door Kees Peerdeman
Den Haag Zuidwest krijgt duizenden nieuwe woningen: wat betekent dit voor bestaande woningeigenaren?
Den Haag Zuidwest staat aan de vooravond van een omvangrijke transformatie. In Dreven, Gaarden en Zichten werken de gemeente Den Haag, woningcorporatie Staedion en Heijmans aan een grootschalige vernieuwing van woningen, openbare ruimte en voorzieningen.
Volgens de gemeente komen in deze drie buurten uiteindelijk circa 3.500 extra woningen. Het totale programma bestaat uit ongeveer 3.000 nieuwe sociale huurwoningen en daarnaast circa 2.500 middenhuur- en koopwoningen, waarbij een groot deel van de bestaande verouderde woningvoorraad wordt vervangen.
Voor bestaande woningeigenaren roept dat een logische vraag op:
Wat betekent zo’n grootschalige gebiedsontwikkeling voor de waarde, verkoopbaarheid en aantrekkelijkheid van mijn woning?
Het antwoord is genuanceerd. Gebiedsvernieuwing kan aanzienlijke kansen bieden, maar zorgt tegelijkertijd voor nieuwe concurrentie.
Van naoorlogse wijk naar toekomstbestendig woongebied
Veel woningen in Dreven, Gaarden en Zichten dateren van kort na de Tweede Wereldoorlog. De gebiedsontwikkeling is daarom aanzienlijk breder dan alleen het toevoegen van woningen.
De gemeente investeert onder meer in:
- nieuwe en duurzamere woningen;
- meer verschillende woningtypen en prijsklassen;
- groen en openbare ruimte;
- scholen en maatschappelijke voorzieningen;
- horeca en bedrijfsruimten;
- betere verbindingen voor fietsers en voetgangers;
- mobiliteits- en parkeeroplossingen.
Daarmee ontstaat geleidelijk een ander woonmilieu.
Voor woningeigenaren in en rond Den Haag Zuidwest kan dat op termijn van invloed zijn op zowel de woningwaarde als de doelgroep die geïnteresseerd is in de buurt.
1. Gebiedsverbetering kan bestaande woningen aantrekkelijker maken
Woningwaarde wordt niet uitsluitend bepaald door de woning zelf.
Ook de directe omgeving speelt een belangrijke rol:
- kwaliteit van de openbare ruimte;
- bereikbaarheid;
- voorzieningen;
- groen;
- uitstraling van de buurt;
- woningaanbod;
- veiligheid en leefbaarheid.
Wanneer deze factoren structureel verbeteren, kan ook de aantrekkelijkheid van bestaande woningen toenemen.
Dat betekent niet dat iedere woning automatisch meer waard wordt. De impact verschilt sterk per straat, woningtype en locatie ten opzichte van nieuwe ontwikkelingen.
Maar woningen die vandaag nog worden beoordeeld in een relatief verouderde omgeving kunnen over enkele jaren onderdeel zijn van een veel moderner woongebied.
2. Tegelijkertijd ontstaat meer concurrentie
Nieuwbouw vormt ook concurrentie.
Nieuwe woningen beschikken doorgaans over moderne installaties, goede isolatie, gunstige energielabels en een eigentijdse indeling.
Bestaande woningen moeten daar bij verkoop of verhuur steeds nadrukkelijker tegenover worden gepositioneerd.
Voor een oudere woning kan daardoor het verschil tussen:
“woning in oorspronkelijke staat”
en
“goed onderhouden en toekomstbestendige woning”
groter worden.
Onderhoud, verduurzaming en presentatie worden daarmee belangrijker.
3. Energielabel wordt steeds relevanter
In een gebied waar veel energiezuinige nieuwbouw wordt toegevoegd, wordt de energetische kwaliteit van bestaande woningen extra zichtbaar.
Een koper vergelijkt straks mogelijk een bestaand appartement met energielabel D of E met een nieuwbouwwoning met een zeer laag energieverbruik.
Dat hoeft geen probleem te zijn: bestaande woningen kunnen bijvoorbeeld aantrekkelijker zijn vanwege oppervlakte, ligging, karakter of prijs.
Maar het maakt een goede verkooppositionering belangrijker.
Voor verhuurde woningen speelt het energielabel bovendien een rol binnen het Woningwaarderingsstelsel (WWS) en daarmee potentieel ook bij de toegestane huurprijs.
Energielabel aanvragen, opvragen & verbeteren – PMA Makelaardij en beheer
4. Niet alleen woningen, maar ook voorzieningen veranderen
De gebiedsontwikkeling omvat nadrukkelijk meer dan woningbouw.
De gemeente wil ook investeren in voorzieningen zoals scholen, horeca, gezondheidsvoorzieningen, sport, ontmoetingsplekken en bedrijfsruimten. Daarnaast wordt het groen verbeterd en worden verbindingen voor fietsers en voetgangers aangepast.
Dat is belangrijk.
Juist deze factoren bepalen voor toekomstige kopers vaak of een buurt aantrekkelijk genoeg is om er langere tijd te wonen.
5. De eerste projecten zijn al zichtbaar
De transformatie is inmiddels geen plan op papier meer.
Steenzicht bestaat uit 220 woningen, waarvan 117 sociale huurwoningen en 103 middenhuurwoningen.
Andere projecten volgen.
Zo omvat Gaarden 1 390 woningen, waaronder sociale huur, midden- en vrije sectorhuur, koopappartementen, maisonnettes en koop-eengezinswoningen.
