door Kees Peerdeman
Wie een woning koopt of verkoopt, krijgt te maken met het biedproces. Maar hoe weet u welke biedingen mogelijk zijn, wat andere bieders kunnen zien en wanneer een verkoper een beslissing neemt?
Bij PMA werken we volgens het NVM Protocol Transparant Bieden Woonruimte. Sinds 1 februari 2026 geldt dit protocol voor NVM-leden bij de verkoop van woonruimte waarop het protocol van toepassing is.
Het uitgangspunt is eenvoudig: een eerlijk, duidelijk en controleerbaar biedproces waarin vooraf bekend is welke verkoopmethode wordt gebruikt.
Er zijn vier officiële manieren van bieden:
- inschrijving met biedtermijn;
- gesloten inschrijving met biedtermijn;
- open veiling met biedtermijn;
- bieden zonder biedtermijn.
Hieronder leggen we uit wat de verschillen zijn en wat u als koper of verkoper kunt verwachten.
Wat betekent transparant bieden?
Transparant bieden betekent niet dat ieder bod automatisch voor iedereen zichtbaar is. Het betekent vooral dat vooraf duidelijk is volgens welke methode wordt verkocht en welke spelregels daarbij horen.
Biedingen worden geregistreerd in een online biedsysteem en opgenomen in het biedlogboek. Zo ontstaat achteraf een chronologisch overzicht van het biedproces.
Voor kopers geeft dat meer duidelijkheid over de manier waarop een woning wordt verkocht. Voor verkopers zorgt het voor een gestructureerd en controleerbaar verkoopproces.
1. Inschrijving met biedtermijn
Bij een inschrijving met biedtermijn krijgen geïnteresseerden tot een vooraf vastgesteld moment de gelegenheid om een bod uit te brengen.
Hoe werkt het?
De verkoper bepaalt samen met de makelaar een sluitingsdatum en -tijd. Tot dat moment kunnen potentiële kopers hun bod en eventuele voorwaarden indienen.
De biedingen zijn tijdens de biedtermijn niet zichtbaar voor andere bieders. De verkoper en verkopend makelaar kunnen de binnengekomen biedingen wel zien.
Na het verstrijken van de biedtermijn worden de biedingen met de verkoper besproken.
Voor kopers
U brengt vóór de deadline uw bod uit. Daarbij kijkt u niet alleen naar de prijs, maar ook naar bijvoorbeeld:
- financieringsvoorbehoud;
- bouwkundige keuring;
- gewenste datum van overdracht;
- verkoop van de eigen woning;
- andere voorwaarden.
U weet niet wat andere geïnteresseerden hebben geboden.
Voor verkopers
Na de sluitingsdatum kunt u de biedingen naast elkaar leggen. Daarbij hoeft niet uitsluitend het hoogste bedrag doorslaggevend te zijn. Ook voorwaarden en zekerheid kunnen onderdeel zijn van uw afweging.
Kort samengevat: vaste deadline, biedingen niet zichtbaar voor andere bieders, beoordeling na sluiting.
2. Gesloten inschrijving met biedtermijn
Een gesloten inschrijving met biedtermijn lijkt op een gewone inschrijving, maar kent één belangrijk verschil.
Tijdens de biedperiode zijn de biedingen ook voor de verkoper en verkopend makelaar niet zichtbaar.
Pas nadat de biedtermijn is verstreken, worden de biedingen beschikbaar.
Waarom kiezen voor een gesloten inschrijving?
Deze methode creëert extra afstand tussen het verloop van de biedingen en de uiteindelijke beoordeling.
Iedere bieder brengt zelfstandig een bod uit zonder dat tussentijdse biedingen invloed kunnen hebben op de verkoper of makelaar.
Voor kopers
U doet vóór de deadline een bod en bepaalt zelf welk bedrag en welke voorwaarden voor u verantwoord zijn.
Voor verkopers
U ziet de biedingen pas nadat de inschrijving is gesloten. Vervolgens bespreekt u alle biedingen met uw makelaar en bepaalt u aan wie u eventueel wilt gunnen.
Kort samengevat: vaste deadline en volledige afscherming van de biedingen tot na sluiting.
