PMA WOONBERICHT | HAARLEM & HOOFDDORP | JUNI–AUGUSTUS 2026
Meer keuze voor kopers, terwijl goede woningen nog altijd vlot van eigenaar wisselen
De woningmarkt in Haarlem en Hoofddorp beweegt richting meer balans.
Het aanbod groeit, de bieddruk neemt af en kopers krijgen meer onderhandelingsruimte.
Tegelijk blijven courante woningen gewild en liggen de prijzen in Haarlem nog altijd hoger dan een jaar geleden.
Meer lucht op de woningmarkt
Voor woningzoekers in Haarlem en Hoofddorp is de markt de afgelopen maanden merkbaar veranderd. De periode juni tot en met augustus 2026 laat in beide plaatsen een verschuiving zien van een warme markt naar een markt die beter in balans is. Dat betekent niet dat woningen ineens voor het oprapen liggen, maar wel dat kopers minder vaak onder maximale tijdsdruk hoeven te beslissen.
In Haarlem werden in drie maanden 611 woningen verkocht. Dat waren er 15,0% minder dan in de drie maanden ervoor en 9,6% minder dan in dezelfde periode vorig jaar. Tegelijkertijd kwamen 852 woningen nieuw op de markt, liefst 34,0% meer dan een jaar eerder. De combinatie van minder verkopen en meer nieuw aanbod zorgt ervoor dat woningzoekers weer wat meer te kiezen hebben.
Opvallend is dat de Haarlemse transactieprijzen vooralsnog goed standhouden. De mediane verkoopprijs bedraagt € 547.000, 3,6% meer dan in de voorgaande periode en 1,5% meer dan een jaar geleden. De prijs per vierkante meter daalde echter naar € 6.296. Dat is 2,0% lager dan drie maanden geleden en 1,1% lager dan vorig jaar.
Ook de biedstrijd wordt minder fel. In Haarlem wordt bij 74% van de verkopen nog boven de vraagprijs geboden, maar de gemiddelde overbieding is teruggelopen naar € 23.000. Woningen worden nog steeds snel verkocht: gemiddeld binnen 25 dagen.
In Hoofddorp is de afkoeling iets duidelijker zichtbaar. Daar werden 204 woningen verkocht, 16,4% minder dan in de drie maanden ervoor. Het nieuwe aanbod groeide op jaarbasis met 47,9% naar 278 woningen. De mediane transactieprijs bedraagt eveneens € 547.000, maar ligt 2,9% onder de voorgaande periode en 1,4% onder het niveau van vorig jaar. De gemiddelde verkooptijd is opgelopen naar 32 dagen.
Haarlem: prijs houdt stand, koper krijgt meer keuze
De Haarlemse markt laat een interessant dubbelbeeld zien. Aan de ene kant zijn er minder transacties en is er aanzienlijk meer nieuw aanbod. Aan de andere kant is de mediane verkoopprijs juist gestegen naar € 547.000.
Voor kopers is vooral de afnemende bieddruk relevant. Een jaar geleden was het overbieden duidelijk heftiger. Inmiddels bedraagt de gemiddelde overbieding € 23.000 en ligt die 24,4% lager dan een jaar geleden. Ten opzichte van de drie maanden ervoor is de daling 8,2%.
Bij 74% van de verkopen wordt nog boven de vraagprijs betaald. Dat klinkt stevig, en dat is het ook, maar het aandeel is lager dan zowel drie als twaalf maanden geleden. Wie goed voorbereid de markt opgaat, hoeft daarom minder vanzelfsprekend mee te gaan in extreme biedingen.
Met een verkooptijd van 25 dagen blijven aantrekkelijke woningen overigens vlot bewegen. Vooral goed gelegen en instapklare woningen kunnen nog steeds op veel belangstelling rekenen.