Bij Zichten 2 staan 224 nieuwe sociale huur- en koopwoningen gepland, waarbij de bouw volgens de huidige planning in 2026 start en afronding eind 2028 wordt verwacht.
Dat betekent dat de verandering van Den Haag Zuidwest de komende jaren steeds zichtbaarder wordt.
Wat betekent dit voor iemand die nu een woning bezit?
Voor bestaande eigenaren zijn grofweg vier scenario’s denkbaar.
Uw woning voorlopig aanhouden
Wie verwacht dat de kwaliteit en aantrekkelijkheid van de omgeving verder verbeteren, kan besluiten de ontwikkeling eerst af te wachten.
Daarbij moet uiteraard ook worden gekeken naar onderhoud, financiering, belastingdruk en eventuele verhuurinkomsten.
De woning verbeteren
Gerichte verduurzaming of modernisering kan ervoor zorgen dat een bestaande woning sterker concurreert met nieuwbouw.
Dat betekent niet automatisch dat een volledige verbouwing noodzakelijk is.
Soms kunnen relatief gerichte verbeteringen aan isolatie, installaties, keuken, badkamer of presentatie al verschil maken.
Verduurzamen & subsidie – PMA Makelaardij en beheer
Nu verkopen
Gebiedsontwikkeling kan ook juist een goed verhaal zijn voor verkoop.
Kopers kopen immers niet alleen de woning zoals die vandaag is, maar ook de toekomstige ontwikkeling van de omgeving.
Een makelaar moet dat verhaal wel concreet kunnen onderbouwen.
Verkoop – PMA Makelaardij en beheer
Verkopen op een later moment
Voor beleggers of verhuurders kan het interessant zijn om leegwaarde, huurinkomsten en toekomstige gebiedsontwikkeling samen te beoordelen.
Daarbij kan het juiste verkoopmoment uiteindelijk belangrijker zijn dan alleen de huidige marktprijs.
Gebiedsontwikkeling betekent niet automatisch waardestijging
Een belangrijke nuance: niemand kan garanderen dat een individuele woning door gebiedsontwikkeling meer waard wordt.
De woningmarkt wordt ook beïnvloed door rente, economie, woningaanbod, regelgeving, onderhoudsstaat en lokale vraag.
Daarom kijken wij bij PMA liever naar het individuele object.
Een appartement naast een nieuwbouwproject kan een ander waardeverloop hebben dan een eengezinswoning enkele straten verderop.
De PMA-visie: kijk vooruit, maar reken op objectniveau
Voor bestaande woningeigenaren in Den Haag Zuidwest zien wij vooral één belangrijke ontwikkeling:
de kwaliteit van de omgeving gaat veranderen en daarmee verandert ook de positie van bestaande woningen.
Dat biedt kansen.
Maar woningen moeten in een vernieuwende markt wel duidelijk worden gepositioneerd ten opzichte van nieuwe, energiezuinige alternatieven.
Daarom adviseren wij eigenaren om niet alleen naar de huidige woningwaarde te kijken, maar naar het complete vastgoedscenario:
- huidige marktwaarde;
- verwachte doelgroep;
- staat van onderhoud;
- energielabel;
- eventuele verduurzaming;
- concurrentie door nieuwbouw;
- verhuurpotentie;
- verkoopmoment.
Woning in Den Haag Zuidwest laten beoordelen?
Heeft u een woning of verhuurd vastgoed in Den Haag Zuidwest, Bouwlust, Vrederust, Morgenstond, Moerwijk, Dreven, Gaarden of Zichten?
PMA Real Estate kan beoordelen wat de huidige gebiedsontwikkeling voor uw woning kan betekenen en welk scenario het beste bij uw situatie past.
Verkopen, aanhouden, verhuren of eerst verbeteren?
Een goede vastgoedbeslissing begint met inzicht in zowel de woning als de omgeving.
Neem gerust contact op met PMA Real Estate voor een vrijblijvende waardebepaling of vastgoedscenario.
Contact – PMA Makelaardij en beheer
Wat gebeurt er in Den Haag Zuidwest?
In onder andere Dreven, Gaarden en Zichten worden bestaande woningen vernieuwd of vervangen en worden duizenden extra woningen, voorzieningen en verbeteringen aan de openbare ruimte gerealiseerd.
Hoeveel nieuwe woningen komen er in Dreven, Gaarden en Zichten?
De gemeente spreekt over circa 3.500 extra woningen. Binnen het bredere vernieuwingsprogramma komen ongeveer 3.000 nieuwe sociale huurwoningen en circa 2.500 middenhuur- en koopwoningen.
Stijgt mijn woningwaarde door gebiedsontwikkeling?
Dat is niet gegarandeerd. Verbetering van voorzieningen, openbare ruimte en woningkwaliteit kan de aantrekkelijkheid van een buurt vergroten, maar het effect op een individuele woning hangt af van locatie, woningtype, onderhoud, energielabel en marktomstandigheden.
Is het verstandig om nu een woning in Den Haag Zuidwest te verkopen?
Dat hangt af van de actuele marktwaarde, de woningkwaliteit, het verkoopmoment en uw financiële doelstelling. Een individuele waardering en scenarioanalyse geeft meer inzicht dan een algemene voorspelling over de wijk.
Gratis Woningcheck: WOZ, Energielabel & Vastgoedkansen | PMA – PMA Makelaardij en beheer
