Nederland – Woningmarkt bestaande bouw – november 2025
Prijsstijgingen en overbiedingen vlakken af -> dynamiek onveranderd hoog
In november stabiliseren de woningprijzen: vooral bij appartementen vlakt de stijging
merkbaar af. Het aanbod groeit door, het aantal verkopen blijft hoog. Verkooptijden lopen
licht op en het overbieden neemt verder af.
De markt blijft krap, maar de druk op kop vermindert — voorzicht schuift de balans richting meer rust.
Algemeen beeld
November 2025 was opnieuw een drukke maand op de Nederlandse koopmarkt. Er werden 20.131
bestaande koopwoningen verkocht, iets minder dan in oktober (20.656), maar nog altijd circa 2%
meer dan in november 2024. De gekte is er dus niet uit, maar de piekactiviteit van oktober zakt wat
terug. Voor wie nu zoekt, betekent dit dat je nog steeds stevige concurrentie hebt, maar dat het
veilinggevoel van eerder dit jaar iets afneemt.
De mediane verkoopprijs voor alle woningtypen samen kwam in november uit op € 489.000. Dat is
zo’n 3% hoger dan een jaar terug (€ 474.000), maar wel net onder het niveau van oktober (€
499.000). Prijzen stijgen dus op jaarbasis nog duidelijk, maar op maandbasis is sprake van een pas op
de plaats.
Appartementen zijn een belangrijke motor in het stedelijke segment: zij werden in
november gemiddeld voor € 5.509 per m² verkocht, ruim 2% duurder dan in november 2024 (circa €
5.403 per m²) en vrijwel gelijk aan oktober.
De verkooptijd (looptijd van transacties) liep iets op: een woning staat nu mediaan 30 dagen te koop
voordat er een koopakte wordt getekend, tegen 27 dagen in oktober en 28 dagen een jaar geleden.
Overbieden blijU normaal, maar koelt wat af: gemiddeld wordt er in november circa 4,6% boven de
vraagprijs betaald, minder dan in oktober (5,2%) en iets onder niveau van vorig jaar (4,9%). Aan de
aanbodkant is de markt duidelijk aan het verruimen. Op 1 november stonden 42.990 woningen in
aanbod, ruim 21% meer dan een jaar eerder en iets meer dan een maand ervoor. De looptijd van het
aanbod daalde op jaarbasis van 48 naar 44 dagen, maar liep wel licht op ten opzichte van oktober (42
dagen). De krapte-indicator komt uit op 2,3 (tegen 2,0 in oktober en 2,1 een jaar eerder): nog steeds
een duidelijke verkopersmarkt, maar wel met meer keuze en iets meer lucht voor kopers.
Appartementen
Appartementen blijven populair onder starters en jonge stellen. In november wisselden 6.668
appartementen van eigenaar, een fractie meer dan in oktober (6.599) en ruim 2% meer dan een jaar
geleden (6.532). De mediane verkoopprijs kwam uit op € 394.000: ongeveer 1% hoger dan in
november 2024 (€ 390.000), maar net onder oktober (€ 398.000). De echte prijsdruk zie je in de
vierkante-meterprijs: € 5.509 per m² in november tegenover ongeveer € 5.403 een jaar eerder (+2%)
en slechts een haar lager dan in oktober (€ 5.515). Met andere woorden: je krijgt net iets minder
meters voor hetzelfde budget.
De verkooptijd van appartementen loopt op naar een mediaan van 30 dagen, tegenover 27 dagen in
oktober en 27 dagen een jaar terug. Dat is nog steeds snel, maar het jachtige tempo van begin 2025 is
er wat af. Ook aan de biedkant zie je een kleine afkoeling: kopers leggen gemiddeld zo’n 5,8% boven de vraagprijs neer, tegen 6,1% in oktober en 5,9% vorig jaar. Overbieden is dus nog steeds de norm in
dit segment, maar de druk neemt heel langzaam af, wat starters net wat meer ademruimte geeU.
Tussenwoningen
Voor veel dertigers is de tussenwoning het klassieke doorgroeihuis. In november werden 5.116
tussenwoningen verkocht. Dat is ruim 3% meer dan in november 2024 (4.959), maar iets minder dan
in oktober (5.298). De mediane verkoopprijs ligt nu op € 458.000, een stevige stijging van ongeveer
4,6% ten opzichte van november 2024 (€ 438.000). Ten opzichte van oktober (€ 463.000) is de prijs
licht teruggelopen, wat erop wijst dat de grootste inhaalslag voorlopig achter de rug is.
