English below
Schimmel neemt toe, vooral in huurwoningen. De kernvraag is niet “wie is schuldig?”, maar wat is de oorzaak, want die bepaalt wie moet handelen en of tijdelijke huurverlaging mogelijk is. Bij PMA Makelaardij en Beheer helpen we verhuurders én huurders om het snel en zorgvuldig op te lossen, met dossieropbouw die standhoudt bij de Huurcommissie.
1) Waarom zien we meer schimmelklachten?
Energiemaatregelen en beter kierdichten zonder goed ingeregelde ventilatie kunnen condensproblemen verergeren. Voeg daarbij oudere bouw en intensiever thuisgebruik, en de kans op schimmel stijgt – zeker in vochtige ruimten.
2) Wanneer is schimmel een gebrek volgens de Huurcommissie?
De oorzaak is leidend.
-
Bouwkundig/technisch probleem (optrekkend of doorslaand vocht, koudebrug, falende mechanische ventilatie): verhuurder aan zet. De Huurcommissie hanteert in het algemeen een drempel van ± 0,25 m² schimmel/vochtplek in verblijfsruimten voor “ernstig gebrek”.
-
Condens door leefgedrag/te weinig ventileren: in beginsel geen gebrek dat aan de verhuurder is toe te rekenen. Alleen als er een technische tekortkoming achter zit, telt het als gebrek.
-
Werkt de mechanische ventilatie niet en is er schimmel, dan valt dit onder categorie C-gebreken (ernstig).
Peildatum & huurverlaging
Bij een gebrekenprocedure geldt als peildatum het moment waarop de huurder de gebreken schriftelijk meldt aan de verhuurder. Gaat de Huurcommissie mee, dan start een tijdelijke huurverlaging op de 1e van de maand na de melding en loopt deze door tot de maand na herstel.
Bevoegdheid Huurcommissie (Wbh)
Sinds de Wet betaalbare huur (1-7-2024) zijn procedures breder opengesteld. Voor nieuwe contracten: sociale én middensector → uitspraak; vrije sector → advies (met instemming partijen). Ook bij servicekosten geldt: bij contracten op of na 1-7-2024 kunnen alle sectoren naar de Huurcommissie.
3) Wat moet de verhuurder doen?
-
Diagnose > cosmetica. Onderzoek oorzaak (lekkage, koudebruggen, roosters dicht, defecte of slecht ingeregelde ventilatie) en leg alles vast (foto’s, rapport, herstelbonnen).
-
Herstel bouwkundig/technisch en laat waar nodig ventilatie opnieuw inregelen en meten. Bij niet-werkende mechanische ventilatie: herstellen = prioriteit.
-
Dossier op orde voor een eventuele uitspraak over opheffing van de huurverlaging.
4) Wat kan de huurder doen?
-
Ventileer en verwarm slim (roosters open, mechanische ventilatie aan, kort maar krachtig luchten).
-
Meld schriftelijk met foto’s, locatie/oppervlakte en datum. Dat bepaalt je peildatum.
-
Houd een kort logboek bij (momenten douchen/koken, afzuigduur, ervaren vochtplekken). Helpt bij de beoordeling.
5) Veelgemaakte misverstanden (feitencheck)
-
“Schimmel = automatisch huurverlaging.” ➜ Niet altijd. Alleen bij ernstige schimmel door technische/bouwkundige oorzaken.
-
“Eerst schoonmaken, klaar.” ➜ Nee. Zonder oorzaakherstel keert schimmel terug; de Huurcommissie kijkt naar oorzaak én herstel.
-
“Vrije sector? Geen loket.” ➜ Voor nieuwe contracten na 1-7-2024 is de bevoegdheid verruimd (uitspraak of advies afhankelijk van segment).
6) PMA-aanpak: snel naar gezond en ‘Huurcommissie-proof’
Wij (PMA Makelaardij en beheer) combineren technische diagnose met juridische borging:
-
Oorzakenonderzoek + meetrapport,
-
Plan van aanpak (herstel/ventilatie),
-
Uitvoering en dossiervorming volgens beleid Huurcommissie,
-
Evaluatie & overdracht.