3. Open veiling met biedtermijn
Bij een open veiling met biedtermijn zijn de biedingen juist wél zichtbaar in het online biedplatform.
Potentiële kopers kunnen gedurende de biedperiode zien welke biedingen zijn uitgebracht.
Hoe werkt een open veiling?
Er wordt vooraf een sluitingsdatum en -tijd vastgesteld. Tot dat moment kunnen bieders via het platform deelnemen.
De biedingen zijn zichtbaar voor de betrokken partijen in het biedsysteem.
Voor kopers
U kunt tijdens de biedperiode zien hoe de bieding zich ontwikkelt en op basis daarvan beslissen of u opnieuw wilt bieden.
Voor verkopers
U ziet tijdens het proces hoe de belangstelling en biedingen zich ontwikkelen. Na afloop bepaalt u of en aan wie de woning wordt gegund.
Kort samengevat: vaste deadline én zichtbare biedingen.
4. Bieden zonder biedtermijn
Bij bieden zonder biedtermijn is er geen vooraf vastgestelde sluitingsdatum. Verkoper en geïnteresseerde kunnen via de verkopend makelaar met elkaar onderhandelen.
Dit is de methode die het meest lijkt op het traditionele onderhandelen over een woning.
Hoe verloopt dit proces?
Een geïnteresseerde brengt een bod uit. Dat bod wordt geregistreerd in het biedsysteem.
Namens de verkoper kan vervolgens worden gereageerd met:
- een afwijzing;
- een tegenvoorstel;
- een acceptatie.
Een tegenvoorstel wordt eveneens vastgelegd.
Tijdens dit proces kunnen ook andere geïnteresseerden een bod uitbrengen. Ook die biedingen moeten correct worden geregistreerd en aan de verkoper worden voorgelegd.
Voor kopers
Een bod betekent niet automatisch dat andere geïnteresseerden niet meer mogen bieden. Zolang de verkoopprocedure loopt, kunnen nieuwe biedingen binnenkomen.
Voor verkopers
U kunt een bod beoordelen en besluiten om het af te wijzen, erop in te gaan of een tegenvoorstel te doen.
Ontstaan er meerdere serieuze biedingen, dan kan worden bekeken welke vervolgstap het meest passend en zorgvuldig is.
Kort samengevat: geen vaste deadline, maar een doorlopend onderhandelingsproces.
De 4 biedmethoden naast elkaar
| Verkoopmethode | Biedtermijn | Zijn biedingen zichtbaar? | Wanneer wordt beoordeeld? |
|---|---|---|---|
| Inschrijving met biedtermijn | Ja | Niet voor andere bieders | Na sluiting |
| Gesloten inschrijving | Ja | Voor niemand tijdens de biedtermijn | Na sluiting |
| Open veiling | Ja | Ja, in het biedsysteem | Tijdens en na de biedperiode |
| Bieden zonder biedtermijn | Nee | Niet als openbare biedstand | Doorlopend |
Welke biedmethode is het beste?
Er bestaat niet één verkoopmethode die voor iedere woning de beste keuze is.
De geschikte methode hangt onder andere af van:
- het type woning;
- de hoeveelheid belangstelling;
- de marktsituatie;
- de wensen van de verkoper;
- de gewenste snelheid;
- de gewenste mate van openheid tijdens het bieden.
Bij PMA bespreken we vóór de start van het biedproces welke methode bij de woning en de verkoopstrategie past.
Mag een verkoper zelf kiezen aan wie de woning wordt verkocht?
Ja. De verkoper bepaalt of er wordt gegund en aan wie.
Dat betekent ook dat het hoogste bod niet automatisch het winnende bod hoeft te zijn. Een verkoper kan bijvoorbeeld ook kijken naar de voorwaarden, financieringszekerheid, gewenste overdrachtsdatum of andere onderdelen van het bod.
De makelaar adviseert en begeleidt het proces, maar de verkoper neemt de uiteindelijke beslissing.
Wat gebeurt er als er later nog een bod binnenkomt?
Een nieuw bod moet worden geregistreerd en aan de verkoper worden voorgelegd.
Afhankelijk van de gekozen verkoopmethode en de fase waarin het proces zich bevindt, kan bijvoorbeeld worden gekozen voor:
- het afwijzen van het nieuwe bod;
- verder onderhandelen;
- een nieuwe biedronde;
- een nieuwe ronde met geselecteerde bieders.
