Een bouwkundige keuring geeft inzicht. Maar hoeveel zekerheid heeft u Ă©cht bij de aankoop van een woning?
Een woning kopen is voor veel mensen de grootste financiële beslissing van hun leven. Toch wordt er soms binnen enkele dagen een bod uitgebracht op een woning waarvan de koper vooral de zichtbare staat kent.
Een bouwkundige keuring kan daarbij veel duidelijkheid geven. Maar een keuring is geen garantie dat er achteraf geen kostbare gebreken naar voren komen.
Dat bleek onlangs opnieuw uit een praktijkverhaal in het Haarlems Dagblad. Een woningkoper liet vóór aankoop een bouwkundige keuring uitvoeren, maar kreeg na de overdracht toch te maken met forse herstelkosten. Het voorbeeld is uitzonderlijk in omvang, maar het onderliggende risico is dat niet.
De belangrijkste les voor woningkopers is daarom niet dat een bouwkundige keuring onvoldoende zou zijn.
De juiste conclusie is:
Laat vóór aankoop niet alleen onderzoeken wat zichtbaar is, maar bepaal ook welke risico’s bij juist dĂe woning extra aandacht verdienen.
Daarom introduceert PMA een Woningkoop Risicoscan: een korte eerste screening waarmee kopers kunnen bepalen op welke onderdelen aanvullend onderzoek verstandig kan zijn.
[Doe de gratis PMA Woningkoop Risicoscan →]
Wat onderzoekt een bouwkundige keuring?
Bij een bouwkundige keuring beoordeelt een inspecteur de bereikbare en zichtbare onderdelen van een woning. Denk aan het dak, gevels, kozijnen, vloeren, vochtsporen, installaties en de algemene onderhoudstoestand.
Zo’n keuring kan daarom zeer waardevol zijn.
Maar er is ook een belangrijke beperking: sommige gebreken zijn eenvoudigweg niet zichtbaar zonder aanvullend of destructief onderzoek. NVM noemt bijvoorbeeld verrotte vloerbalken, lekkages, elektrische gebreken en funderingsproblemen als voorbeelden van problemen die soms pas na aankoop aan het licht komen. Ook benadrukt NVM dat niet ieder verborgen probleem tijdens een normale bezichtiging of inspectie kan worden ontdekt. NVM
Een bouwkundige keuring moet daarom vooral worden gezien als Ă©Ă©n onderdeel van een bredere aankoopcontrole.
De belangrijke vraag is niet alleen: “Is de woning bouwkundig gekeurd?”
Een betere vraag is:
Welke risico’s horen bij deze specifieke woning?
Een appartement uit 2018 vraagt om een andere beoordeling dan een benedenwoning uit 1895.
Een jaren-30-woning op zandgrond kent andere aandachtspunten dan een grachtenpand op houten palen.
En een woning met energielabel G vraagt mogelijk om een andere financiële analyse dan een vergelijkbare woning met label A.
Juist daarom werkt een algemene checklist niet altijd.
Bij PMA kijken we liever naar een combinatie van factoren.
1. Bouwkundige staat
Denk aan:
- dakbedekking en dakconstructie;
- gevels en voegwerk;
- kozijnen en beglazing;
- vocht en lekkages;
- vloerconstructies;
- riolering;
- elektra;
- cv-installatie of warmtepomp;
- scheurvorming;
- achterstallig onderhoud.
Niet ieder aandachtspunt betekent direct dat er sprake is van een probleem. Maar signalen kunnen wel aanleiding zijn voor specialistisch vervolgonderzoek.
2. Fundering
Vooral bij oudere woningen kan de fundering een financieel belangrijk onderdeel van het aankooponderzoek zijn.
Een woning kan er bovengronds uitstekend uitzien, terwijl er onder de woning ontwikkelingen spelen die tijdens een normale bezichtiging nauwelijks zichtbaar zijn.