Tussenwoningen verkopen nog steeds razendsnel: de mediane verkooptijd ligt op 26 dagen, twee
dagen langer dan in oktober en ook twee dagen langer dan vorig jaar (24). Wie een tussenwoning
zoekt, moet dus nog steeds snel schakelen, maar heeft net iets meer bedenktijd dan een jaar
geleden. Het overbiedingspercentage ligt rond de 6%, duidelijk lager dan de 7% van een jaar terug en
ook onder de circa 6,7% van oktober. De onderhandelingsruimte blijft klein, maar de extreme
biedrondes van de coronajaren zijn zichtbaar voorbij.
Hoekwoningen
de “ruime tussenwoning met extra licht en tuin” – doen het in november prima. Het
aantal transacties komt uit op 2.701, ruim 5,5% meer dan een jaar geleden (2.558) maar iets onder
het niveau van oktober (2.816). De mediane verkoopprijs bedraagt € 484.000, ongeveer 1% hoger
dan in november 2024 (€ 479.000) en net onder de € 494.000 van oktober. Kopers betalen dus nog
altijd meer dan vorig jaar, maar de prijsstijgingen vlakken duidelijk af.
De verkooptijd van hoekwoningen loopt op naar een mediaan van 28 dagen, tegenover 25 dagen in
oktober en 26 dagen een jaar eerder. De druk op de ketel blijU, maar er is iets meer ademruimte voor
oriëntaBe, bezichtigingen en financiering. Ook hier zie je een daling van het overbiedingspercentage:
gemiddeld wordt er nog zo’n 4,3% boven de vraagprijs geboden, waar dat een jaar geleden rond de
5,3% lag en in oktober nog circa 5,4% was. Dat maakt hoekwoningen nét wat toegankelijker voor
kopers die iets meer buitenruimte zoeken zonder meteen richBng het vrijstaande segment te hoeven.
Twee-onder-een-kapwoningen
Twee-onder-een-kapwoningen blijven gewild bij gezinnen die net een stap groter willen wonen. In
november werden 2.846 van deze woningen verkocht, iets meer dan in november 2024 (2.808) maar
bijna 5% minder dan in oktober (2.994). De mediane verkoopprijs ligt op € 537.000, ruim 4,3% hoger
dan een jaar eerder (€ 515.000), maar duidelijk onder het oktoberniveau van € 554.000. De
prijsontwikkeling laat zien dat dit segment nog steeds in trek is, maar dat kopers niet meer onbeperkt
overbieden.
De verkoopBjd komt uit op 28 dagen, iets langer dan in oktober (26 dagen) en ook net boven het
niveau van vorig jaar (rond 27 dagen). Het overbiedingspercentage ligt rond de 3,5%, tegen circa 4,5%
in oktober en 3,6% in november 2024. Daarmee schuift dit segment langzaam op richting een
evenwichtiger balans tussen vraag en aanbod: wie nu een twee-onder-een-kap zoekt, heeft meer onderhandelingsruimte dan een paar maanden geleden, maar moet nog steeds vlot beslissen zodra
het juiste huis voorbij komt.
Vrijstaande woningen
In het vrijstaande segment is het beeld wat gemengder. Het aantal transacBes daalde naar 2.800 in
november, ruim 4% minder dan een jaar geleden (2.920) en ook lager dan in oktober (2.949).
Tegelijkertijd steeg de mediane verkoopprijs naar circa € 725.000, bijna 5,8% hoger dan in november
2024 (€ 685.000) en slechts iets onder het recordniveau van oktober (€ 738.000). Vrijstaand wordt
dus schaarser in transacties, maar de woningen die wél verkocht worden, gaan voor hogere bedragen
van de hand.
De mediane verkooptijd ligt op 38 dagen: zes dagen langer dan in oktober (32), maar nog net iets
korter dan een jaar geleden (40). Kopers nemen in dit duurdere segment duidelijk meer Bjd voor hun
beslissing. Het overbiedingspercentage komt uit rond de 0,3% boven de vraagprijs, waar vorig jaar
nog licht onder vraagprijs werd verkocht (ongeveer –0,1%) en in oktober nog bijna 1% erboven. Dat
maakt vrijstaande woningen interessant voor kopers die wat meer willen onderhandelen over de
prijs, zeker nu niet elke woning direct weg is.
Conclusie
De Nederlandse woningmarkt blijft in november 2025 duur en krap, maar de combinatie van meer
aanbod, iets langere verkooptijden en afnemende overbieding geeft kopers merkbaar meer lucht.
Voor koopstarters is dit een moment waarop je nog steeds snel moet schakelen, maar wél met meer
keuze en een beter onderhandelingsperspectief dan een jaar geleden.
