordelen of uw voorstel redelijk was. Of u terecht de huurprijs hebt willen verhogen en of de nieuwe huurprijs redelijk was. Is dat het geval, dan had de huurder uw voorstel niet mogen weigeren en hebt u dus terecht de huurovereenkomst opgezegd.
De uitkomst van dit oordeel van de rechter is niet goed te voorspelen. Daarom is het extreem belangrijk, dat wanneer u deze stap zet, dat u dan ook ‘een goed verhaal’ hebt. U moet dus om te beginnen de voorgestelde verhoging goed én ook schriftelijk onderbouwen. Bent u geen makelaar of taxateur, dan is mijn advies om er een in te schakelen. Bij voorkeur iemand die gespecialiseerd is in het bepalen van de markthuur. Zonder een advies van een specialist zijn uw kansen namelijk praktisch nihil op een gunstig oordeel van de rechter.
Hebt u die nieuwe huurprijs goed onderbouwd met een rapport over de markthuur waaruit blijkt dat u echt een redelijk en reëel voorstel hebt gedaan? Dan staat daarmee nog steeds niet de redelijkheid van uw voorstel vast. De rechter kijkt namelijk verder dan dat. Hij kijkt naar alle voor uw specifieke zaak concrete omstandigheden. Zo kijkt hij bijvoorbeeld ook naar de huurder. Wat voert hij aan? Kan hij de nieuwe huurprijs überhaupt dragen? En hoe hebt u voorgesteld om de nieuwe huurprijs in te laten gaan? Direct in zijn geheel of stapsgewijs? En hoe lang van tevoren hebt u het voorstel gedaan? Allemaal zaken die de rechter meeneemt in zijn beoordeling.
Stel, uw voorstel is inderdaad redelijk. In dat geval geeft de rechter de huurder een laatste kans om toch nog met het huurvoorstel in te stemmen. In dat geval komt dus die nieuwe huurovereenkomst mét dus die nieuwe huurprijs tot stand. Weigert de huurder nog steeds? Dan beëindigt de rechter de huurovereenkomst en bent u dus vrij om met een nieuwe huurder een huurovereenkomst aan te gaan.
Samenvatting: De te doorlopen stappen bij de verhoging van de huurprijs van een vrijesectorwoning.
Is volgens u sprake van een huurprijs die (serieus) afwijkt van de markthuur én wilt u de huurprijs echt verhogen? U moet dan in ieder geval de volgende stappen doorlopen:
Ga na welke mogelijkheden in de huurovereenkomst zijn opgenomen om de huurprijs te verhogen. Is gekozen voor indexering, dan kunt u in ieder geval de huurprijs indexeren.
Hebt u geen indexering afgesproken? Of kunt u via de weg van indexering de huurprijs onvoldoende verhogen? Schakel dan een specialist in om te bepalen wat de huurprijs is én laat hem dit vastleggen in een rapport.
Ondersteunt het rapport inderdaad uw conclusie, dat de huidige huurprijs absoluut niet aansluit bij de markthuurprijs? Bepaal dan de nieuwe huurprijs en leg die aan uw huurder voor. Stel hem daarbij voor een nieuwe huurovereenkomst voor die hogere huurprijs aan te gaan.
Geef de huurder een redelijke termijn om met uw voorstel in te stemmen.
Stemt de huurder in, dan komt daarmee de nieuwe huurprijs per de afgesproken datum tot stand.
Stemt de huurder niet in én bent u niet langer bereid om de woning tegen de huidige huurprijs te verhuren, dan moet u de huurovereenkomst opzeggen. Die opzegging moet schriftelijk én per aangetekende post of deurwaardersexploot verstuurd worden.
De opzegtermijn bedraagt minimaal drie en maximaal zes maanden. De opzegtermijn wordt namelijk telkens met één maand verlengd voor elk jaar dat de huurder in uw woning heeft gewoond. Tot dus dat maximum van zes maanden.
