door Kees Peerdeman-PMA Makelaardij en beheer

Een huurprijs kan jarenlang administratief worden verhoogd, zonder dat daarmee vaststaat dat iedere verhoging juridisch geldig is.

Vooral bij oudere huurcontracten in de vrije sector ontstaat regelmatig discussie over huurprijswijzigingsbedingen. Denk aan contracten waarin de huur jaarlijks wordt aangepast volgens de consumentenprijsindex, met daarbovenop een extra opslag van bijvoorbeeld 3%, 4% of 5%.

Wanneer zo’n beding onvoldoende transparant, onvoorspelbaar of onevenwichtig is, kan een rechter het geheel of gedeeltelijk buiten toepassing laten. Dat kan gevolgen hebben voor de actuele huur, eerdere verhogingen, huurachterstanden, terugbetalingsclaims en de waarde van een verhuurde woning.

In dit artikel legt PMA Makelaardij & Beheer uit hoe verhuurders, beleggers en kopers van verhuurd vastgoed controleren of de huidige huurprijs juridisch en administratief correct is opgebouwd.

In het kort

Een juridisch correcte huurprijs moet kunnen worden herleid tot:

• de oorspronkelijke aanvangshuur;
• een geldig en duidelijk huurprijswijzigingsbeding;
• correct berekende jaarlijkse verhogingen;
• de wettelijke maximale huurverhoging;
• het toepasselijke WWS-maximum;
• aantoonbare communicatie met de huurder.

De huur die maandelijks wordt gefactureerd, is dus niet automatisch de huur die juridisch volledig afdwingbaar is.

Waarom de gefactureerde huur niet altijd de juiste huur is

De huidige huurprijs is meestal opgebouwd uit de aanvangshuur en alle daarna toegepaste verhogingen:

aanvangshuur + jaarlijkse huurverhogingen = actuele huur

Administratief is dit een eenvoudige rekensom. Juridisch moet iedere afzonderlijke verhoging echter een geldige basis hebben.

Per huurjaar moet daarom worden gecontroleerd:

1. stond een jaarlijkse verhoging in het huurcontract;
2. was het beding voldoende duidelijk voor de huurder;
3. werd het juiste percentage gebruikt;
4. bleef de verhoging binnen het wettelijke maximum;
5. bleef de huur, waar van toepassing, onder de maximale WWS-huur;
6. werd de verhoging correct en tijdig meegedeeld;
7. heeft de huurder bezwaar gemaakt of onder protest betaald?

Wanneer een of meer schakels ontbreken, kan discussie ontstaan over de actuele contracthuur.

Wat is een huurprijswijzigingsbeding?

Een huurprijswijzigingsbeding is de contractuele bepaling waarin staat hoe de huur tijdens de looptijd van de huurovereenkomst mag worden aangepast.

Veel huurcontracten bevatten twee onderdelen:

1. CPI-indexatie

De huur stijgt volgens de ontwikkeling van de consumentenprijsindex. Dit onderdeel is bedoeld om de huur mee te laten bewegen met de inflatie.

2. Aanvullende opslag

Naast de CPI mag de verhuurder de huur met een extra percentage verhogen. Bijvoorbeeld met maximaal 3% of 5%.

Een voorbeeld:

De huurprijs wordt jaarlijks aangepast volgens de CPI en kan daarnaast worden verhoogd met maximaal 3%.

Juist de aanvullende opslag leidt regelmatig tot juridische procedures. Een huurder moet bij het sluiten van het contract voldoende kunnen begrijpen wanneer, hoe en met hoeveel de huur kan stijgen.

Is een CPI-plusbeding automatisch ongeldig?

Nee.

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat een gecombineerd huurprijswijzigingsbeding in beginsel moet worden gesplitst in:

• het indexatiebeding;
• het opslagbeding.

Deze onderdelen worden afzonderlijk beoordeeld. Een jaarlijkse opslag van maximaal 3% boven op de CPI is volgens de Hoge Raad in het algemeen niet automatisch oneerlijk. De exacte formulering en omstandigheden van het contract blijven echter bepalend.

Dat betekent dat twee contracten met ogenschijnlijk dezelfde verhogingssystematiek juridisch toch verschillend kunnen worden beoordeeld.

Wanneer kan een huurprijsbeding oneerlijk zijn?

