Woningtekort, maar nieuwbouw verkoopt niet? De Nederlandse woningmarkt raakt uit balans
8 oktober 2026 | PMA Makelaardij & Beheer | Woningmarktanalyse Q3 2026
Nederland heeft een groot woningtekort. Toch worden nieuwbouwwoningen steeds moeilijker verkocht en lopen bouwprojecten vertraging op. Tegelijkertijd groeit het aanbod van bestaande koopwoningen, mede doordat particuliere verhuurders hun vastgoed verkopen.
Hoe kan een land met zo’n groot woningtekort te maken krijgen met een haperende nieuwbouwverkoop?
De nieuwste NVM-cijfers over het derde kwartaal van 2026 laten zien dat de woningmarkt niet zozeer kampt met een gebrek aan belangstelling, maar vooral met een groeiend verschil tussen wat wordt aangeboden, wat woningzoekenden willen en wat zij kunnen betalen.
Nieuwbouw Q3 2026: meer aanbod, minder verkopen
De cijfers van de NVM maken de omslag zichtbaar:
| Indicator | Q3 2026 | Ontwikkeling op jaarbasis |
|---|---|---|
| Verkochte nieuwbouwwoningen | 6.000 | −6,2% |
| Nieuw in verkoop gekomen woningen | 8.200 | +13,4% |
| Totaal beschikbaar nieuwbouwaanbod | 21.500 | circa +17% |
| Mediane verkoopprijs nieuwbouw | € 504.000 | +1,3% |
| Verkoopprijs per m² | € 5.320 | +4,8% |
Bron: NVM, woningmarkt Q3 2026.
Opvallend is dat nieuwbouwwoningen per vierkante meter duurder worden, terwijl de gemiddelde totale verkoopprijs nauwelijks stijgt.
Kopers krijgen voor hetzelfde budget dus minder woonoppervlakte.
Een kwart van de nieuwbouwprojecten loopt vertraging op
Volgens berichtgeving van het Financieele Dagblad van 8 oktober 2026 loopt bij ongeveer een kwart van de onderzochte nieuwbouwprojecten de planning vertraging op door tegenvallende voorverkopen.
Veel ontwikkelaars zijn voor de financiering afhankelijk van een voorverkooppercentage van ongeveer 70%. Wanneer die grens niet tijdig wordt gehaald, wordt ook de bouwstart uitgesteld.
Daarmee ontstaat een vicieuze cirkel:
- Nieuwbouwwoningen worden minder snel verkocht.
- De vereiste voorverkoop wordt later bereikt.
- De bouwstart schuift op.
- Kopers krijgen te maken met een langere periode van onzekerheid en mogelijke dubbele woonlasten.
- Die onzekerheid maakt nieuwbouw vervolgens minder aantrekkelijk.
Het probleem is dus niet uitsluitend dat woningen te duur zijn. Ook de tijd tussen aankoop en oplevering speelt een steeds grotere rol.
Bouwen we wel de woningen waar vraag naar is?
Volgens de NVM bestaat inmiddels ongeveer 63% van het beschikbare nieuwbouwaanbod uit appartementen.
Vooral kleine appartementen concurreren sterk met elkaar. Tegelijkertijd blijft de behoefte bestaan aan betaalbare gezinswoningen, woningen met een tuin en woningen die doorstroming mogelijk maken.
Een nieuw appartement van ruim vijf ton is financieel voor veel starters onbereikbaar. Doorstromers vergelijken die woning ondertussen met bestaande woningen die vaak direct beschikbaar zijn.
Nieuwbouw is bovendien niet altijd een aantrekkelijk alternatief wanneer kopers jarenlang moeten wachten op de oplevering.
Het woningtekort betekent dus niet automatisch dat iedere nieuwbouwwoning tegen iedere prijs verkoopbaar is.
Bestaande koopwoningen: meer keuze, maar nog steeds krapte
De bestaande koopwoningmarkt laat een ander beeld zien.
Volgens de NVM werden in Q3 2026 circa 41.700 bestaande woningen verkocht. De gemiddelde transactieprijs bedroeg € 503.000, een stijging van 1,8% ten opzichte van een jaar eerder.
Het beschikbare aanbod groeide naar ongeveer 39.000 woningen, bijna 24% meer dan een jaar geleden.
