Box 3 en verhuurd vastgoed: wat verandert er mogelijk vanaf 2028?
Wat verandert er als de wet door de eerste kamer wordt aangenomen?
Box 3 blijft voor particuliere vastgoedbeleggers een belangrijk onderwerp. Het huidige systeem werkt in 2026 nog met fictieve rendementen, terwijl het kabinet toe wil naar een stelsel waarin het werkelijke rendement wordt belast. De Rijksoverheid geeft aan dat het kabinet streeft naar invoering per 1 januari 2028. De Tweede Kamer heeft het wetsvoorstel aangenomen, maar de Eerste Kamer moet het voorstel nog behandelen. (Rijksoverheid)
Voor verhuurders is de centrale vraag: wat blijft er netto over van een verhuurde woning, en hoe verandert dat als ook spaargeld en beleggingen meetellen?
Huidige box 3 in 2026: fictief rendement
In de voorlopige aanslag 2026 rekent de Belastingdienst nog niet met het werkelijke rendement, maar met fictieve percentages. Voor banktegoeden geldt voorlopig 1,28%, voor beleggingen en andere bezittingen 6,00% en voor schulden 2,70%. Een verhuurde woning valt onder “beleggingen en andere bezittingen”. Het box 3-tarief is in 2026 36%. (Belastingdienst)
Bij fiscale partners bedraagt het heffingsvrije vermogen in 2026 samen € 118.714. De Belastingdienst rekent eerst het fictieve rendement uit, trekt daarna het heffingsvrije vermogen af van de rendementsgrondslag en belast vervolgens het bijbehorende box 3-inkomen. (Belastingdienst)
De eigen woning waarin iemand woont, blijft buiten box 3. Die valt in box 1; ook in de nieuwe plannen blijft het hoofdverblijf buiten de nieuwe box 3-heffing. (Rijksoverheid)
Rekenvoorbeeld: verhuurd appartement plus spaargeld en ETF’s
We nemen het volgende voorbeeld:
| Situatie | Bedrag |
|---|---|
| Verhuurd appartement, WOZ-waarde | € 375.000 |
| Kale huur per maand | € 1.500 |
| Kale jaarhuur | € 18.000 |
| Beheerfee PMA, 6% van jaarhuur | € 1.080 |
| Jaarlijks onderhoud incl. periodiek onderhoud | € 2.000 |
| Netto huuropbrengst vóór belasting | € 14.920 |
| Spaargeld | € 35.000 |
| Aandelen/ETF-portefeuille | € 40.000 |
| Aangenomen ETF-rendement | 7% per jaar |
| Fiscale partner | Ja |
| Eigen woning | Ja, maar buiten box 3 |
Belangrijk: voor de leegwaarderatio telt de kale huur. Vergoedingen voor meubels, stoffering, gas, water of elektra horen daar niet bij.
Leegwaarderatio verhuurde woning
De jaarhuur is € 18.000. Ten opzichte van de WOZ-waarde van € 375.000 is dat:
€ 18.000 / € 375.000 = 4,8%
Volgens de tabel leegwaarderatio 2023-2026 valt dit in de categorie meer dan 4% maar niet meer dan 5%. Dan wordt 95% van de WOZ-waarde meegenomen. De Belastingdienst geeft aan dat de leegwaarderatio niet geldt voor tijdelijk verhuurde woningen. (Belastingdienst)
| Stap | Berekening | Bedrag |
|---|---|---|
| WOZ-waarde | gegeven | € 375.000 |
| Leegwaarderatio | 95% x € 375.000 | € 356.250 |
Voor box 3 telt het verhuurde appartement in dit voorbeeld dus mee voor € 356.250.
Berekening huidige box 3-heffing 2026
| Box 3-vermogen | Waarde |
|---|---|
| Verhuurd appartement na leegwaarderatio | € 356.250 |
| Spaargeld | € 35.000 |
| ETF-portefeuille | € 40.000 |
| Totale rendementsgrondslag | € 431.250 |
| Heffingsvrij vermogen fiscale partners | – € 118.714 |
| Grondslag sparen en beleggen | € 312.536 |
Daarna wordt het fictieve rendement berekend.
| Rendementscategorie | Berekening | Fictief rendement |
|---|---|---|
| Spaargeld | € 35.000 x 1,28% | € 448 |
| Verhuurd appartement + ETF’s | € 396.250 x 6,00% | € 23.775 |
| Totaal fictief rendement | € 24.223 |
Vervolgens wordt gekeken welk deel van de rendementsgrondslag belast is:
€ 312.536 / € 431.250 = 72,47%
Het box 3-inkomen wordt dan:
72,47% x € 24.223 = circa € 17.555
De box 3-belasting wordt:
36% x € 17.555 = circa € 6.320
Wat blijft er dan over?
De netto huuropbrengst vóór belasting is:
€ 18.000 huur – € 1.080 beheer – € 2.000 onderhoud = € 14.920
De totale box 3-heffing in dit voorbeeld bedraagt circa € 6.320. Die heffing ziet niet alleen op het verhuurde appartement, maar ook op het spaargeld en de ETF-portefeuille.