Signalen kunnen bijvoorbeeld zijn:
- scheuren in gevels of binnenmuren;
- scheefstand;
- hoogteverschillen in vloeren;
- klemmende ramen of deuren;
- funderingsproblematiek bij naastgelegen panden;
- ouderdom van de fundering;
- beschikbare historische funderingsgegevens.
Een bouwkundige keuring is daarbij iets anders dan funderingsonderzoek.
Daarom kan bij bepaalde woningen een funderingsquickscan verstandig zijn.
PMA voert hiervoor een Quickscan Fundering fase 0 uit. Daarbij wordt beschikbare informatie gecombineerd met kenmerken en signalen van het pand om te beoordelen of uitgebreider funderingsonderzoek wenselijk is.
[Meer informatie over de PMA Quickscan Fundering →]
3. Energielabel en energieprestatie
Het energielabel wordt soms vooral gezien als de letter die in de woningadvertentie staat.
Voor een koper vertelt het echter meer.
Het energielabel geeft informatie over onder andere de isolatiekwaliteit, installaties, energieprestatie en mogelijke verbeteringen van de woning. Sinds 29 mei 2026 bevat het vernieuwde energielabel bovendien uitgebreidere informatie over de energieprestatie van verschillende onderdelen van de woning. RVO.nl
Bij verkoop moet voor de meeste woningen een geldig energielabel beschikbaar zijn. Rijksoverheid
Maar ook hier geldt:
Een labelletter vertelt niet het volledige verhaal.
Twee woningen met hetzelfde energielabel kunnen een heel verschillend verduurzamingspotentieel hebben.
Daarom kan het interessant zijn om vóór aankoop al te onderzoeken:
- welke isolatiemaatregelen nog mogelijk zijn;
- welke maatregelen technisch logisch zijn;
- welke investeringen eraan komen;
- of glas, dak, gevel en vloer voldoende geĂŻsoleerd zijn;
- welke verwarmingsinstallatie aanwezig is;
- of een warmtepomp technisch realistisch is;
- welke investeringen op korte of middellange termijn nodig kunnen zijn.
PMA kan hiervoor een energielabelopname en aanvullend verduurzamingsadvies verzorgen.
[Meer informatie over energielabel en verduurzaming →]
4. Appartement kopen? Kijk verder dan alleen de woning
Bij een appartement koopt u niet alleen een woning.
U wordt ook mede-eigenaar van het gebouw.
Daarom moet ook de Vereniging van Eigenaars worden onderzocht.
Belangrijke vragen zijn bijvoorbeeld:
- Is de VvE actief?
- Is er voldoende reserve?
- Is er een MJOP?
- Welke grote onderhoudswerkzaamheden zijn voorzien?
- Zijn er leningen?
- Zijn er achterstanden?
- Welke besluiten zijn recent genomen?
- Zijn verduurzamingsmaatregelen gepland?
- Is funderingsonderzoek uitgevoerd?
- Zijn er grote werkzaamheden aan dak, gevel, balkon of kozijnen aangekondigd?
Een appartement dat bouwkundig uitstekend lijkt, kan alsnog een aanzienlijk financieel risico bevatten wanneer binnen enkele jaren grote VvE-investeringen nodig zijn.
5. Verbouwingen en vergunningen
Een prachtig verbouwde woning betekent niet automatisch dat iedere aanpassing correct is uitgevoerd of vergund.
Bij oudere woningen zien we regelmatig wijzigingen zoals:
- doorgebroken dragende muren;
- dakopbouwen;
- dakkapellen;
- samenvoegingen;
- splitsingen;
- uitbouwen;
- verplaatste badkamers;
- gewijzigde constructies.
Het is daarom verstandig om te controleren of relevante tekeningen, vergunningen en constructieberekeningen beschikbaar zijn.
Zeker wanneer constructieve wijzigingen zichtbaar zijn, kan nader onderzoek verstandig zijn.
De onderzoeksplicht van de koper
Een koper heeft in Nederland een eigen onderzoeksplicht.
Daartegenover staat de mededelingsplicht van de verkoper. De verkoper moet relevante informatie die bij hem bekend is delen, maar kan vanzelfsprekend niet melden wat hij zelf niet weet.