Kopers hebben daardoor meer keuze en bij bepaalde woningen ontstaat extra onderhandelingsruimte.
Dat betekent overigens niet dat de woningmarkt plotseling ruim is geworden. Bij bijna twee derde van de transacties wordt nog steeds boven de vraagprijs geboden.
De verschillen tussen locaties, woningtypen, onderhoudsstaat en energielabels blijven groot.
Uitponding: goed voor kopers, maar wat betekent dit voor huurders?
Een belangrijke verklaring voor het grotere koopwoningaanbod is de verkoop van voormalige huurwoningen.
Vastgoedbeleggers en particuliere verhuurders verkopen woningen die eerder werden verhuurd. Dit proces wordt uitponding genoemd.
Daarbij spelen verschillende factoren, zoals veranderende regelgeving, fiscale druk, verduurzamingskosten en de rendementsverwachting van verhuurders.
Voor woningkopers heeft dit een positief effect: er komen bestaande woningen beschikbaar die doorgaans veel sneller betrokken kunnen worden dan nieuwbouw.
Maar voor de huurmarkt ligt dat anders.
Wanneer een huurwoning wordt verkocht aan een eigenaar-bewoner, verdwijnt die woning uit de particuliere huurvoorraad.
Op de koopmarkt ontstaat dus meer aanbod, terwijl de keuzevrijheid voor huurders juist kan afnemen.
Meer koopwoningen betekent niet automatisch meer beschikbare woningen voor alle woningzoekenden.
Daar zit een belangrijk spanningsveld in het huidige woonbeleid.
Wat betekent dit voor Amsterdam, Haarlem, Den Haag en Rotterdam?
Voor de regio’s waarin PMA actief is, wordt de lokale markt steeds belangrijker.
Amsterdam
De concurrentie tussen appartementen kan toenemen, vooral wanneer bestaande voormalige huurwoningen aantrekkelijker zijn geprijsd dan vergelijkbare nieuwbouw. Locatie, VvE, erfpacht, energielabel en onderhoudsrisico’s verdienen extra aandacht.
Haarlem
In de regio Haarlem laten de NVM-cijfers een lichte prijsdaling op jaarbasis zien. Dit onderstreept het belang van een realistische vraagprijs en een goede positionering van het individuele object.
Den Haag
Bij appartementen en beleggingswoningen is een scherp onderscheid nodig tussen marktwaarde bij verkoop, toekomstige verhuurmogelijkheden, WWS-punten en verwachte onderhoudsinvesteringen.
Rotterdam
Ook hier is het belangrijk om nieuwbouw en bestaande bouw per wijk, prijssegment en woningtype te vergelijken. Een landelijk marktgemiddelde geeft onvoldoende inzicht in de verkoopbaarheid van een specifieke woning.
Deze aandachtspunten zijn geen voorspellingen voor iedere wijk. Een vastgoedbeslissing vraagt om actuele lokale vergelijkingsgegevens.
Wat betekent deze ontwikkeling voor vastgoedbeleggers?
Voor beleggers wordt de keuze tussen behouden, verhuren, verduurzamen en verkopen steeds complexer.
Een stijgend koopwoningaanbod betekent niet automatisch dat verkoop financieel aantrekkelijker is dan verhuur. Omgekeerd betekent een krappe huurmarkt evenmin dat iedere woning een goede verhuurinvestering is.
Een zorgvuldig investeringsadvies moet rekening houden met:
- De marktwaarde bij verkoop, zowel in verhuurde als eventueel leeg te leveren staat.
- De toegestane huurprijs volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS).
- De haalbare markthuur wanneer vrije-sectorverhuur juridisch mogelijk is.
- Energielabel, onderhoud, fundering en toekomstige investeringen.
- Exploitatiekosten, financiering en relevante fiscale gevolgen.
- Het netto rendement en de risico’s bij aanhouden tegenover verkopen.
Juist bij uitponding verdient het aanbeveling om niet uitsluitend naar de verkoopopbrengst te kijken, maar naar het volledige financiële resultaat en de alternatieven.
Wat betekent dit voor woningkopers en verkopers?
Voor verkopers: een correcte vraagprijs wordt belangrijker. Het toegenomen aanbod geeft kopers meer vergelijkingsmogelijkheden. Een goede verkoopstrategie moet daarom aansluiten op het actuele aanbod, de staat van de woning en de lokale vraag.
