Short stay maximaal 30 dagen? Dit zijn de gevolgen voor verhuurders, expats en vastgoedbeleggers
klik ook hier wat het voor uw vastgoed kan betekenen
Short stay staat mogelijk voor een fundamentele verandering
Short stay wordt in Nederland veel gebruikt voor tijdelijke huisvesting van onder meer expats, internationale studenten en arbeidsmigranten.
Voor vastgoedbeleggers is deze verhuurvorm interessant omdat de feitelijke exploitatie afwijkt van reguliere woningverhuur. Maar juist deze uitzonderingspositie staat nu ter discussie.
Het wetsvoorstel Passende huurcontracten stelt voor om verhuur van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is, wettelijk te begrenzen tot maximaal 30 nachten.
De internetconsultatie loopt van 2 juli tot en met 28 augustus 2026. De voorgestelde 30-nachtengrens is dus nog geen geldend recht.
Hoe werkt short stay nu?
Short stay is geen afzonderlijk wettelijk huurcontract.
De juridische basis ligt in de uitzondering voor huur van woonruimte die naar zijn aard slechts van korte duur is.
Deze uitzondering wordt terughoudend toegepast. In de praktijk wordt gekeken naar meerdere omstandigheden, waaronder:
- de bedoeling van partijen;
- de aard van de woonruimte;
- de duur van het verblijf;
- het feitelijke gebruik;
- aangeboden diensten;
- de mogelijkheid om zich in te schrijven;
- de vraag of daadwerkelijk sprake is van tijdelijke huisvesting.
De beoordeling is daardoor sterk afhankelijk van de omstandigheden van het concrete geval.
Waarom wil de overheid naar 30 nachten?
Volgens het kabinet worden shortstayconstructies ook gebruikt voor bewoners die feitelijk voor langere tijd woonruimte huren.
Daarbij worden met name studenten, expats en arbeidsmigranten genoemd.
Omdat bij huur naar zijn aard van korte duur een groot deel van de reguliere huurbescherming niet geldt, wil de overheid een duidelijke wettelijke grens introduceren.
Die grens wordt voorgesteld op:
maximaal 30 nachten.
Daarmee ontstaat een veel scherpere scheiding tussen zeer kort verblijf en normale bewoning.
Wat gebeurt er bij verhuur langer dan 30 nachten?
Als het voorstel in deze vorm wordt ingevoerd, kan een woning die bijvoorbeeld drie, zes of negen maanden wordt verhuurd niet zonder meer onder de uitzondering voor short stay worden gebracht.
Dat betekent niet automatisch dat tijdelijke verhuur onmogelijk wordt.
Er bestaan en worden voorgesteld andere tijdelijke contractmogelijkheden voor specifieke situaties en doelgroepen.
Voor vastgoedbeleggers wordt de contractkeuze daardoor complexer.
Niet de naam van het contract, maar de wettelijke grondslag en de feitelijke situatie worden doorslaggevend.
Expats: een belangrijk aandachtspunt
Veel gemeubileerde woningen in Amsterdam, Haarlem, Den Haag en Rotterdam worden voor enkele maanden verhuurd aan internationale werknemers.
Juist dit segment kan door een harde 30-nachtengrens worden geraakt.
Een verblijf van bijvoorbeeld vier of zes maanden past immers niet binnen de voorgestelde shortstaygrens.
Voor eigenaren betekent dit dat opnieuw gekeken moet worden naar:
- de contractvorm;
- het WWS;
- de maximaal mogelijke huur;
- de doelgroep;
- inschrijving bij de gemeente;
- gemeentelijke regelgeving;
- de netto exploitatie.
Internationale studenten
Ook studentenhuisvesting speelt een belangrijke rol in de discussie.
Onderwijsinstellingen en marktpartijen waarschuwen dat short stay voor internationale studenten vaak wordt gebruikt als tijdelijke overbrugging bij de start van een studie.
Tegenstanders van ruime shortstayconstructies wijzen er daarentegen op dat studenten onder voorwaarden ook via reguliere tijdelijke huurcontracten kunnen worden gehuisvest.
De overheid wil deze mogelijkheden binnen het wetsvoorstel verder verruimen.
Voor vastgoedbeleggers betekent dit vooral dat studentenhuisvesting niet automatisch verdwijnt, maar dat de juridische en financiële structuur kan veranderen.
Kan het woningaanbod afnemen?
Dat is een belangrijk discussiepunt.
Vastgoedpartijen vrezen dat projecten die voor een belangrijk deel afhankelijk zijn van shortstay-exploitatie minder rendabel worden.
Dat kan mogelijk leiden tot:
- minder nieuwe studentenhuisvesting;
- hogere exploitatiekosten;
- een hogere mutatiegraad;
- hogere kamerprijzen;
- minder investeringsbereidheid;
- verschuiving van internationale studenten naar de reguliere woningmarkt.
Tegelijkertijd is het doel van de overheid juist om huurders meer bescherming en duidelijkheid te geven.
Het uiteindelijke markteffect zal daarom sterk afhangen van de definitieve wetgeving en de alternatieve contractvormen die beschikbaar blijven.
Wat gebeurt er met bestaande shortstaycontracten?
Dit is voor beleggers misschien wel het belangrijkste punt.
Wanneer nieuwe regelgeving onvoldoende overgangsrecht bevat, kan onzekerheid ontstaan over bestaande contracten en exploitatiemodellen.