Een belangrijk uitgangspunt is dat het proces zorgvuldig en volgens de vooraf gecommuniceerde spelregels verloopt.
Wat is het biedlogboek?
Het biedlogboek is een digitaal en chronologisch overzicht van het biedproces.
Het bevat onder andere informatie over:
- de woning;
- de vraagprijs;
- de gekozen verkoopmethode;
- de ingediende biedingen;
- het moment van toewijzing.
Na het onherroepelijk worden van de koop wordt het biedlogboek volgens het NVM-protocol gedurende een bepaalde periode beschikbaar voor bieders. Persoonsgegevens worden daarbij geanonimiseerd.
Het biedlogboek maakt achteraf inzichtelijk hoe het biedproces is verlopen.
Wanneer is de koop van een woning bindend?
Bij koop tussen particuliere partijen speelt het wettelijke schriftelijkheidsvereiste een belangrijke rol.
Een mondeling akkoord alleen is niet hetzelfde als een door beide partijen ondertekende koopovereenkomst.
Na ondertekening gelden voor de particuliere koper bovendien de wettelijke bedenktijd en eventuele overeengekomen voorbehouden.
Daarom is het belangrijk onderscheid te maken tussen een uitgebracht bod, mondelinge overeenstemming, een getekende koopovereenkomst en een uiteindelijk onherroepelijke koop.
En hoe zit het met het ‘Amsterdamse biedsysteem’?
De term Amsterdamse biedsysteem wordt nog regelmatig gebruikt voor een bepaalde traditionele manier van onderhandelen.
Binnen het huidige NVM Protocol Transparant Bieden is dit echter geen afzonderlijke officiële verkoopmethode.
PMA werkt daarom met de vier formele verkoopmethoden uit het NVM-protocol en benoemt vooraf duidelijk welke methode bij de verkoop wordt toegepast.
Veelgestelde vragen over bieden op een woning
Kan ik nog bieden als iemand anders al een bod heeft gedaan?
Dat kan. Een uitgebracht bod betekent niet automatisch dat andere geïnteresseerden niet meer mogen bieden. Hoe het vervolg verloopt, hangt af van de gekozen verkoopmethode en de fase van het verkoopproces.
Kan een verkoper een lager bod kiezen?
Ja. De verkoper bepaalt aan wie de woning wordt gegund. Naast de prijs kunnen ook voorwaarden, zekerheid en de gewenste overdrachtsdatum een rol spelen.
Kan ik zien wat andere mensen hebben geboden?
Alleen bij de verkoopmethode open veiling met biedtermijn zijn biedingen tijdens het proces zichtbaar in het daarvoor gebruikte biedsysteem. Bij de andere methoden is dat niet het geval.
Wat is het verschil tussen een gewone en gesloten inschrijving?
Bij een gewone inschrijving zijn biedingen tijdens de biedtermijn zichtbaar voor de verkoper en verkopend makelaar, maar niet voor andere bieders. Bij een gesloten inschrijving blijven de biedingen tot na de sluitingsdatum ook voor verkoper en makelaar afgeschermd.
Is het hoogste bod altijd het beste bod?
Niet noodzakelijk. Een verkoper kan naast de hoogte van het bod ook kijken naar de voorwaarden en zekerheid die een koper biedt.
Moet ieder bod in het biedlogboek komen?
Biedingen binnen het biedproces worden via het online platform/biedsysteem geregistreerd en opgeslagen in het biedlogboek. Ook een bod dat op een andere toegestane wijze binnenkomt, moet door de makelaar in het systeem worden geregistreerd.
Een woning kopen of verkopen met duidelijkheid over het biedproces?
Een biedproces kan spannend zijn, zowel voor koper als verkoper. Duidelijke spelregels maken daarbij een groot verschil.
Bij PMA Makelaardij en Beheer leggen we vooraf uit welke verkoopmethode wordt gebruikt, hoe het biedproces verloopt en welke stappen daarna volgen.
Wilt u een woning verkopen of heeft u vragen over het bieden op een woning? Neem dan contact op met PMA. We leggen graag uit welke aanpak bij uw situatie past.