Voor kopers: meer aanbod biedt kansen, maar een woning moet nog steeds kritisch worden onderzocht. Denk aan bouwkundige risico’s, VvE-reserves, fundering, energielabel, verwachte woonlasten en toekomstige verkoopbaarheid.
Voor nieuwbouwkopers: vergelijk niet alleen de koopsom, maar ook het woonoppervlak, eventuele meerwerkkosten, dubbele lasten, bouwtijd en financieringsvoorwaarden met bestaande woningen.
De PMA Vastgoedscan: beslissen op basis van feiten
Bij PMA Makelaardij & Beheer vinden wij dat een vastgoedbeslissing verder moet gaan dan alleen de vraagprijs of een algemene marktverwachting.
Onze Vastgoedscan is bedoeld als eerste hulpmiddel om de kansen, risico’s en aandachtspunten van een woning inzichtelijk te maken.
De scan kan helpen bij de voorbereiding van een aankoop-, verkoop- of investeringsbeslissing. Afhankelijk van de beschikbare objectgegevens worden onder meer woningkenmerken, energielabel, relevante vastgoedrisico’s en mogelijke vervolgstappen beoordeeld.
De uitkomst is indicatief en vervangt geen taxatie, bouwkundige keuring, volledige WWS-opname of persoonlijk financieel advies.
Waar nader onderzoek nodig is, kan PMA ondersteunen bij aankoop, verkoop, verhuuradvies, vastgoedbeheer, energielabels en een eerste funderingsrisicobeoordeling.
Conclusie: niet alleen méér bouwen, maar vooral beter aansluiten op de vraag
De cijfers over Q3 2026 laten zien dat de Nederlandse woningmarkt verandert.
Het woningtekort is niet verdwenen. Maar de tijd waarin vrijwel iedere woning vanzelfsprekend een koper vond, lijkt voor bepaalde segmenten achter ons te liggen.
Nieuwbouw moet beter aansluiten op de woonwensen en financiële mogelijkheden van kopers. Verkopers moeten realistischer naar hun concurrentie kijken. En vastgoedbeleggers moeten hun strategie opnieuw kunnen onderbouwen.
De belangrijkste vraag is niet alleen hoeveel woningen Nederland bouwt, maar of we de juiste woningen bouwen, op de juiste locatie en tegen een haalbare prijs.
PMA Makelaardij & Beheer helpt particuliere eigenaren, woningkopers en vastgoedbeleggers om deze afwegingen zorgvuldig te maken.
Bekijk onze Vastgoedscan of neem contact op voor een persoonlijke vastgoedanalyse.
PMA Makelaardij & Beheer
Amsterdam | Haarlem | Den Haag | Rotterdam
Veelgestelde vragen over de woningmarkt en nieuwbouw in 2026
1. Waarom verkoopt nieuwbouw minder goed terwijl Nederland een woningtekort heeft?
Nederland heeft een groot woningtekort, maar niet iedere nieuwbouwwoning sluit aan op de financiële mogelijkheden en woonwensen van woningzoekenden. Hoge aankoopprijzen, kleinere woonoppervlakten, lange bouwtijden en stijgende bijkomende kosten maken nieuwbouw voor veel kopers minder aantrekkelijk. Daarnaast concurreren nieuwbouwwoningen steeds vaker met bestaande koopwoningen die direct beschikbaar zijn.
2. Wat zijn de belangrijkste NVM-cijfers over nieuwbouw in Q3 2026?
Volgens de NVM werden in het derde kwartaal van 2026 ongeveer 6.000 nieuwbouwwoningen verkocht, een daling van 6,2% ten opzichte van een jaar eerder. Het beschikbare nieuwbouwaanbod bedroeg circa 21.500 woningen. De mediane verkoopprijs lag rond € 504.000. Deze cijfers laten zien dat het aanbod groeit, terwijl de verkoop achterblijft.
3. Waarom lopen nieuwbouwprojecten vertraging op?
Nieuwbouwprojecten kunnen vertragen wanneer onvoldoende woningen vooraf worden verkocht. Projectontwikkelaars en financiers stellen vaak eisen aan het percentage verkochte woningen voordat de bouw kan beginnen. Bij sommige projecten ligt deze voorverkoopgrens rond 70%. Tegenvallende verkopen kunnen daardoor leiden tot uitstel van de bouwstart.
