WWS 2027 en Prinsjesdag: wat verandert er voor verhuurders en vastgoedbeleggers?

De Nederlandse huurmarkt blijft volop in beweging. Na de invoering van de Wet betaalbare huur volgen in 2027 opnieuw wijzigingen die van belang kunnen zijn voor verhuurders en vastgoedbeleggers.

Rond Prinsjesdag 2026 zijn verschillende maatregelen aangekondigd die invloed kunnen hebben op de verhuur van woningen, de maximale huurprijs en de aankoop van beleggingsvastgoed.

Voor verhuurders zijn met name de voorgenomen wijzigingen van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) interessant. Daarnaast stelt het kabinet voor de overdrachtsbelasting voor woningen die niet door de koper zelf worden bewoond verder te verlagen.

In dit artikel zetten we de belangrijkste ontwikkelingen op een rij.

1. WWS blijft bepalend voor de maximale huurprijs

Het Woningwaarderingsstelsel bepaalt hoeveel punten een huurwoning krijgt. Daarbij wordt onder andere gekeken naar:

• de oppervlakte van de woning;
• het energielabel;
• de WOZ-waarde;
• keuken en sanitair;
• buitenruimte;
• overige voorzieningen en kenmerken van de woning.

Het totaal aantal WWS-punten is bepalend voor de maximaal toegestane huurprijs binnen het gereguleerde segment.

Sinds de Wet betaalbare huur is het daarom voor verhuurders belangrijker geworden om vóór verhuur nauwkeurig vast te stellen hoeveel punten een woning daadwerkelijk heeft.

Een verschil van enkele punten kan in bepaalde gevallen al aanzienlijke gevolgen hebben voor de maximaal toegestane huurprijs of de positie van een woning binnen het huursegment.

Klik hier voor een quickscan wws punten

Drie belangrijke WWS-wijzigingen voor 2027

Het kabinet werkt aan drie aanpassingen van het WWS. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2027.

2. Geen vijf minpunten meer wanneer buitenruimte volledig ontbreekt

Binnen het huidige WWS kan het volledig ontbreken van privé- én gemeenschappelijke buitenruimte leiden tot een aftrek van 5 punten.

Het kabinet wil deze aftrek schrappen.

Voor een woning zonder balkon, tuin, terras of gemeenschappelijke buitenruimte kan dit daardoor feitelijk een verbetering van vijf WWS-punten betekenen.

Dat is vooral relevant voor appartementen in stedelijke gebieden, maar de maatregel geldt uiteraard niet uitsluitend voor Amsterdam of andere grote steden.

Waarom kunnen vijf punten belangrijk zijn?

Bij woningen die rond een grens binnen het WWS zitten, kunnen enkele punten relatief veel invloed hebben op de toegestane huurprijs.

Daarom is het verstandig woningen waarvan eerder een WWS-berekening is gemaakt opnieuw te laten beoordelen zodra de nieuwe regeling definitief is.

Belangrijk: een hogere WWS-score betekent bij een bestaand huurcontract niet automatisch dat de huur direct naar het nieuwe maximum kan worden verhoogd. Voor bestaande huurcontracten blijven de wettelijke regels voor jaarlijkse huurverhoging gelden.

3. Aanpassing van de WOZ-cap

De WOZ-waarde speelt een belangrijke rol binnen het WWS.

Om te voorkomen dat woningen uitsluitend door een zeer hoge WOZ-waarde buiten het gereguleerde segment vallen, geldt de zogenaamde WOZ-cap.

Het kabinet wil deze systematiek aanpassen.

Voor woningen die door toepassing van de WOZ-cap binnen het gereguleerde middensegment terechtkomen, moet meer ruimte ontstaan in de maximaal toegestane huurprijs.

Het is belangrijk dit goed te interpreteren.

De voorgenomen wijziging betekent niet dat iedere woning met een hoge WOZ-waarde automatisch extra WWS-punten krijgt of automatisch in de vrije sector terechtkomt.

De maatregel is juist bedoeld om bepaalde woningen op locaties met hoge vastgoedwaarden binnen het gereguleerde segment iets meer huurprijsruimte te geven.

Voor eigenaren van woningen met een relatief hoge WOZ-waarde kan het daarom interessant zijn om in 2027 opnieuw te laten berekenen welke maximale huurprijs van toepassing is.

4. Betere WWS-waardering voor kleine rijksmonumenten

Ook kleine rijksmonumenten krijgen mogelijk een aangepaste waardering binnen het WWS.

Het kabinet wil de waardering van de WOZ- en locatiecomponent voor deze woningen aanpassen.

Dit kan met name relevant zijn voor kleinere monumentale woningen en appartementen in historische stadscentra.

Daar ligt de WOZ-waarde per vierkante meter vaak relatief hoog, terwijl het huidige WWS die waarde niet altijd volledig weerspiegelt.

Voor eigenaren van monumentale huurwoningen is het daarom raadzaam om na invoering van de nieuwe regels opnieuw naar de puntentelling te kijken.

Energielabel blijft zeer belangrijk binnen het WWS

Naast de aangekondigde wijzigingen blijft het energielabel een van de belangrijkste factoren binnen de WWS-puntentelling.

Voor een appartement of andere meergezinswoning van minimaal 40 m² gelden momenteel bijvoorbeeld de volgende punten voor de energieprestatie:

Energielabel	WWS-punten
A	+37
B	+30
C	+15
D	+11
E	-4
F	-9
G	-15

Het verschil kan aanzienlijk zijn.

Een verbetering van label G naar D kan bij een dergelijke woning alleen op het onderdeel energieprestatie al ongeveer 26 WWS-punten verschil opleveren.