Daarnaast moet uw opzeggingsbrief zijn gericht aan alle huurders afzonderlijk én moet deze de redenen van de opzegging (opzeggrond) bevatten. In dit geval zegt u natuurlijk op, omdat de huurder niet heeft ingestemd met uw redelijke voorstel tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Dat neemt u dus op in uw opzeggingsbrief.
Verder moet u in deze brief de huurder vragen om u binnen zes weken te laten weten of hij wel of niet instemt met de opzegging en dus beëindiging van de huurovereenkomst.
Stemt de huurder niet in met de beëindiging of reageert hij niet, dan hoeft u geen herinnering te sturen. U mag dan namelijk meteen een gerechtelijke procedure starten en dus de huurder laten dagvaarden.
Hennepteelt in uw woning (?)
Bron: Huurwoningen
Help, hennep! Hoe voorkomt u de sluiting van een door u verhuurd pand?
Door Opsteen | advocaat in vastgoed
2018
Bij de bestrijding van drugsgerelateerde criminaliteit is het inmiddels standaard dat burgemeesters woningen en bedrijfspanden sluiten wanneer daar meer dan de toegestane hoeveelheid drugs wordt aangetroffen. Dit om deze vorm van criminaliteit aan te pakken. Deze panden zijn echter doorgaans verhuurd en dus zijn in de praktijk vooral de verhuurders van die panden de dupe. De huurders zijn namelijk vaak vertrokken, terwijl de verhuurder als gevolg van die sluiting een aantal maanden niet de vrije beschikking over zijn pand heeft. Bovendien ontvangt hij gedurende die periode in bijna alle gevallen ook geen huur. Op een sluiting zit u als verhuurder dus echt niet te wachten. Maar hoe kunt u zo’n sluiting dan voorkomen?
Casus
We noemen een voorbeeld uit te praktijk. Het gaat om een zaak waarin de eigenaren van een woning in Almere die woning verhuurden. Daarbij hadden zij de verhuur uitbesteed aan een makelaar. Bij een onderzoek naar de woning trof de politie 210 hennepplanten en 16 lampen van 600 Watt aan. Gelet op de omvang van de kwekerij én omdat er stroom werd afgetapt, concludeerde de burgemeester dat sprake was van bedrijfsmatige hennepteelt. Het betrof hier immers, aldus de burgemeester, een grove overschrijding van de door het OM toegestane hoeveelheid voor eigen gebruik. Daarom besloot de burgemeester de woning op grond van artikel 13b, eerste lid, van de Opiumwet te sluiten voor de duur van drie maanden. De eigenaren van de woning waren het niet eens met deze sluiting en zijn daartegen een procedure gestart. Zij waren namelijk van oordeel dat ij op dat moment niet verantwoordelijk waren voor het gebruik van de woning. Of toch wel?
Rechtspraak
De rechtbank overwoog in deze zaak, dat de persoonlijke verwijtbaarheid van de eigenaren geen rol speelt bij de vraag of de sluiting van een woning gerechtvaardigd is. Van de eigenaren mocht worden verwacht dat zij regelmatig bij de huurder informeerden naar het gebruik van de woning. Iets wat zij niet hadden gedaan. De rechtbank oordeelde daarom dat het algemeen belang dat met de sluiting was gediend in dit geval zwaarder woog, dan het belang van de eigenaren. De burgemeester had dus wel degelijk in alle in redelijkheid tot sluiting van de woning kunnen overgaan.
De eigenaren waren het hier niet mee eens en gingen in hoger beroep. Zij vonden de sluiting namelijk oneerlijk, omdat zij zelf niet betrokken waren bij de teelt. Daarnaast betoogden zij dat de makelaar verantwoordelijk was voor het beheer van de woning. Bovendien was er geen reden (geweest) om eraan te twijfelen dat het beheer goed werd uitgevoerd.
