Puntentelling onzelfstandige woonruimte 2026
Verhuurt u een kamer, studentenkamer of andere vorm van onzelfstandige woonruimte? Dan kunt u de kale huurprijs niet zomaar vrij bepalen.
Voor onzelfstandige woonruimte geldt het Woningwaarderingsstelsel Onzelfstandige Woonruimte (WWSO). Het aantal punten bepaalt wat de maximaal redelijke kale huurprijs van de kamer is.
Bij PMA Makelaardij & Beheer krijgen wij hierover regelmatig vragen van verhuurders. In deze gids leggen we daarom praktisch uit hoe de puntentelling voor kamerverhuur werkt, welke onderdelen meetellen en waar u als verhuurder op moet letten.
Wat is onzelfstandige woonruimte?
Een woonruimte is onzelfstandig wanneer de huurder niet alle essentiële voorzieningen uitsluitend voor zichzelf heeft.
Denk bijvoorbeeld aan een kamer waarbij één of meerdere voorzieningen worden gedeeld:
- keuken;
- toilet;
- douche of badkamer;
- wasgelegenheid;
- andere gemeenschappelijke ruimtes.
Veel studentenkamers en kamers in gedeelde woningen vallen hieronder.
De Huurcommissie omschrijft onzelfstandige woonruimte als woonruimte zonder eigen toegang en waarbij bepaalde essentiële voorzieningen worden gedeeld. (Huurcommissie)
Waarom is de puntentelling belangrijk?
Het WWS bepaalt hoeveel punten een kamer krijgt. Dat puntentotaal wordt vervolgens gekoppeld aan een maximale kale huurprijs.
De puntentelling is daarom belangrijk voor zowel verhuurder als huurder.
Voor verhuurders geeft een correcte berekening duidelijkheid over:
- welke kale huurprijs maximaal redelijk is;
- hoe de huurprijs is opgebouwd;
- welke investeringen invloed hebben op het puntentotaal;
- hoe de huurprijs richting huurder kan worden onderbouwd.
Sinds 1 januari 2025 moet een verhuurder bij een nieuw huurcontract bovendien een puntentelling verstrekken. (Huurcommissie)
PMA-tip
Maak de puntentelling daarom niet pas wanneer er discussie ontstaat. Zorg dat de berekening voor aanvang van de verhuur compleet en controleerbaar is.
Welke gegevens heeft u nodig?
Voor een goede puntentelling heeft u onder andere nodig:
- de oppervlakte van de eigen kamer;
- oppervlakte van eventuele privé-bij ruimten;
- gegevens van gedeelde ruimtes;
- aantal bewoners of kamers dat voorzieningen deelt;
- WOZ-waarde van de woning;
- energieprestatie of energielabel;
- informatie over keuken en sanitair;
- gegevens over verwarming;
- eventuele privévoorzieningen.
De Huurcommissie noemt voor de Huurprijscheck specifiek de WOZ-waarde, de oppervlakte van de eigen kamer, de oppervlakte van gedeelde ruimtes en het aantal bewoners waarmee voorzieningen worden gedeeld. (Huurcommissie)
Hoe werkt de puntentelling?
Bij onzelfstandige woonruimte worden punten toegekend aan verschillende eigenschappen van de woonruimte.
Belangrijke onderdelen zijn onder andere:
1. Oppervlakte van de kamer
De eigen kamer vormt een belangrijke basis van de waardering.
Voor de privé-kamer geldt binnen de puntentelling in beginsel een waardering per vierkante meter. Ook bepaalde privé-bij ruimten kunnen punten opleveren.
Een correcte meting is daarom essentieel.
2. Verwarming
Ook verwarming kan punten opleveren.
Een verwarmde privéruimte telt anders mee dan een verwarmde gemeenschappelijke ruimte. Wanneer een voorziening wordt gedeeld, wordt de waardering in veel gevallen verdeeld over de bewoners die er gebruik van maken.
3. Energieprestatie
Ook de energieprestatie van de woning speelt een rol.
Bij onzelfstandige woonruimte werkt deze waardering anders dan bij zelfstandige woningen. De energieprestatie wordt gekoppeld aan de oppervlakte van de kamer. Een betere energieprestatie kan daardoor extra punten opleveren.
Voor verhuurders is verduurzaming dus niet alleen relevant voor energiekosten en wooncomfort, maar mogelijk ook voor de huurprijs.
Hoe telt een gedeelde keuken mee?
Een gedeelde keuken kan punten opleveren op basis van onder andere:
- lengte van het aanrecht;
- aanwezige voorzieningen;
- kwaliteit en inrichting.
Maar er is een belangrijk verschil met een zelfstandige woning: de punten van een gedeelde keuken worden verdeeld over de kamers of bewoners die de keuken gebruiken.
Heeft u bijvoorbeeld vijf kamers die allemaal dezelfde keuken gebruiken, dan krijgt niet iedere kamer de volledige waardering van die keuken.
Praktisch gevolg
Bij kamerverhuur gaat het niet alleen om de kwaliteit van een voorziening, maar ook om hoeveel bewoners die voorziening delen.
Hoe telt sanitair mee?
Voor sanitaire voorzieningen geldt een vergelijkbaar principe.