Kijken we naar het totale jaarlijkse box 3-plaatje op basis van deze aannames, dan ziet dat er zo uit:
| Werkelijk jaarlijks resultaat, vóór box 3 | Bedrag |
|---|---|
| Netto huurresultaat | € 14.920 |
| Rente spaargeld, rekenaanname 1,28% | € 448 |
| ETF-rendement, rekenaanname 7% | € 2.800 |
| Totaal werkelijk jaarlijks resultaat vóór box 3 | € 18.168 |
| Box 3-heffing 2026, forfaitair berekend | – € 6.320 |
| Netto na box 3 | € 11.848 |
Dit laat meteen zien waar het schuurt: de belasting wordt in 2026 nog forfaitair berekend, terwijl het werkelijke rendement per huishouden anders kan uitpakken.
Tegenbewijsregeling: wanneer relevant?
De Belastingdienst geeft aan dat de voorlopige aanslag 2026 nog wordt berekend met fictieve percentages. Als het werkelijke rendement later lager blijkt dan het fictieve rendement, kan het box 3-inkomen in de aangifte 2026 worden aangepast. (Belastingdienst)
In dit voorbeeld lijkt de tegenbewijsregeling niet direct gunstig als we uitgaan van 7% rendement op ETF’s en 5% waardestijging van het vastgoed. Maar bij lagere rendementen, waardedaling, hoge kosten of leegstand kan dat anders zijn. Laat dit altijd door een fiscalist of accountant beoordelen.
Nieuwe box 3-plannen vanaf 2028
In de nieuwe plannen wordt box 3 gebaseerd op werkelijk rendement. Dat bestaat uit directe inkomsten zoals rente, dividend, huur en pacht, én uit waardeontwikkeling. Voor veel beleggingen, zoals ETF’s, geldt als hoofdregel een vermogensaanwasbelasting: ook ongerealiseerde waardestijging kan jaarlijks worden belast. Voor onroerende zaken geldt juist een uitzondering: de waardeontwikkeling van vastgoed wordt pas belast bij realisatie, bijvoorbeeld bij verkoop. (Eerste Kamer)
Kosten worden in het nieuwe stelsel belangrijker. De Rijksoverheid noemt onder meer kosten voor een spaarrekening, transactiekosten en onderhoudskosten voor een verhuurde woning als voorbeelden van kosten die kunnen worden afgetrokken. (Rijksoverheid)
Het wetsvoorstel gaat uit van een vastgoedbijtelling van 3,35%, een heffingsvrij inkomen/resultaat van € 1.800 en een belastingtarief van 36%. Voor fiscale partners wordt in dit voorbeeld gerekend met 2 x € 1.800 = € 3.600 heffingsvrij resultaat; Deloitte beschrijft het heffingsvrije resultaat als € 1.800 per belastingplichtige. (Deloitte)
Berekening nieuwe plannen: verhuurd appartement plus spaargeld en ETF’s
Onder de nieuwe plannen zou het jaarlijkse resultaat er in dit voorbeeld ongeveer zo uitzien:
| Werkelijk resultaat | Berekening | Bedrag |
|---|---|---|
| Jaarhuur appartement | € 1.500 x 12 | € 18.000 |
| Beheerfee | 6% x € 18.000 | – € 1.080 |
| Onderhoud | gegeven | – € 2.000 |
| Netto huurresultaat | € 14.920 | |
| Rente spaargeld, rekenaanname 1,28% | € 35.000 x 1,28% | € 448 |
| ETF-rendement, rekenaanname 7% | € 40.000 x 7% | € 2.800 |
| Totaal werkelijk box 3-resultaat vóór vrijstelling | € 18.168 | |
| Heffingsvrij resultaat fiscale partners | 2 x € 1.800 | – € 3.600 |
| Belastbaar box 3-resultaat | € 14.568 | |
| Box 3-belasting | 36% x € 14.568 | € 5.244 |
In dit voorbeeld komt de jaarlijkse box 3-heffing onder de nieuwe plannen uit op circa € 5.244. Dat is lager dan de circa € 6.320 in de huidige 2026-berekening.
Maar daarmee is het verhaal nog niet compleet.
Wat gebeurt er met 5% waardestijging van het vastgoed?
Stel dat het verhuurde appartement jaarlijks met 5% in waarde stijgt. Bij een startwaarde van € 375.000 betekent dat in jaar 1:
5% x € 375.000 = € 18.750 waardestijging
Onder de nieuwe plannen wordt die waardestijging bij vastgoed niet jaarlijks belast, maar pas bij verkoop of een ander realisatiemoment. Dat voorkomt dat verhuurders jaarlijks belasting moeten betalen over winst die nog niet in geld is ontvangen. (Rijksoverheid)
Maar uitstel is geen afstel. Bij verkoop ontstaat in principe een belastingclaim over de gerealiseerde vermogenswinst.
| Periode | Waarde bij 5% stijging per jaar | Vermogenswinst | Latente belastingclaim bij 36% |
|---|---|---|---|
| Na 1 jaar | € 393.750 | € 18.750 | € 6.750 |
| Na 5 jaar | ca. € 478.606 | ca. € 103.606 | ca. € 37.298 |
| Na 10 jaar | ca. € 610.835 | ca. € 235.835 | ca. € 84.901 |
Deze belasting wordt niet jaarlijks betaald zolang het vastgoed wordt aangehouden, maar hoort wel thuis in een goede rendementsanalyse.