Volgens de Raad van State was het aan de eigenaren om het gebruik van de woning te controleren. Niet aan de makelaar. Dat is namelijk vaste jurisprudentie. Zo oordeelde de Raad van State hier bijvoorbeeld ook over op 14 maart 2018. De eigenaren mochten dus niet zomaar alle beheertaken overlaten aan de makelaar. Dat hadden zij wel gedaan en dus was de Raad van State van oordeel dat de rechtbank terecht tot haar conclusie was gekomen. De burgemeester had dus wel degelijk in redelijkheid tot sluiting van de woning kunnen overgaan.
Conclusie
Als eigenaar van een verhuurd pand wordt er van u verwacht dat u tot op zekere hoogte informeert naar het gebruik ervan. Doet u dat niet en er wordt er, net zoals in de onderliggende kwestie, een hennepkwekerij in uw pand gevonden, dan is de burgemeester op grond van de Opiumwet bevoegd om uw pand te sluiten. Op dat moment verliest u dus tijdelijk de vrije beschikking over uw eigendom. Ongeacht alle financiële gevolgen.
Tips
Wij kunnen ons voorstellen dat uw huurder niet zomaar toegeeft dat hij hennep teelt op uw zolder. Daarom is het van belang dat u zoveel mogelijk de controle houdt. Uiteraard mét behoud van de goede verhuurder-huurder-relatie waarbij u verplicht bent om aan uw huurders het (ongestoord) huurgenot te verschaffen. Om die controle te houden kunt u bijvoorbeeld het volgende doen:
Neem in het huurcontract expliciet op dat het verboden is om in strijd met de Opiumwet te handelen en werk dit verbod verder uit. Bijvoorbeeld door er specifieke boetebepalingen aan te wijden. Maar dat niet alleen: neem ook op dat de huurder expliciet instemt met periodieke controles.
Voer die periodieke controles ook daadwerkelijk uit en houdt dit bij in uw administratie. Werk met een standaard controlerapport en voer ook de specifiek op het ontdekken van handelen in strijd met de Opiumwet gerichte controles uit. Maak dat standaard onderdeel van uw controles. Controleer dus bijvoorbeeld altijd de meterkast en leg alles vast. Zowel schriftelijk als op beeldmateriaal. Noteer dus ook dat u hierop hebt gecontroleerd.
Verder is het altijd handig om eens bij uw buren of andere wijkbewoners naar opvallende zaken in en rondom het verhuurde te informeren. Denk daarbij bijvoorbeeld aan: stankoverlast door een penetrante geur, voortdurend geluid van afzuiginstallaties, condensvorming op de ramen, bouw- en sjouwactiviteiten op vreemde tijdstippen en bij sneeuw, een onbesneeuwd dak.
Mocht er desondanks wat worden aangetroffen, reageer direct richting de huurder én richting de burgemeester.
Met deze tips hebt u niet de garantie dat u uiteindelijk een sluiting kunt voorkomen. Feit is namelijk dat het beleid van burgemeesters enorm zwart-wit is en dat daarin nauwelijks ruimte bestaat voor een belangenafweging. Toch menen wij dat u met het voorgaande wel kans maakt op een andere uitkomst.
Wet Damocles: mag de burgemeester uw pand sluiten?
2019
In het pand dat u verhuurt, heeft de politie een hennepplantage gevonden. Ontzettend vervelend natuurlijk. Want naast de enorme ravage die u aantrof, heeft de burgemeester ook besloten om uw pand tijdelijk te sluiten. Dat doet hij met een beroep op de Wet Damocles. Maar mag de gemeente dat eigenlijk wel doen? En zo ja, (hoe) kunt u een sluiting dan voorkomen?
Sluitingsbevoegdheid van de burgemeester.
Zodra er meer dan de toegestane hoeveelheid drugs in uw pand wordt aangetroffen, mag de burgemeester in principe tot sluiting overgaan. Dat is geregeld in artikel 13b Opiumwet, ook wel bekend als de Wet Damocles, die we hiervoor al noemden. Omdat een sluiting (ook) voor de pandeigenaar grote gevolgen heeft, moet de burgemeester zijn besluit wel altijd goed kunnen motiveren. Gelukkig lijken daar in de rechtspraak steeds strengere eisen aan gekoppeld te worden.