Resultaat: gezond binnenklimaat, tevreden huurders en een dossier dat een procedure kan doorstaan.
Klik hier voor meer informatie Rijksvoorlichtingsdienst
#PMA #makelaardij #vastgoedbeheer #schimmel #vocht #huurrecht #Huurcommissie #ventilatie #middenhuur #Haarlem #Randstad
English
The key question is not “who is to blame?” but what is the cause. The cause determines who must take action and whether a temporary rent reduction may apply. At PMA Makelaardij & beheer, we help both landlords and tenants resolve mould issues quickly and carefully, with case files that stand up at the Rent Tribunal (Huurcommissie).
1) Why are we seeing more mould complaints?
Energy-saving measures and improved airtightness without properly adjusted ventilation can worsen condensation problems. Combined with older buildings and more intensive home use, this significantly increases the risk of mould, especially in damp areas such as bathrooms and bedrooms.
2) When is mould considered a defect by the Rent Tribunal?
The cause is decisive.
-
Structural or technical issues
(rising or penetrating damp, thermal bridges, malfunctioning mechanical ventilation):
responsibility lies with the landlord. The Rent Tribunal generally applies a threshold of approximately 0.25 m² of mould or damp patches in living areas to qualify as a serious defect. -
Condensation caused by occupant behaviour or insufficient ventilation:
generally not considered a defect attributable to the landlord, unless an underlying technical deficiency is present. -
Non-functioning mechanical ventilation combined with mould
qualifies as a Category C defect (serious).
Reference date & rent reduction
In a defects procedure, the reference date is the moment the tenant reports the defect in writing to the landlord. If the Rent Tribunal rules in favour of the tenant, a temporary rent reduction starts on the first day of the month following the report and continues until the month after the defect has been remedied.
Jurisdiction of the Rent Tribunal (Affordable Rent Act)
Since the Affordable Rent Act (Wet betaalbare huur) came into force on 1 July 2024, access to procedures has been expanded:
-
New contracts:
social housing and mid-market rentals → binding decision
free-market rentals → advisory decision (with consent of both parties) -
Service charges:
for contracts dated on or after 1 July 2024, all segments can apply to the Rent Tribunal.
3) What should the landlord do?
Diagnosis before cosmetics.
-
Investigate the root cause (leaks, thermal bridges, blocked vents, defective or poorly calibrated ventilation systems).
-
Document everything thoroughly (photos, inspection reports, repair invoices).
-
Resolve structural or technical issues and, where necessary, recalibrate and measure ventilation performance.
-
If mechanical ventilation is not working: repair is a top priority.
-
Maintain a complete file for any decision on lifting a rent reduction.
4) What can the tenant do?
-
Ventilate and heat wisely (keep vents open, use mechanical ventilation continuously, ventilate briefly but effectively).
-
Report issues in writing, including photos, exact location, surface area, and date, this determines the reference date.
-
Keep a short log (showering/cooking moments, extraction duration, observed moisture spots). This supports assessment.
5) Common misconceptions (fact check)
-
“Mould automatically means a rent reduction.”
➜ Not always. Only serious mould caused by technical or structural issues qualifies. -
“Just clean it and it’s solved.”
➜ No. Without addressing the cause, mould will return. The Rent Tribunal assesses both cause and repair. -
“Free-market rental? No access.”
➜ Incorrect. For new contracts after 1 July 2024, jurisdiction has been expanded (binding decision or advisory opinion, depending on the segment).
6) The PMA approach: fast, healthy and “Rent Tribunal-proof”
At PMA Makelaardij & beheer, we combine technical diagnosis with legal safeguarding:
-
Root-cause investigation and measurement reports
-
Clear action plan (repairs and ventilation improvements)
-
Execution and documentation aligned with Rent Tribunal policy
-
Evaluation and formal handover
Result: a healthy indoor climate, satisfied tenants, and a case file that can withstand formal proceedings.
Click here for more information from the Dutch Government Information Service
#PMA #realestate #propertymanagement #mould #moisture #rentallaw #RentTribunal #ventilation #midmarketrent #Haarlem #Randstad