Dat raakt niet alleen de juridische positie, maar mogelijk ook:
- kasstromen;
- financierbaarheid;
- taxatiewaarde;
- waarde in verhuurde staat;
- rendement;
- verkoopstrategie.
Eigenaren met bestaande shortstayportefeuilles doen er daarom verstandig aan hun exploitatie nu al onder verschillende scenario’s door te rekenen.
De 30-dagengrens speelt ook fiscaal
De grens van 30 dagen duikt niet alleen binnen het huurrecht op.
Ook binnen andere regelgeving wordt gekeken naar het onderscheid tussen kortdurend verblijf en reguliere woningverhuur.
Dat kan onder meer gevolgen hebben voor de btw-behandeling.
Reguliere verhuur van woonruimte is doorgaans vrijgesteld van btw, terwijl bij bepaalde vormen van kortdurende accommodatie wel btw kan spelen.
Voor ontwikkelaars of beleggers die btw op bouw- of renovatiekosten hebben afgetrokken, kan een wijziging van het exploitatiemodel daarom fiscale consequenties hebben.
Laat dit altijd afzonderlijk door een fiscalist beoordelen.
Ook een administratieve scheidslijn
De 30-dagengrens past bovendien in een bredere ontwikkeling waarbij de overheid meer inzicht wil krijgen in huurcontracten en verhuurders.
Dat maakt het aannemelijk dat het onderscheid tussen zeer kort verblijf en reguliere huur steeds duidelijker geregistreerd en gecontroleerd zal worden.
Voor professionele verhuurders betekent dat:
contract, feitelijk gebruik en administratie moeten op elkaar aansluiten.
Wat betekent dit voor de waarde van vastgoed?
Een verandering van exploitatiemogelijkheden kan rechtstreeks doorwerken in de waarde van een object.
Stel dat een woning momenteel via short stay €3.000 per maand oplevert, maar bij reguliere verhuur vanwege het WWS slechts een aanzienlijk lagere kale huur mogelijk is.
Dan verandert niet alleen het directe rendement.
Ook de waarde die een belegger voor het object wil betalen kan veranderen.
Daarom moeten beleggers minimaal drie waarden onderscheiden:
1. Leegwaarde
Wat is de woning waard zonder huurder?
2. Waarde in verhuurde staat
Wat is de woning waard bij de bestaande huur en huurbescherming?
3. Exploitatiewaarde
Welke waarde volgt uit de toekomstige kasstromen van het gekozen verhuurmodel?
Juist het verschil tussen deze waarden kan bepalend zijn voor de keuze om een object aan te houden of uit te ponden.
Zes vastgoedscenario’s die u nu moet vergelijken
1. Short stay tot maximaal 30 nachten
Kan interessant blijven wanneer lokale regelgeving, bestemming en feitelijk gebruik dit toelaten.
2. Reguliere verhuur
Bepaal WWS, huursegment, markthuur en netto rendement.
3. Tijdelijk doelgroepcontract
Voor specifieke doelgroepen kunnen tijdelijke huurcontracten mogelijk zijn.
Voor studenten en arbeidsmigranten worden binnen het wetsvoorstel aanvullende mogelijkheden voorgesteld.
4. Optimaliseren en aanhouden
Verbeter bijvoorbeeld:
- energielabel;
- WWS-punten;
- keuken;
- sanitair;
- indeling;
- kwaliteit van de woning.
Vergelijk vervolgens de investering met extra huur en waardestijging.
5. Herpositioneren
Bij grotere complexen kan ook een andere exploitatie of bestemming relevant zijn.
Denk bijvoorbeeld aan logies, hotel, andere doelgroep of herontwikkeling.
Dit is sterk afhankelijk van bestemmingsregels en vergunningen.
6. Uitponden of verkopen
Wanneer reguliere verhuur onvoldoende rendement geeft, kan leeg verkoopbaar vastgoed aanzienlijk meer waard zijn.
Het moment waarop een woning leegkomt kan daardoor financieel zeer belangrijk worden.
PMA Vastgoedscenario
Bij PMA Real Estate kijken we daarom niet uitsluitend naar de vraag:
“Mag ik nog short stay verhuren?”
De betere vraag is:
“Welk vastgoedscenario levert binnen de nieuwe regelgeving het beste resultaat op?”
Daarvoor combineren we onder andere:
- WWS;
- huurprijs;
- contractvorm;
- energielabel;
- gemeentelijke regelgeving;
- leegwaarde;
- waarde in verhuurde staat;
- rendement;
- verbeterpotentieel;
- verkoopmogelijkheden.
Doe de PMA Vastgoedscenario Scan
Heeft u een woning die momenteel tijdelijk of via short stay wordt verhuurd?
Of overweegt u een vastgoedbelegging?
Gebruik dan eerst de PMA Vastgoedscenario Scan.
Daarmee vergelijken we indicatief:
Short stay → reguliere verhuur → doelgroepcontract → optimaliseren → herpositioneren → uitponden.
Zo ontstaat een eerste beeld van de kansen én risico’s voordat u een nieuwe beslissing neemt.
PMA Makelaardij en Beheer
Verhuur | Beheer | Verkoop | Vastgoedadvies
Amsterdam • Haarlem • Den Haag • Rotterdam
Dit artikel is informatief en vormt geen juridisch, fiscaal of financieel advies. Het wetsvoorstel Passende huurcontracten bevindt zich ten tijde van publicatie nog in de consultatiefase en kan nog worden gewijzigd.