Heeft de burgemeester zijn beleid gevolgd?
Die sluitingsbevoegdheid van de burgemeester vindt zijn grondslag in de Wet Damocles. In (veruit) de meeste gevallen heeft het college die sluitingsbevoegdheid nader ingevuld in beleidsregels. Wordt uw pand gesloten? Controleer dan altijd of de burgemeester wel volgens zijn eigen beleid handelt. Ga bijvoorbeeld na of de sluiting wel in overeenstemming is met het beleidsdoel. En hoe lang de sluiting volgens de beleidsregels mag duren.
Heeft het college geen beleid vastgesteld? Ook dan kan de burgemeester tot sluiting overgaan. Die bevoegdheid volgt namelijk uit de Wet Damocles. Voor de burgemeester wordt het dan wel lastiger om de sluiting goed te motiveren.
Verhuurder niet altijd verantwoordelijk voor misbruik van zijn pand!
Als verhuurder bent u verantwoordelijk voor de gang van zaken in uw pand. Daarom moet u voldoende maatregelen treffen om misbruik van uw pand te voorkomen. Doet u dat niet? Of niet voldoende? Dan wordt het u aangerekend dat uw pand voor hennepteelt is misbruikt. En, dat uw huurder uw pand dus in strijd met de Wet Damocles heeft gebruikt. Maar heeft u er (binnen uw macht) alles aan gedaan om een dergelijk misbruik te voorkomen? Grote kans dat u dan niet verantwoordelijk wordt gehouden voor de illegale hennepteelt in uw pand.
Welke maatregelen moet de verhuurder treffen?
Of u voldoende maatregelen hebt getroffen, hangt af van de omstandigheden van het geval. Wel blijkt uit vaste rechtspraak dat voor de beoordeling of u dat hebt gedaan, in ieder geval de volgende zaken relevant zijn:
Bevat het huurcontract bepalingen die het risico op misbruik van het pand beperken? Hebt u bijvoorbeeld een expliciet verbod op hennepteelt opgenomen? Of een verbod op onderhuur?
Waren er verdachte signalen die u had moeten opmerken? Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn als de huurder de huur steeds contant heeft betaald. Of als er steeds een andere contactpersoon namens de huurder optrad. Of, dat er vooral ’s avonds in plaats van overdag bedrijfsactiviteiten waren.
Ten slotte vindt de rechter het erg belangrijk dat de verhuurder voldoende concreet toezicht heeft gehouden. Uit vaste rechtspraak blijkt namelijk dat de verhuurder regelmatig controles moet uitvoeren die zijn gericht op het gebruik van het pand. Enkele bezoeken zijn daarvoor dus niet genoeg. Bovendien is het belangrijk, dat die controles schriftelijk worden vastgelegd én dat daaruit blijkt, dat (ook) op strijdig handelen met de Wet Damocles (lees: Opiumwet) is gecontroleerd.
Hebt u de huurder vooraf gescreend op betrouwbaarheid? Of hebt u dat een makelaar later doen?
Let op! Hebt u een makelaar ingeschakeld? En werd u desondanks geconfronteerd met een onbetrouwbare huurder? Check dan onder welke omstandigheden de makelaar dan aansprakelijk is voor (een deel van) uw schade.
Tips om de sluiting van uw pand te voorkomen.
De sluiting van uw pand kunt u (dus) voorkomen door voldoende maatregelen te treffen. Concrete tips geven wij u in ons eerdere artikel over dit onderwerp. In aanvulling op deze tips blijkt uit wat recentere rechtspraak, bovendien dat de verhuurder een sluiting kan voorkomen door:
het opvolgen van het gemeentelijk advies over de uit te voeren (periodieke) controles. Ga daarom na of uw gemeente een controlebeleid voor verhuurders heeft opgesteld.