Denk aan:
- douche;
- bad;
- toilet;
- wastafel.
Gedeeld sanitair wordt verdeeld over de gebruikers. Een privévoorziening, bijvoorbeeld een eigen wastafel op de kamer, hoeft niet op dezelfde manier te worden gedeeld.
Dat maakt privévoorzieningen bij kamerverhuur interessant.
Welke rol speelt de WOZ-waarde?
De WOZ-waardering voor onzelfstandige woonruimte werkt anders dan bij zelfstandige woningen.
Bij het WWSO wordt gekeken naar de WOZ-waarde per vierkante meter in relatie tot de betreffende COROP-regio. Afhankelijk van de positie ten opzichte van het regionale gemiddelde worden punten toegekend.
Dat is relevant voor verhuurders in onder andere:
- Haarlem;
- Amsterdam;
- Hoofddorp;
- Amstelveen;
- Heemstede;
- omliggende gemeenten in de Randstad.
De locatie van het pand kan dus invloed hebben op de uiteindelijke waardering.
Zijn er ook aftrekpunten?
Ja.
Bij onzelfstandige woonruimte kunnen bepaalde omstandigheden juist tot puntenaftrek leiden.
Voorbeelden zijn situaties rond:
- zeer kleine privévertrekken;
- slechte raam- of uitzichtsituaties;
- bereikbaarheid van de kamer via de woning van de verhuurder.
In bepaalde situaties kunnen meerdere aftrekposten samen een flinke invloed op het puntentotaal hebben.
Daarom is alleen het optellen van positieve voorzieningen niet voldoende.
Hoe bepaalt u de maximale kale huur?
Na het waarderen van alle onderdelen ontstaat een totaal aantal punten.
Dat puntentotaal wordt gekoppeld aan de geldende huurprijstabel voor onzelfstandige woonruimte.
Voor de officiële berekening adviseren wij altijd de actuele Huurprijscheck onzelfstandige woonruimte van de Huurcommissie te gebruiken. De Huurcommissie geeft daarbij zelf aan dat de online uitkomst kan afwijken van een formele beoordeling, omdat bij een procedure opnieuw een deskundige puntentelling wordt uitgevoerd. (Huurcommissie)
Huurprijscheck onzelfstandige woonruimte van de Huurcommissie
Veelgemaakte fouten bij kamerverhuur
Een paar fouten zien we regelmatig terug.
Alleen naar de oppervlakte kijken.
De kameroppervlakte is slechts één onderdeel van de totale puntentelling.
Gedeelde voorzieningen volledig meetellen.
Een gedeelde keuken, badkamer of toilet moet correct over de gebruikers worden verdeeld.
Aftrekpunten vergeten.
Sommige eigenschappen kunnen juist punten kosten.
Werken met oude gegevens.
Regels, tabellen en normen kunnen wijzigen. Gebruik daarom altijd de actuele systematiek.
Geen onderbouwing bewaren.
Bewaar meetgegevens, foto’s, WOZ-informatie, energiedocumentatie en de gemaakte puntentelling in het verhuurdossier.
Kan ik de huur verhogen door de woning te verbeteren?
Soms wel.
Denk bijvoorbeeld aan:
- verbeteren van de energieprestatie;
- betere keukenvoorzieningen;
- extra sanitair;
- privévoorzieningen per kamer;
- verbeteren van de indeling.
Maar een investering moet altijd in samenhang met de WWSO-systematiek worden bekeken.
Een dure verbouwing betekent niet automatisch dat de maximaal toegestane huur evenredig stijgt.
Eerst rekenen, dan investeren.
Huurprijscheck gedaan: is de uitkomst definitief?
Nee.
De Huurprijscheck is een belangrijk hulpmiddel, maar volgens de Huurcommissie kan een officiële beoordeling afwijken. Bijvoorbeeld door meetverschillen of doordat bepaalde vragen bij de online check anders zijn geïnterpreteerd. (Huurcommissie)
Bij twijfel is het daarom verstandig om de woning en puntentelling professioneel te laten controleren.
Puntentelling laten controleren?
Verhuurt u een kamer of meerdere onzelfstandige woonruimtes in Haarlem, Amsterdam, Hoofddorp, Amstelveen, Heemstede of omgeving?
PMA Makelaardij & Beheer helpt verhuurders bij een professionele en goed onderbouwde verhuur.
Wij kunnen onder andere meedenken over:
- verhuurbaarheid;
- huurprijs;
- puntentelling;
- woningpresentatie;
- huurcontracten;
- verhuurproces;
- screening;
- dagelijks vastgoedbeheer.
Zeker weten dat uw verhuur goed is ingericht?
Neem contact op met PMA Makelaardij & Beheer.
Wij bekijken graag samen met u de woning, de verhuursituatie en de mogelijkheden.
KlIK HIER VOOR DE COMPLETE HAND-OUT WWSO PUNTENTELLING
PMA Makelaardij & Beheer
Persoonlijk. Duidelijk. Professioneel.
Ook interessant
- Woning verhuren in Haarlem
- Vastgoedbeheer in Haarlem en Amsterdam
- Huurwoning verhuren: waar moet u op letten?