Bij eengezinswoningen en afwijkende woningtypen kunnen andere puntentoekenningen gelden. Een WWS-berekening moet daarom altijd op de individuele woning worden gebaseerd.

Verduurzamen wordt daarmee ook een verhuurvraagstuk

Voor een verhuurder moet verduurzaming niet uitsluitend worden bekeken vanuit energiekosten of woningwaarde.

Het kan verstandig zijn om tegelijkertijd te onderzoeken:

Welke verduurzamingsmaatregelen verbeteren het energielabel én hoeveel extra WWS-punten levert dat op?

Een investering in bijvoorbeeld isolatie, glas, verwarming of andere energetische verbeteringen kan daarmee meerdere effecten hebben:

• een betere energieprestatie;
• een beter energielabel;
• mogelijk meer WWS-punten;
• mogelijk een hogere maximaal toegestane huurprijs;
• verbetering van de kwaliteit en toekomstbestendigheid van de woning.

Niet iedere investering leidt automatisch tot een beter energielabel. Het is daarom verstandig om vooraf het effect van de maatregelen te laten beoordelen.

5. Energielabels E, F en G verder onder druk

Voor verhuurders met woningen met een slecht energielabel is er nog een andere ontwikkeling om rekening mee te houden.

Het kabinet werkt aan minimumenergieprestatie-eisen voor huurwoningen. De beleidsrichting is dat huurwoningen met energielabel E, F of G uiterlijk in 2029 minimaal label D moeten hebben.

Daarmee komen bij slecht presterende huurwoningen verschillende factoren samen:

• negatieve of lagere WWS-punten;
• mogelijke toekomstige verduurzamingsverplichtingen;
• hogere energielasten;
• een mogelijk minder aantrekkelijke positie op de verhuurmarkt.

Voor eigenaren van dergelijke woningen kan het daarom verstandig zijn niet tot 2029 te wachten, maar nu al verschillende scenario’s door te rekenen.

6. Overdrachtsbelasting voor beleggers mogelijk van 8% naar 7%

Naast de wijzigingen op de huurmarkt bevat het Belastingplan 2027 ook een relevante fiscale maatregel.

Het kabinet stelt voor om de overdrachtsbelasting voor woningen waarin de koper niet zelf gaat wonen per 1 januari 2027 te verlagen van:

8% naar 7%.

Dit geldt bijvoorbeeld bij aankoop van:

• een woning voor verhuur;
• een tweede woning;
• een vakantiewoning;
• een woning die voor een ander, bijvoorbeeld een kind, wordt gekocht.

Bij een aankoopprijs van €500.000 betekent één procentpunt minder overdrachtsbelasting een verschil van:

€5.000.

De maatregel kan de aankoopkosten van een verhuurde woning verlagen, maar heeft geen directe invloed op de maximale huurprijs of de WWS-puntentelling.

De verlaging is onderdeel van het Belastingplan 2027. Tweede en Eerste Kamer moeten het voorstel nog goedkeuren.

7. Nieuwbouwopslag voor middenhuur mogelijk verlengd

Ook voor nieuwe middenhuurwoningen zijn veranderingen aangekondigd.

Voor bepaalde nieuwbouwwoningen in het middensegment kan momenteel een opslag van 10% op de maximale huurprijs gelden.

Het kabinet wil deze regeling verlengen.

Hierdoor zouden ook middenhuurwoningen waarvan de bouw tussen 1 januari 2028 en 1 januari 2032 begint voor deze opslag in aanmerking kunnen komen.

De opslag kan vervolgens gedurende twintig jaar gelden.

Doel hiervan is de ontwikkeling van middenhuur financieel aantrekkelijker te maken.

Wat betekenen de wijzigingen voor verhuurders?

De veranderingen laten vooral zien dat het beoordelen van een huurwoning steeds meer een combinatie wordt van:

WWS + WOZ + energielabel + verduurzaming + huurrecht + fiscaliteit.

Alleen kijken naar de markthuur is daarom onvoldoende.

Voor verhuurders is het verstandig om vóór een nieuwe verhuur of investering minimaal vier vragen te beantwoorden:

1. Hoeveel WWS-punten heeft de woning volgens de actuele regelgeving?

2. Welke maximale huurprijs hoort daarbij?

3. Kan het energielabel of de WWS-score op een verantwoorde manier worden verbeterd?

4. Is verhuren, verbeteren of verkopen financieel de meest logische strategie?

Vooral bij woningen die rond een relevante WWS-grens zitten, kan een nieuwe berekening waardevol zijn.

Laat uw woning opnieuw beoordelen voor 2027

Heeft u een huurwoning, overweegt u een woning te verhuren of wilt u weten wat de nieuwe regels voor uw vastgoed betekenen?

PMA Makelaardij & Beheer kan onder meer helpen met:

• WWS-puntentellingen;
• verhuuradvies;
• energielabels;
• beoordeling van de huurprijs;
• verhuur en tenant screening;
• vastgoedbeheer;
• verkoopadvies;
• advies over de strategische keuze tussen verhuren, verbeteren en verkopen.

Juist nu de regelgeving opnieuw verandert, is het verstandig om niet uitsluitend uit te gaan van een oude WWS-berekening.

Wilt u weten hoeveel punten uw woning in 2027 krijgt?

Laat PMA uw woning beoordelen en krijg inzicht in de actuele WWS-score, de maximale huurprijs en de mogelijkheden om de woning optimaal te positioneren.

PMA Makelaardij & Beheer
www.pma-realestate.nl
Contact – PMA Makelaardij en beheercontact@pma-realestate.nl
+31 23 532 8736

Let op: verschillende maatregelen die voor 2027 zijn aangekondigd, zijn op het moment van publicatie nog niet definitief. Parlementaire behandeling en definitieve regelgeving kunnen leiden tot wijzigingen.