4. Wat betekent uitponding voor de Nederlandse woningmarkt?
Uitponding betekent dat verhuurders hun huurwoningen verkopen, vaak nadat de huurder is vertrokken. Hierdoor komen meer bestaande woningen beschikbaar voor kopers. Tegelijkertijd kan het aantal particuliere huurwoningen afnemen. Uitponding vergroot daarmee het koopaanbod, maar kan de schaarste op de huurmarkt versterken.
5. Is 2026 een goed moment om een woning te kopen?
Voor sommige kopers biedt 2026 meer mogelijkheden doordat het aanbod van bestaande woningen is toegenomen. Dat kan leiden tot meer keuze en extra onderhandelingsruimte. Of een aankoop aantrekkelijk is, hangt af van de locatie, vraagprijs, financiering, onderhoudsstaat, energielabel en eventuele funderingsrisico’s. Een objectgerichte analyse blijft noodzakelijk.
6. Is het verstandig om als vastgoedbelegger een huurwoning te verkopen?
Dat hangt af van de netto huuropbrengst, de marktwaarde, de fiscale positie, onderhoudskosten en de toekomstige verhuurmogelijkheden. Ook het Woningwaarderingsstelsel (WWS) en de geldende huurwetgeving zijn belangrijk. Een vergelijking tussen aanhouden, verduurzamen en verkopen geeft beter inzicht dan uitsluitend kijken naar de huidige verkoopprijs.
7. Wat zijn de belangrijkste verschillen tussen nieuwbouw en bestaande bouw?
Nieuwbouw biedt doorgaans een goede energieprestatie, modern comfort en relatief beperkte onderhoudskosten in de eerste jaren. Daartegenover staan mogelijke bouwvertraging, meerwerkkosten en dubbele woonlasten. Bestaande woningen zijn vaak sneller beschikbaar, maar kunnen extra investeringen vergen in onderhoud, verduurzaming, de VvE of de fundering.
8. Hoe ontwikkelt de woningmarkt zich in Amsterdam, Haarlem, Den Haag en Rotterdam?
De woningmarkt verschilt sterk per stad, wijk en woningtype. In Amsterdam spelen onder andere erfpacht, appartementprijzen en uitponding een rol. In Haarlem zijn woningtype, locatie en beperkte ruimte voor nieuwbouw belangrijke factoren. In Den Haag en Rotterdam verschillen de kansen voor kopers en beleggers sterk per wijk en prijssegment. Actuele lokale transacties en vergelijkbaar aanbod zijn daarom belangrijker dan uitsluitend landelijke gemiddelden.
9. Hoe kan de PMA Vastgoedscan helpen bij het kopen, verkopen of beleggen?
De PMA Vastgoedscan helpt woningkopers, verkopers en vastgoedbeleggers bij een eerste beoordeling van woningkenmerken, vastgoedrisico’s en mogelijke vervolgstappen. Daarbij kunnen onder meer energielabel, oppervlakte, beschikbare objectinformatie en relevante aandachtspunten worden betrokken. De scan is indicatief en vervangt geen taxatie, bouwkundige keuring of volledig financieel advies.
10. Waarvoor kan ik terecht bij PMA Makelaardij & Beheer?
PMA Makelaardij & Beheer ondersteunt particuliere eigenaren, woningkopers en vastgoedbeleggers met aan- en verkoopbegeleiding, verhuuradvies, vastgoedbeheer, energielabels, WWS-beoordelingen en funderingsquickscans. PMA is actief in Amsterdam, Haarlem, Den Haag en Rotterdam en combineert lokale marktkennis met praktische vastgoedanalyses.
Wilt u weten wat de ontwikkelingen op de woningmarkt betekenen voor uw eigen woning of vastgoedportefeuille? Bekijk de PMA Vastgoedscan of neem contact op met PMA Makelaardij & Beheer voor persoonlijk advies.
Bronnen
- NVM – Woningmarktcijfers en nieuwbouwanalyse, Q3 2026, gepubliceerd 8 oktober 2026.
- Financieele Dagblad – Bouw van nieuwe woningbouw vertraagt door haperende verkoop, 8 oktober 2026.