Daarnaast is het verstandig om direct contact op te nemen met de politie, nadat u de illegale activiteiten hebt ontdekt.
zie ook
hoe voorkom ik dit ?
Huurachterstand, en nu ?
Bron: Huurwoningen
Huurachterstand huurder.
Dit is de procedure in 5 stappen
Bron Intocash
Jouw huurder betaalt niet. De huurachterstand loopt op. Herinneringen en aanmaningen lijken geen effect te hebben. Hoe nu verder? Wat is de procedure rondom aanmaning, ontruiming en/of huisuitzetting?
Huurachterstand procedure
Een huurder betaalt zijn maandelijkse huur niet meer. Er ontstaat een huurachterstand. Deze huurachterstand kan meerdere oorzaken hebben: financiële problemen, werkeloosheid een echtscheiding. Vervelend voor de huurder én verhuurder. Je wilt als verhuurder weten wat de officiële procedure is bij huurachterstand. En wat de regels zijn rondom ontruiming of huisuitzetting bij huurachterstand. We leggen het uit in 5 (of 6) stappen.
Betalingsregeling bij huurachterstand –
Stap 0 (optioneel)
Een eerste mogelijkheid is dat de huurder een betalingsregeling voorstelt. Omgekeerd kan natuurlijk ook. Je bent als verhuurder niet verplicht om op dit verzoek in te gaan.
Huurachterstand aanmaning
– Stap 1
De betalingsprocedure bij een huurachterstand wijkt af van de procedure omtrent ‘regulier’ betalingsverzuim. Bij huurachterstand is een huurder automatisch ‘in gebreke’. Na het verstrijken van de betalingstermijn ontvangt de huurder een betalingsherinnering of een aanmaning (WIK-brief). In een brief aanmaning huurachterstand moet onder andere het volgende worden vermeld.
• De betalingstermijn van 14 dagen of meer
• Het feit dat die termijn ingaat de dag na ontvangst van de brief
• Dat bij het uitblijven van de betaling incassokosten gelden
• Hoe hoog deze incassokosten zijn
Huurachterstand incassoprocedure
– Stap 2
Betaling blijft uit. De achterstand loopt verder op. Je schakelt een bureau in
Je geeft hiermee de verdere procedure uit handen. Het incassobureau verzorgt de verdere communicatie richting huurder. De incassokosten komen overigens voor rekening voor de huurder. Daarbij geldt wanneer de verhuurder uiteindelijk niet betaalt, dan betaal je het incassobureau ook niet. De ervaring leert dat door het inschakelen van een incassobureau veel betalingen alsnog worden voldaan.
Gerechtelijke procedure
– Stap 3
De huurder blijft in gebreke, ondanks pogingen van het incassobureau. Je kunt als verhuurder vervolgens besluiten om een gerechtelijke procedure te starten. De zaak komt dan voor de kantonrechter. Deze bekijkt of ontbinding van het huurcontract of ontruiming van de woning vanwege huurachterstand toegestaan is. Op die manier kan de woning verhuurd worden aan een nieuwe huurder.
Ontruiming bij huurachterstand
– Stap 4
De rechter zal een uitzetting of ontruiming niet zomaar toestaan. Vereist is dat de huurder al meer dan drie maanden in gebreke is. Het is ook mogelijk dat de rechter ontruiming van de woning toewijst bij 2 maanden huurachterstand. Dit kan indien de huurder binnen een jaar voorafgaande aan een tweede rechtszaak al eerder door de rechter veroordeeld is tot wanbetaling van de huur (eerste rechtszaak). Ook als huurder bijvoorbeeld tussentijds of gedurende de procedure betaalt.
Deurwaarder inschakelen
– Stap 5
De deurwaarder speelt pas in de laatste fase een rol bij de huurachterstand. De deurwaarder overhandigt de uitspraak van de kantonrechter persoonlijk aan de huurder. Deze heeft zo een laatste kans om de woning zelf te ontruimen en te verlaten. Weigert de huurder dit, dan kan de deurwaarder samen met de politie overgaan tot huisuitzetting of ontruiming van de woning.