NVM wijst er daarom op dat een koper vóór aankoop zelf voldoende onderzoek moet doen naar zowel de bouwkundige als juridische situatie van de woning. NVM
Dat wordt extra relevant wanneer bijvoorbeeld een:
- ouderdomsclausule;
- niet-zelfbewoningsclausule;
- as-is-clausule;
in de koopovereenkomst staat.
De precieze gevolgen hangen altijd af van de formulering van de overeenkomst.
Van bouwkundige keuring naar aankooprisico
De kern is daarom:
Een woning kopen gaat niet om het verzamelen van zoveel mogelijk rapporten. Het gaat om het herkennen van de risico’s die bij die specifieke woning horen.
Soms is een normale bouwkundige keuring voldoende.
Soms geeft Ă©Ă©n detail aanleiding voor verder onderzoek.
Bijvoorbeeld:
Scheuren + bouwjaar 1900 + funderingsrisicogebied
→ fundering nader bekijken.
Plat dak + ouderdom onbekend + lekkagesporen
→ dakinspectie overwegen.
Appartement + lage VvE-reserve + groot onderhoud aangekondigd
→ VvE-financiën nader analyseren.
Energielabel F + oude cv + slecht glas
→ verduurzamingskosten meenemen in uw aankoopbegroting.
Het gaat dus om verbanden.
PMA Woningkoop Risicoscan
Om woningkopers hierbij te helpen, ontwikkelen we de PMA Woningkoop Risicoscan.
U beantwoordt enkele vragen over de woning die u wilt kopen. Vervolgens krijgt u een eerste indicatie van de onderdelen die extra aandacht verdienen.
De scan kijkt bijvoorbeeld naar:
- bouwjaar;
- woningtype;
- locatie;
- fundering;
- zichtbare scheuren of verzakking;
- dak;
- vocht;
- verbouwingen;
- energielabel;
- installaties;
- VvE;
- onderhoud;
- beschikbare rapporten.
Na afloop krijgt u geen simpel oordeel “goed” of “slecht”.
U krijgt een overzicht zoals:
Geen bijzonderheden zichtbaar
Reguliere aankoopcontrole blijft aanbevolen.
Extra aandacht gewenst
EĂ©n of meerdere onderdelen verdienen nadere beoordeling.
Aanvullend onderzoek overwegen
Er zijn factoren waarbij specialistische controle vóór aankoop verstandig kan zijn.
Doe de gratis Woningkoop Risicoscan →
De scan is een eerste screening en vervangt geen bouwkundige keuring, taxatie, constructief onderzoek, funderingsonderzoek of juridisch advies.
Een woning kopen? Kijk vóór uw bod verder dan de vraagprijs
Bij een aankoop wordt vaak uitgebreid gerekend aan de hypotheek en de biedprijs.
Maar de werkelijke kosten van een woning worden ook bepaald door wat er na de aankoop moet gebeuren.
Een woning van €600.000 met €60.000 noodzakelijk onderhoud kan financieel heel anders uitpakken dan een woning van €625.000 waar de belangrijkste werkzaamheden al zijn uitgevoerd.
Daarom adviseren wij kopers om niet alleen te vragen:
“Wat moet ik bieden?”
maar ook:
“Wat koop ik eigenlijk?”
PMA kan u daarbij begeleiden.
PMA kan helpen met
Aankoopbegeleiding
Van bezichtiging en woninganalyse tot biedstrategie, onderzoek en koopovereenkomst.
Quickscan Fundering
Een eerste beoordeling van mogelijke funderingsrisico’s en beschikbare informatie.
Energielabelopname
Inzicht in de feitelijke energieprestatie van de woning.
Verduurzamingsadvies
Inzicht in mogelijke maatregelen, investeringen en verbeterkansen.
Wilt u een woning kopen?
Begin dan met de gratis PMA Woningkoop Risicoscan.
Of wilt u dat we direct met u meekijken?
PMA Makelaardij & Beheer
Amsterdam | Haarlem | Den Haag | Rotterdam