Hoofddorp: duidelijk meer onderhandelingsruimte
In Hoofddorp is de omslag richting een evenwichtigere markt nog wat duidelijker. Het aantal transacties daalde ten opzichte van de voorgaande drie maanden met 16,4%, terwijl het nieuwe aanbod ongeveer gelijk bleef aan de voorgaande periode en bijna 48% hoger ligt dan een jaar geleden.
De mediane verkoopprijs bedraagt € 547.000. Dat is 2,9% minder dan drie maanden eerder en 1,4% minder dan een jaar geleden. De vierkantemeterprijs komt uit op € 5.264 en is vrijwel stabiel ten opzichte van de voorgaande periode.
Voor kopers is vooral de ontwikkeling van het bieden interessant. De gemiddelde overbieding bedraagt nog € 11.000 en is daarmee 35,3% lager dan drie maanden geleden en zelfs 66,7% lager dan een jaar geleden. Bij 66% van de transacties wordt nog boven de vraagprijs verkocht.
Ook de langere verkooptijd geeft kopers meer ademruimte. Een verkochte woning stond gemiddeld 32 dagen te koop, vier dagen langer dan in de voorgaande drie maanden en zeven dagen langer dan een jaar geleden.
Verschillen tussen woningtypen
De aangeleverde cijfers laten zien dat in Haarlem vooral het middensegment sterk blijft. Bij tussenwoningen wordt bij 77% van de transacties boven de vraagprijs betaald, met gemiddeld € 30.000 overbieding. Bij hoekwoningen bedraagt de bieddruk zelfs 79% en komt de gemiddelde overbieding uit op € 42.000.
Voor vrijstaande woningen zijn slechts vijf Haarlemse transacties beschikbaar. Daarmee is de steekproef te klein voor stevige conclusies. Wel valt op dat de verkooptijd met 36 dagen boven het Haarlemse gemiddelde ligt.
In Hoofddorp is het verschil tussen de woningtypen nog scherper. Appartementen blijven gewild: bij 88% van de verkopen wordt boven de vraagprijs betaald en de gemiddelde overbieding bedraagt € 22.000. Aan de bovenkant van de markt is het beeld totaal anders. Vrijstaande woningen worden gemiddeld € 68.000 onder de vraagprijs verkocht en geen van de gemeten transacties vond boven de vraagprijs plaats.
Voor andere woningtypen bevat de aangeleverde marktupdate onvoldoende afzonderlijke transactiegegevens om betrouwbare uitspraken te doen.
Wat betekent dit voor woningzoekers?
De markt wordt vriendelijker voor kopers, maar is zeker niet overal ruim. Vooral bij courante appartementen en gezinswoningen blijft concurrentie aanwezig. Het verschil met vorig jaar is dat kopers vaker de mogelijkheid krijgen om kritisch te kijken naar prijs, staat van onderhoud en voorwaarden.
Vier kansen springen eruit:
- Meer keuze. Vooral het sterk gegroeide nieuwe aanbod vergroot de kans dat er meerdere geschikte woningen tegelijk beschikbaar zijn.
- Minder extreme biedstrijd. Zowel in Haarlem als Hoofddorp loopt de gemiddelde overbieding terug.
- Meer onderhandelingsruimte in het hogere segment. Met name vrijstaande woningen in Hoofddorp laten zien dat de vraagprijs niet langer vanzelfsprekend het minimumbedrag is.
- Tijd om kwaliteit te vergelijken. Oplopende verkooptijden, vooral in Hoofddorp, geven kopers iets meer ruimte voor onderzoek, bezichtigingen en een weloverwogen bod.
Conclusie
De woningmarkt in Haarlem en Hoofddorp verschuift van uitgesproken verkopersmarkt naar meer evenwicht, waardoor kopers weer wat sterker komen te staan. Wie financieel goed voorbereid is, krijgt meer keuze en onderhandelingsruimte, terwijl aantrekkelijke woningen nog steeds snel en tegen stevige prijzen worden verkocht.