Gemeubileerd verhuren - Suitcase ready
Dan is het handig om deze ” turn key” af te leveren .
HIerbij moet ervan uitgaan dat de huurder alleen zijn koffer mee heeft bij het intrekken.
Hiervoor heeft Propertybycase een handig inventarisatie lijst gemaakt.
Een zgnd Suitcase ready- Just in case
Veilig verhuren van jouw woning
Veilig verhuren: herken én voorkom criminele activiteiten in jouw woning
Bron: Huurwoningen.nl
Wil je je woning met een gerust hart verhuren, dan is het belangrijk om te weten hoe je criminele activiteiten van een huurder kunt herkennen én voorkomen. In dit artikel vertellen we je daarom alles wat je moet weten over veilig verhuren.
Je hoort het regelmatig in het nieuws: een opgerolde wietplantage in een huurwoning, een illegale wapenopslag in een garagebox of een topcrimineel die ergens zat ondergedoken. Het klinkt als een ver-van-je-bed-show, maar het komt overal in Nederland voor. Met name huurwoningen zijn een veelgebruikte schuillocatie voor criminele activiteiten.
Gevolgen voor de verhuurder
Als huurders een woning gebruiken als wietplantage, illegale opslag of schuillocatie, dan kan dat vergaande gevolgen hebben voor de verhuurder. De gemeente kan bijvoorbeeld besluiten om de woning tijdelijk te ‘sluiten’, waardoor je als verhuurder een paar maanden tot soms wel een jaar huurinkomsten misloopt. En als er sprake is van criminele activiteiten keert de verzekering schade aan je woning lang niet altijd uit. Daarnaast heeft de hypotheekverstrekker bij misbruik van een woning het recht om op te zeggen. Kortom: de financiële gevolgen kunnen enorm zijn. Daarom moet je als verhuurder altijd kunnen bewijzen dat je niets met de illegale praktijken te maken hebt.
Vermoeden van crimineel gedrag van de huurder
Criminelen doen er vaak alles aan om onopgemerkt te blijven. Het is daarom belangrijk om je bewust te zijn van kleine signalen die kunnen wijzen op criminaliteit in jouw woning. Denk aan contante of ongebruikelijke betalingen, wisselende contactpersonen of huurders die slecht bereikbaar zijn en controles weigeren. Ook activiteiten rondom de woning op vreemde tijdstippen, bouw- en sloopwerkzaamheden in de woning, beveiliging voor het pand, afgeplakte ramen en ramen die permanent open staan moeten alarmbellen doen rinkelen.
Voorkomen is beter dan genezen
Weet je waar je op moet letten, dan kun je de kans dat je in zee gaat met een malafide huurder flink beperken. Voorkomen is natuurlijk beter dan genezen. En dat begint bij het selecteren en screenen van een huurder.
Een huurder vinden: de eerste selectie
De eerste selectie is daarom minstens zo belangrijk. Om een geschikte huurkandidaat te selecteren, heb je als verhuurder informatie nodig over onder andere de motivatie van de huurkandidaat, de huurgeschiedenis en werk en inkomen. Denk aan wie de woning komt huren, waarom de woning aanspreekt, waar de huurder eerder heeft gewoond waar de huurder werkt en wat het inkomen is.
Tip: het is aan te raden om in de advertentie te vermelden dat een screening onderdeel is van het selectieproces en welke documenten hiervoor nodig zijn. Voor malafide huurders werp je zo al een drempel op om te reageren.
De bezichtiging
Wanneer een woning in de verhuur gaat is het gebruikelijk om een bezichtiging te plannen met een of meerdere geïnteresseerden. Dit is een ideale gelegenheid om een beeld te krijgen van deze potentiële huurders. Malafide huurders blijven graag anoniem. Wanneer een huurder niet zelf op de bezichtiging verschijnt, kan dit een alarmbel zijn.
