Hier aan het einde van 2025: wat hebben we al geleerd over beleggen in vastgoed?
Wat zijn de vastgoedtrends?
Door: Kees Peerdeman (PMA Makelaardij & Beheer)
Rust keert terug – met selectiviteit als hoofdthema
Na de rentestijgingen van 2022–2024 zien we in 2025 een professionelere prijsvorming en scherpere keuzes. In Q3 2025 werd in Nederland €2,9 mrd belegd in commercieel vastgoed (+4% j/j), waarmee het herstel verder doorzet. (CBRE Nederland)
Europees gezien lag het beleggingsvolume over Q1–Q3 2025 rond €130 mrd, licht hoger dan een jaar eerder; momentum is er, maar nog broos. (Savills)
Wonen blijft de stabiele motor
De structurele krapte en verduurzamingsopgave houden de woonbeleggingsmarkt robuust. In Nederland kwam het woningbeleggingsvolume in H1 2025 uit op circa €2,8 mrd (+2,3% j/j), met vooral transacties in bestaand bezit; nieuwbouw bleef achter. Dit bevestigt het langetermijnkarakter én de maatschappelijke impact van wonen als beleggingscategorie. (Capital Value)
Retail: de herwaardering van de winkelstraat
We zien terugkerende interesse in fysieke beleving, met focus op goed gepositioneerde (binnen)stedelijke locaties en wijkcentra. Voor 2025 werd een retailvolume van ~€1,2–€1,3 mrd in Nederland verwacht, mede dankzij (her)intrede van internationaal kapitaal. Yieldindicaties laten weer wat scherpte zien waar kwaliteit en toekomstbestendigheid samenkomen. (Cushman & Wakefield)
Kantoren: kleiner, duurzamer, flexibeler
De ‘flight to quality’ zet door: gebruikers kiezen voor moderne, energiezuinige gebouwen op sterke OV-locaties, vaak in efficiëntere metrages. Landelijk bewegen leegstandscijfers in 2025 rond de hoge enkelcijfers; bronnen rapporteren ~8% administratieve leegstand per 1-1-2025 en regionale variatie (G5 lager, perifere locaties hoger). Conclusie: kwaliteit en locatie winnen, verouderd bezit loopt risico. (ING)
Transformatie & mixed-use: waarderen wat er al staat
Van winkels naar wonen of zorg, of van monofunctioneel naar gemengd: herbestemming is een kernstrategie om rendement én leefbaarheid te combineren. De pipeline en provinciale monitors bevestigen dat functiemenging en herontwikkeling in 2025 breed wordt opgepakt. (Provincie Zuid-Holland)
Duurzaamheid is geen plus, maar voorwaarde
Verduurzaming bepaalt verhuurbaarheid, financierbaarheid en waarde. Label-eisen, CSRD-verplichtingen en energieprestaties sturen keuzes van gebruikers en financiers. Voor beheer en servicekosten gelden actuele kaders via de Huurcommissie (juli 2025), o.a. voor toerekening van (roerende) beveiliging en zonnepanelen—belangrijk voor je exploitatie. (meer weten of beheer?)
Financiering: sentiment trekt aan – mits kwaliteit
Met stabiliserende rentes en selectiever krediet neemt de bereidheid toe voor projecten met sterke huurders en een helder duurzaamheidsprofiel. Marktupdates van toonaangevende adviseurs laten een herstellend Nederlands investeringsvolume zien in H1 2025 (+9%), wat de verbeterde financieringscondities onderstreept. Risico’s blijven: geopolitiek en rentevolatiliteit. (CBRE)
Waarom vastgoed (juist nu) in portefeuille?
• Inkomensreturn: stabiele huurinkomsten bij solide huurders.
• Inflatiebescherming: indexatie (CPI-koppeling) helpt koopkracht behouden (contractafhankelijk).
• Waarde door schaarste: duurzame assets op A-locaties blijven gewild.
• Maatschappelijke meerwaarde: tastbaar bezit dat je kunt verduurzamen en programmeren.
Belangrijke wet- en regelkaders (factcheck)
• WWS/waarderingsstelsel: per 1-1-2025 is de toepassing voor de huurprijsbepaling breed geëxpliciteerd in het geactualiseerde beleidsboek; correcte puntentelling en energielabel waardering zijn cruciaal voor aanvangshuur en eventuele huurverlaging op punten.
• Huurverhoging & (inkomensafhankelijke) huurverlaging: sinds 1-7-2024 ‘Wet betaalbare huur’ met sectorindeling; per 1-7-2025 zijn maxima en procedures geactualiseerd in het Huurcommissie-beleid. Dit raakt ook midden- en vrije-sectorcontracten (na 1-7-2024) met bedingen.
• Servicekosten & gebreken: actuele beleidsboeken (juli 2025) sturen redelijkheidstoets, afrekening en gebrekenprocedures—essentieel voor je netto-rendement en voor een correcte relatie met huurders.
Wat betekenen deze trends voor jouw strategie in 2026?
- Kies radicaal voor kwaliteit
Zet in op energieprestatie, comfort en bereikbaarheid; assets die voldoen aan de jongste standaarden verhuren beter en financieren makkelijker. (Zie ook de actuele waarderingsregels en labelweging.) - Wees datagedreven in aan- en verkoop
Calibreer pricing aan actuele transactie-data en sectortrends (NL H1-herstel; Q3-impuls). Herfinancier op ‘prime-like’ assets waar mogelijk. (CBRE) - Programmeer voor gebruik én buurt
Denk mixed-use waar de markt daarom vraagt; benut transformatie om leegstand te verminderen en waarde toe te voegen. (Provincie Zuid-Holland) - Optimaliseer exploitatie en compliance
Leg servicekosten transparant vast, houd onderhoudsniveaus op orde, en borg correcte puntentellingen/sectorindeling bij (her)verhuur.
Conclusie
Voorzichtig positief: 2025 bracht herstel van volumes en vertrouwen, maar de markt blijft selectief. De constante? Kwaliteit, duurzaamheid en maatschappelijke relevantie. Wie met visie inzet op sterke locaties, toekomstbestendigheid en netjes geregelde huurcontracten en servicekosten, kan ook in 2026 kansen verzilveren—met beter risicobeheer op rente, regels en leegstand. (CBRE Nederland)
Sparren over jouw portefeuille of een concrete deal?
Ik help je graag met aankoop, verkoop, (ver)huur, splitsen of (her)ontwikkeling in de Randstad—met oog voor rendement én regelgeving. Plan een verkennend gesprek met PMA Makelaardij & Beheer.
#PMA #makelaardij #vastgoedbeheer #vastgoed #beleggen #huurmarkt #kantoren #retail #duurzaamheid #WWS #servicekosten
