door Kees Peerdeman

Box3 en vastgoed: wat adviseren wij particuliere verhuurders nu te doen?

Geactualiseerd per 30 september 2026

De richting van box3 wordt duidelijker, maar de wetgeving is nog niet definitief.

Het kabinet wil vanaf 2028 veel breder overstappen naar een vermogenswinstbelasting. In de praktijk betekent dit dat waardestijging steeds meer wordt belast op het moment dat winst daadwerkelijk wordt gerealiseerd, bijvoorbeeld bij verkoop. Voor vastgoed was zo’n realisatieregime al onderdeel van het wetsvoorstel.

Tegelijkertijd wil het kabinet de lagere belastingopbrengsten tijdens de overgang opvangen met maatregelen in box 2 en box3. Juist daardoor kunnen 2027 en 2028 financieel belangrijke jaren worden voor vastgoedbezitters.

Ons advies: wacht niet op volledige duidelijkheid

Wie een verhuurde woning bezit, hoeft wat ons betreft niet direct te verkopen of zijn structuur om te gooien.

Maar niets doen omdat box 3 nog niet definitief is, vinden wij ook geen goede strategie.

Wij adviseren om nu minimaal drie scenario’s door te rekenen:

1. Aanhouden
Wat blijft er netto over na huurinkomsten, financiering, onderhoud, beheer, verduurzaming en belasting?

2. Verkopen of uitponden
Wat is de huidige marktwaarde en welk netto resultaat ontstaat bij verkoop?

3. Investeren of herstructureren
Is investeren in verduurzaming, splitsing, herontwikkeling of een andere vastgoedstrategie aantrekkelijker dan ongewijzigd doorgaan?

Daarbij hoort ook de vraag of privébezit nog steeds past bij uw situatie. Een bv-structuur kan in sommige gevallen interessant zijn, maar is zeker niet automatisch voordeliger. Laat fiscale structuren daarom altijd doorrekenen door een fiscalist.

Kijk vooral naar cashflow

Een stijging van de woningwaarde is geen geld op de bank.

Een woning kan op papier €50.000 meer waard worden, terwijl ondertussen rente, onderhoud, VvE-bijdragen, verzekeringen en verduurzaming gewoon moeten worden betaald.

Daarom adviseren wij om niet alleen naar vermogen of waardestijging te kijken, maar vooral naar:

netto huurinkomsten + financieringslasten + onderhoud + belasting + toekomstige verkoopopbrengst.

Dat totaal bepaalt uiteindelijk of het vastgoed nog bij uw doelstellingen past.

Let op 2027

Volgens het meest actuele kabinetsvoorstel wordt de overgang naar het nieuwe stelsel deels betaald door tijdelijke maatregelen.

Onder meer wordt voorgesteld om het heffingsvrije vermogen in 2027 te verlagen naar €30.846 per persoon en het forfait voor overige bezittingen met 1,5 procentpunt te verhogen. Vanaf 2028 zou een heffingsvrij resultaat van €1.000 gelden. Deze maatregelen zijn nog niet definitief. Belastingdienst

Voor 2026 geldt voor de voorlopige aanslag nog een heffingsvrij vermogen van €59.357 per persoon, een voorlopig forfait van 6,00% voor overige bezittingen en een box-3-tarief van 36%. Belastingdienst

Dat maakt het verstandig om niet alleen naar het toekomstige stelsel te kijken, maar ook naar het mogelijke fiscale verschil tussen 2026, 2027 en 2028.

Maak geen keuze alleen op basis van box 3

De fiscale behandeling is belangrijk, maar bij vastgoed spelen meer factoren.

Wij adviseren eigenaren daarom ook te kijken naar:

• de actuele marktwaarde;
• de huurprijs en het WWS;
• het energielabel en noodzakelijke verduurzaming;
• financieringsvoorwaarden;
• onderhoud en VvE;
• lokale verhuurregels;
• verkoopbaarheid;
• mogelijkheden voor splitsing of ontwikkeling.

Een woning die vijf jaar geleden een uitstekende belegging was, hoeft dat onder de huidige omstandigheden niet automatisch nog steeds te zijn.

Wat zouden wij nú doen?

Ons advies is eenvoudig:

breng uw vastgoedpositie vóór 2027 opnieuw in kaart.

Niet vanuit paniek en ook niet omdat het nieuwe box-3-stelsel al vaststaat, maar omdat de combinatie van fiscaliteit, huurregulering, financiering en onderhoud het rendement sterk kan beïnvloeden.

Laat daarbij minimaal twee of drie toekomstscenario’s naast elkaar zetten.

Dan kunt u straks handelen vanuit cijfers in plaats van reageren op iedere nieuwe politieke wijziging.

Belangrijk: nog geen definitieve wet

Het voorstel van 29 september 2026 is op dit moment de meest actuele koers van het kabinet, maar de parlementaire behandeling is nog niet afgerond.

De strijd over box 3 is dus zeker nog niet gestreden.

Ons advies is daarom ook niet om beslissingen te nemen op basis van één verwacht belastingstelsel, maar om keuzes te maken die onder meerdere scenario’s verantwoord blijven.

Wilt u weten wat aanhouden, verkopen, verhuren of herontwikkelen voor uw woning betekent?

klik hier voor onze vastgoedscan 

PMA Makelaardij en beheer kan de vastgoedkant voor u inzichtelijk maken: marktwaarde, huurpotentie, exploitatie, WWS, verkoop en ontwikkelmogelijkheden.

Voor de persoonlijke fiscale consequenties adviseren wij altijd overleg met uw fiscalist of accountant.

Een goede vastgoedbeslissing begint niet bij de belastingregel, maar bij het totale rendement.

#PMA #makelaardij #vastgoedbeheer #Box3 #vastgoed #vastgoedbeleggen #verhuur #vastgoedadvies #rendement