De screening
Na het selecteren van een huurkandidaat kan de screening worden uitgevoerd. Hierbij wordt aan de hand van officiële documenten de identiteit en de credibiliteit van de huurkandidaat gecheckt. Een huurderscreening is niet verplicht, maar wel aan te raden. Dat heeft twee redenen. Ten eerste wordt de identiteit en de financiele achtergrond van een huurkandidaat met een screening gecontroleerd, waardoor de kans op malafide praktijken een stuk kleiner wordt. Ten tweede sta je met een screening een stuk sterker als er wél sprake is van criminele activiteiten in je woning en je moet bewijzen dat je hier niets mee te maken hebt.
Bij een screening worden onder andere de volgende documenten gecontroleerd:
– het identiteitsbewijs
– de laatste drie loonstroken en een bankafschrift waarop de loonstorting te zien is
– een werkgeversverklaring
– een uittreksel van het bevolkingsregister (na inschrijving in de woning)
– een verblijfsvergunning (indien nodig)
– een verhuurdersverklaring (optioneel)
Het controleren van deze officiële documenten kun je zelf doen, maar om zeker te weten dat de screening correct wordt gedaan, kun je dit ook aan een professionele partij over te laten. Denk aan een makelaar of een bureau dat gespecialiseerd is in het controleren van persoonsgegevens.
Lees meer over de screening van een potentiële huurder hier
Het huurcontract
Is de huurder goed uit de screening gekomen dan rest alleen nog het tekenen van het huurcontract. De meeste contracten worden opgesteld aan de hand van modellen van de Raad van Onroerende Zaken, aangevuld met specifieke bepalingen en clausules. Een aantal bepalingen zijn belangrijk om toe te voegen. Denk aan een verbod op criminele activiteiten in de woning of een verbod op onderhuur. Bij deze bepalingen kun je aangeven dat je als verhuurder het recht hebt om een ontbindingsprocedure te starten als er niet aan de bepaling wordt voldaan. Bovendien kun je in het huurcontract laten opnemen dat je als verhuurder recht hebt op een periodieke inspectie van de woning.
In principe is het mogelijk om een huurcontract zelf op te stellen. Toch is het aan te raden om het contract te laten opstellen of ten minste te laten controleren door een makelaar of juridische partij. Een makelaar of juridische partij kan het contract toetsen aan de wet en zorgt ervoor dat het contract waterdicht is.
Lees meer over welke huurcontracten er zijn
Aanvullende tips
Met een goede screening en een goed in elkaar gezet huurcontract zit je als verhuurder meestal wel goed. Toch zijn er nog een aantal dingen waarmee het verhuurproces nog iets veiliger kan worden gemaakt.
Zorg ervoor degene die gescreend wordt dezelfde persoon is als die de sleutel komt halen en het huurcontract tekent;
Ga alleen akkoord met betaling via bankoverschrijving, niet met een contante betaling. Controleer daarbij ook of de naam van de rekeninghouder overeenkomt met de naam van de huurder;
Maak met de huurder afspraken over een periodieke controle van de woning, waarbij je kijkt of er onderhoudswerkzaamheden aan de woning nodig zijn;
Laat de huurder een elektriciteitscontract afsluiten op zijn eigen naam;
Vraag altijd om een borgsom;
Zet mondeling gemaakte afspraken altijd op papier en houd een documentatie bij van alle contactmomenten. Bevestig telefonische afspraken per mail;
Doe een voorinspectie en maak een inspectierapport op met duidelijke foto’s van de staat van het gehuurde. Voorzie de foto’s van een datum en laat de huurder het document ondertekenen;
Leg de meterstand(en) vast als de huurder de woning betrekt;
Heb je je huurder goed gescreend, is je contract goed in elkaar gezet en wordt de criminele activiteit direct gemeld, dan hou je de consequenties voor jou als verhuurder zo klein mogelijk.