Een beding kan kwetsbaar zijn wanneer:

• de verhuurder de opslag volledig eenzijdig kan bepalen;
• het maximale opslagpercentage hoog is;
• niet duidelijk is wanneer de opslag wordt toegepast;
• geen duidelijke berekeningsmethode is opgenomen;
• indexatie en opslag onduidelijk in elkaar overlopen;
• de huurder de financiële gevolgen bij aanvang onvoldoende kon voorzien;
• meerdere verhogingsmogelijkheden zich opstapelen;
• de opslag geen begrijpelijke economische grondslag heeft.

De rechtbank Amsterdam oordeelde bijvoorbeeld dat een beding waarmee de huur jaarlijks kon worden verhoogd met een percentage tussen 2,3% en 5,4% oneerlijk was. De huurder had volgens de uitspraak recht op terugbetaling van verhogingen die vanaf 2018 op grond van dat beding waren betaald.

In een andere zaak vernietigde de rechtbank Amsterdam het huurprijswijzigingsbeding en concludeerde zij dat de in de overeenkomst opgenomen aanvangshuur gelijk was gebleven. Daardoor was een deel van de gefactureerde huurachterstand onjuist berekend.

Deze uitspraken betekenen niet dat ieder opslagbeding ongeldig is. Ze laten wel zien dat de beoordeling sterk afhankelijk is van de tekst en opbouw van het individuele contract.

Europese rechter buigt zich opnieuw over huurprijsbedingen

De rechtbank Amsterdam heeft in 2026 vragen voorgelegd aan het Hof van Justitie van de Europese Unie over de beoordeling van huurprijswijzigingsbedingen.

Daarbij staat onder meer de vraag centraal hoe de Nederlandse benadering — waarbij indexatie en opslag afzonderlijk worden beoordeeld — zich verhoudt tot het Europese consumentenrecht. De procedure kan daarom nog verdere invloed krijgen op de beoordeling van bestaande huurcontracten.

Voor verhuurders is dit een extra reden om oudere CPI-pluscontracten niet als vanzelfsprekend risicoloos te behandelen.

Wat gebeurt er wanneer een beding ongeldig is?

Wanneer een rechter een huurprijswijzigingsbeding oneerlijk vindt, kan het beding worden vernietigd of buiten toepassing worden gelaten.

Dat kan verschillende gevolgen hebben.

Toekomstige verhogingen

De verhuurder kan het ongeldige beding niet meer gebruiken voor nieuwe verhogingen.

Eerdere verhogingen

Eerdere verhogingen die uitsluitend op het vernietigde beding zijn gebaseerd, kunnen mogelijk vervallen.

Terugbetalingsclaims

De huurder kan stellen dat een deel van de betaalde huur onverschuldigd is betaald.

Huurachterstand

Een gevorderde huurachterstand moet mogelijk worden herberekend op basis van een lagere juridisch geldige huur.

Verkoopwaarde

De werkelijke en juridisch afdwingbare kasstroom kan lager zijn dan in de administratie is opgenomen. Dat kan de waarde in verhuurde staat beïnvloeden.

Financiering

Een financier of koper kan de huurinkomsten slechts volledig meenemen als de contracthuur voldoende is onderbouwd.

De precieze gevolgen verschillen per zaak. Niet ieder ongeldig opslagbeding betekent automatisch dat de volledige huur terugvalt naar de oorspronkelijke aanvangshuur. Soms blijft het CPI-deel wel bestaan en vervalt alleen de opslag. Het Gerechtshof Amsterdam heeft bijvoorbeeld geoordeeld dat een indexatiebeding geldig kon blijven terwijl het opslagbeding in de betreffende zaak oneerlijk was.

---

Welke maximale huurverhogingen gelden in 2026?

Naast het contractuele beding geldt een wettelijk maximum.

Voor een sociale woning met een kale huur onder €350 kan onder voorwaarden een verhoging van maximaal €25 gelden. De precieze regeling kan daarnaast afhankelijk zijn van het inkomen van de huurder.

Voor middenhuur en vrije sector geldt dat de jaarlijkse verhoging ook in het huurcontract moet zijn overeengekomen. Het wettelijke maximum is dus een plafond en geen zelfstandig recht op een verhoging.

Voorbeeld

Staat in het contract een maximale verhoging van 3%, dan mag de verhuurder niet automatisch 4,4% toepassen omdat dit het wettelijke maximum in de vrije sector is.

Omgekeerd geldt dat een contractueel percentage van 6% niet volledig kan worden toegepast wanneer het wettelijke maximum 4,4% bedraagt.

Het laagste geldige maximum is leidend.

Wanneer speelt het WWS een rol?

Voor sociale huur en middenhuur vormt de maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel een aanvullend plafond.

In 2026 geldt bij nieuwe contracten in hoofdlijnen:

• sociale huur: tot en met 143 WWS-punten;
• middenhuur: 144 tot en met 186 punten;
• vrije sector: vanaf 187 punten, in combinatie met een aanvangshuur boven de liberalisatiegrens.

Voor een middenhuurwoning mag de jaarlijkse verhoging er niet toe leiden dat de kale huur hoger wordt dan de maximale huurprijs die hoort bij het actuele puntenaantal.

Een huurprijscontrole moet daarom ook kijken naar:

• gebruiksoppervlakte;
• energielabel;
• WOZ-waarde;
• buitenruimte;
• keuken;
• sanitair;
• verwarmingsinstallaties;
• monumentenstatus;
• eventuele aftrekpunten;
• toepassing van de WOZ-cap.

Klik hier voor de handige PMA hand-out WWS punten

De officiële Huurprijscheck van de Huurcommissie kan worden gebruikt om de maximale kale huur volgens het WWS te bepalen.

Kan een verhuurder een gemiste indexatie later inhalen?

Een vergeten huurverhoging kan niet automatisch worden opgeteld bij de verhoging van een volgend jaar.

Of een gemiste verhoging alsnog kan worden toegepast, hangt onder meer af van:

• de formulering van het huurcontract;
• de contractuele ingangsdatum;
• het huursegment;
• het wettelijke maximum in het jaar van toepassing;
• eerdere correspondentie;
• het betaalgedrag van de huurder;
• mogelijke verjaring;
• de vraag of de verhuurder zijn recht heeft verwerkt.

Een verhuurder moet dus niet zonder nadere controle bijvoorbeeld twee jaarlijkse percentages bij elkaar optellen.

Waarom is een huurhistorische controle belangrijk bij verkoop?

Bij verkoop in verhuurde staat is de huurinkomst een belangrijk onderdeel van de waardering.

Een koper beoordeelt onder meer:

• de huidige kale huur;
• het resterende huurpotentieel;
• het contracttype;
• de huurverhogingsmogelijkheden;
• de WWS-status;
• de juridische houdbaarheid van de huurhistorie;
• mogelijke terugbetalingsrisico’s;
• het netto-exploitatieresultaat.

Wanneer de huidige huur niet volledig afdwingbaar blijkt, kan dat leiden tot:

• een lagere waarde in verhuurde staat;
• een lager financierbaar bedrag;
• aanvullende garanties in de koopovereenkomst;
• een prijsaanpassing;
• een mogelijke claim na overdracht.

De juiste vraag bij due diligence is daarom niet alleen:

Hoeveel huur betaalt de huurder?

Maar vooral:

Kan de huidige huur volledig worden herleid tot een geldige aanvangshuur, correcte verhogingen en toepasselijke wettelijke maxima?

Ook bij aankoop van verhuurd vastgoed is controle noodzakelijk

De koper neemt in beginsel de bestaande huurovereenkomst over.

Daarmee neemt de koper mogelijk ook risico’s over die samenhangen met:

• onjuiste huurverhogingen;
• een ongeldig opslagbeding;
• ontbrekende indexatiebrieven;
• onduidelijke servicekosten;
• een te hoge huur ten opzichte van het WWS;
• terugbetalingsclaims;
• lopende bezwaren of procedures.

Een aankoopanalyse moet daarom altijd de volledige huurhistorie omvatten en niet alleen de meest recente huurfactuur.

Welke documenten zijn nodig?

Voor een volledige huurhistorische reconstructie zijn bij voorkeur de volgende stukken beschikbaar:

1. de oorspronkelijke ondertekende huurovereenkomst;
2. de toepasselijke algemene bepalingen;
3. eventuele allonges en aanvullende afspraken;
4. de oorspronkelijke aanvangshuur;
5. alle huurverhogingsbrieven;
6. de onderliggende indexatieberekeningen;
7. bewijs van verzending of ontvangst;
8. een overzicht van ontvangen huurbetalingen;
9. correspondentie over bezwaren;
10. betalingen onder protest;
11. eventuele uitspraken van de Huurcommissie of rechter;
12. de actuele WWS-puntentelling;
13. het energielabel;
14. de relevante WOZ-beschikking;
15. informatie over servicekosten en borg.

Ontbrekende documenten kunnen deels worden gereconstrueerd met bankafschriften, grootboekgegevens, e-mails en eerdere huurfacturen. Een reconstructie blijft echter minder sterk dan een volledig en ordelijk dossier.

PMA-stappenplan voor een juridisch correcte huurprijs

Stap 1 — Bepaal de aanvangshuur

Controleer de huurovereenkomst, ingangsdatum en oorspronkelijke kale huur. Maak onderscheid tussen:

• kale huur;
• voorschot servicekosten;
• nutsvoorzieningen;
• meubilering;
• andere vergoedingen.

Stap 2 — Bepaal het huursegment

Stel vast of de woning bij aanvang en op relevante toetsmomenten onder sociale huur, middenhuur of vrije sector viel.

Gebruik hiervoor niet uitsluitend de huidige huurprijs. Contractdatum, aanvangshuur en WWS-punten zijn eveneens bepalend.

Stap 3 — Analyseer het huurprijswijzigingsbeding

Controleer:

• welke index wordt gebruikt;
• welke referentiemaand geldt;
• of een opslag mogelijk is;
• hoe hoog de opslag maximaal is;
• wie het percentage bepaalt;
• of het beding begrijpelijk en voorspelbaar is.

Stap 4 — Reconstrueer ieder huurjaar

Leg per jaar vast:

Stap 5 — Controleer het actuele WWS

Controleer of de huidige kale huur past bij het actuele puntenaantal, vooral bij sociale huur en middenhuur.

Stap 6 — Beoordeel eventuele bezwaren

Bekijk of de huurder:

• schriftelijk bezwaar heeft gemaakt;
• onder protest heeft betaald;
• betalingen heeft ingehouden;
• een procedure heeft gestart;
• om onderliggende berekeningen heeft gevraagd.

Stap 7 — Classificeer het dossier

Groen

De volledige huurhistorie is controleerbaar en juridisch goed onderbouwd.

Oranje

De huur lijkt grotendeels correct, maar enkele documenten of berekeningen ontbreken.

Rood

Er bestaat een reëel risico op een ongeldig beding, onjuiste verhogingen, WWS-overschrijding of terugbetalingsclaim.

Stap 8 — Bepaal de vervolgstappen

Mogelijke acties zijn:

• administratie herstellen;
• nieuwe berekening opstellen;
• toekomstige verhogingen aanpassen;
• juridisch advies inwinnen;
• een regeling met de huurder treffen;
• verkoopinformatie corrigeren;
• rendement en waarde opnieuw berekenen.

Veelgemaakte fouten bij huurverhogingen

Alleen het wettelijke percentage controleren

Een verhoging binnen het wettelijke maximum kan nog steeds ongeldig zijn wanneer het contract geen geldige basis bevat.

De huidige huurfactuur als vaststaand beschouwen

De actuele huur is het eindresultaat van alle eerdere verhogingen. Juist die historie moet worden gecontroleerd.

Ieder CPI-plusbeding als ongeldig behandelen

Een opslag van maximaal 3% is volgens de Hoge Raad in het algemeen niet automatisch oneerlijk. De contracttekst en omstandigheden blijven bepalend.

Een volledig opslagbeding blijven toepassen na gedeeltelijke vernietiging

In sommige zaken blijft alleen het CPI-deel bestaan en vervalt de opslag. De toekomstige verhoging moet daarop worden aangepast.

Het WWS niet actualiseren

Een oude puntentelling kan door wijzigingen in energielabel, WOZ, voorzieningen of regelgeving achterhaald zijn.

Verhogingen uit eerdere jaren cumuleren

Een gemiste verhoging kan niet zonder juridische controle later alsnog volledig worden ingehaald.

Geen huurhistorie controleren bij verkoop

Een onzekere huurprijs kan de verkoopwaarde en garanties richting de koper beïnvloeden.

PMA Contract- en Indexatieaudit

PMA Makelaardij & Beheer kan de juridische en administratieve opbouw van de huurprijs controleren.

De audit kan bestaan uit:

• beoordeling van de huurovereenkomst;
• toetsing van het huurprijswijzigingsbeding;
• reconstructie van alle huurverhogingen;
• controle van de wettelijke maxima;
• actuele WWS-puntentelling;
• vergelijking tussen gefactureerde en juridisch verdedigbare huur;
• risicoanalyse;
• advies over herstelmaatregelen;
• input voor aankoop, verkoop of financiering.

Bij complexe juridische vragen kan een gespecialiseerde huurrechtadvocaat worden ingeschakeld.

Voor wie is deze audit relevant?

De dienst is met name geschikt voor:

• particuliere verhuurders;
• vastgoedbeleggers;
• professionele beheerders;
• verkopers van verhuurde woningen;
• kopers van verhuurd vastgoed;
• eigenaren met oudere CPI-pluscontracten;
• verhuurders met een huurachterstand of incassodossier;
• portefeuilles met verschillende contractmodellen.

Conclusie

De juiste huurprijs is niet alleen het bedrag dat in de administratie staat.

Een juridisch betrouwbare huurprijs moet volledig kunnen worden onderbouwd met:

• de oorspronkelijke aanvangshuur;
• een geldig huurprijswijzigingsbeding;
• correcte jaarlijkse berekeningen;
• toepasselijke wettelijke maxima;
• het WWS;
• volledige communicatie en betaalhistorie.

Een sluitende huurhistorie beschermt de verhuurder tegen terugbetalingsclaims, versterkt de positie bij incasso en voorkomt onzekerheid bij aankoop of verkoop van verhuurd vastgoed.

Wilt u weten of de huidige huurprijs juridisch en administratief correct is opgebouwd? PMA controleert de huurovereenkomst, indexaties, huurhistorie en WWS in één dossieranalyse.

Dit artikel bevat algemene informatie en is geen individueel juridisch advies. De geldigheid en gevolgen van een huurprijsbeding moeten altijd per dossier worden beoordeeld.

---

Veelgestelde vragen

Is een jaarlijkse huurverhoging automatisch geldig?

Nee. De verhoging moet in het huurcontract zijn overeengekomen, binnen het wettelijke maximum blijven en, bij gereguleerde huur, onder het WWS-maximum blijven.

Is CPI plus 3% toegestaan?

Een opslag van maximaal 3% boven op CPI is volgens de Hoge Raad in het algemeen niet automatisch oneerlijk. De exacte contracttekst en omstandigheden blijven bepalend.

Wat gebeurt er als het opslagbeding ongeldig is?

Mogelijk vervalt alleen de opslag en blijft de CPI-indexatie bestaan. In andere gevallen kan een rechter het gehele huurprijswijzigingsbeding vernietigen. De uitkomst hangt af van het contract en de specifieke zaak.

Kan een huurder oude huurverhogingen terugvragen?

Dat kan onder omstandigheden wanneer verhogingen zijn gebaseerd op een ongeldig beding. Verjaring, correspondentie en de individuele uitspraak spelen daarbij een rol.

Mag de huur in 2026 met 4,4% worden verhoogd?

Voor vrije-sectorwoningen bedraagt het wettelijke maximum in 2026 4,4%. De verhoging moet wel in het huurcontract zijn afgesproken.

Hoe hoog mag de middenhuur in 2026 worden verhoogd?

Voor middenhuur geldt in 2026 maximaal 6,1%. De huur mag niet boven de maximale WWS-huur komen.

Moet een koper van een verhuurde woning de huurhistorie controleren?

Ja. De koper neemt de bestaande huurrelatie over. Een onjuist opgebouwde huur kan het rendement, de financiering en de waarde van het object beïnvloeden.

Kan PMA een formeel juridisch oordeel geven?

PMA kan het contract, de administratie, WWS en huurhistorie analyseren en risico’s signaleren. Voor een formeel oordeel in een juridisch geschil kan een gespecialiseerde huurrechtadvocaat nodig zijn.

Heeft u vragen en/of wilt in contact komen met ons? Laat het ons weten