Extra aandachtspunt: juridische discussie over de vastgoedbijtelling
Er is ook een juridisch aandachtspunt. Fiscalist Cor Overduin wees op LinkedIn op de constitutionele toetsing van het wetsvoorstel en stelde dat de interne toetsen van BZK en JenV niet als rapportages openbaar zijn gemaakt. Hij noemt de “forfaitaire, te hoge vastgoedbijtelling zonder tegenbewijs” een mogelijk zwak punt van het wetsvoorstel. (LinkedIn)
Dat is vooral relevant voor niet of gedeeltelijk verhuurd vastgoed. In het voorstel zijn drie categorieën opgenomen: vastgoed dat minimaal 90% van het jaar wordt verhuurd, vastgoed dat niet wordt verhuurd en gemengd gebruik. Bij gemengd gebruik wordt gekeken naar de hoogste uitkomst van de werkelijke reguliere voordelen of de vastgoedbijtelling. (Raad van State)
Voor ons voorbeeld — een appartement dat het hele jaar wordt verhuurd — verandert dit de berekening niet direct. Maar voor verhuurders met leegstand, tijdelijk gebruik, tweede woningen of gemengd gebruik kan dit wél een belangrijk discussiepunt worden.
De Raad van State waarschuwt daarnaast voor complexiteit, een groter beroep op het doenvermogen van belastingplichtigen en een administratieplicht voor circa 1,6 miljoen belastingplichtigen. (Raad van State)
Vergelijking huidig 2026 versus nieuwe plannen
| Onderdeel | Huidige box 3 2026 | Nieuwe plannen vanaf 2028 |
|---|---|---|
| Basis | Fictief rendement | Werkelijk rendement |
| Eigen woning | Buiten box 3 | Buiten box 3 |
| Verhuurd appartement | WOZ x leegwaarderatio | Huur minus kosten; waardestijging bij verkoop |
| Spaargeld | Forfaitair 1,28% | Werkelijke rente |
| ETF’s | Forfaitair 6,00% | Werkelijk rendement / vermogensaanwas |
| Heffingsvrije drempel | € 118.714 vermogen bij partners | € 3.600 resultaat bij partners, in dit voorbeeld |
| Jaarlijkse box 3-heffing voorbeeld | ca. € 6.320 | ca. € 5.244 |
| Waardestijging vastgoed | Niet apart zichtbaar; verwerkt in forfait | Belast bij verkoop |
| Latente claim bij 5% stijging in jaar 1 | Niet apart zichtbaar | ca. € 6.750 |
Wat betekent dit voor verhuurders?
Op papier lijkt de jaarlijkse heffing onder de nieuwe plannen in dit voorbeeld iets gunstiger. Maar dat beeld is niet compleet zonder de latente belastingclaim op waardestijging van vastgoed.
Daarom is de echte vraag niet alleen:
Wat ontvang ik aan huur?
Maar vooral:
Wat blijft er netto over na beheer, onderhoud en belasting?
Wat doet mijn ETF-portefeuille onder een vermogensaanwasbelasting?
Hoe groot wordt de latente belastingclaim op mijn vastgoed?
Is de huurprijs juridisch houdbaar?
Klopt de WWS-puntentelling?
Wat doen leegstand, onderhoud en verduurzaming met mijn rendement?
En past aanhouden nog bij mijn langetermijnstrategie?
Conclusie
Vastgoed blijft interessant, maar “huur x 12” is geen rendement.
Het werkelijke rendement zit in het totaalplaatje: huur, kosten, beheer, onderhoud, financiering, WWS, WOZ, spaargeld, beleggingen, waardestijging en verkoopstrategie.
De nieuwe box 3-plannen kunnen voor volledig verhuurd vastgoed jaarlijks gunstiger uitpakken, maar de belasting op waardestijging verdwijnt niet. Die schuift door naar het verkoopmoment. Tegelijk blijft het wetsvoorstel politiek en juridisch nog onderwerp van discussie.
Bij PMA Makelaardij en beheer kijken we daarom verder dan alleen de maandhuur. We helpen verhuurders met verhuur, beheer, huurprijsadvies, WWS-inzicht en strategische keuzes rondom hun woning of portefeuille.
Wil je weten wat box 3, huurprijsregels en onderhoud betekenen voor jouw verhuurde woning? Neem contact op met PMA Makelaardij en beheer. Dan kijken we samen naar rendement, risico en de beste vervolgstap.
Deze blog is informatief bedoeld en is geen fiscaal advies. Laat persoonlijke fiscale gevolgen altijd toetsen door een fiscalist of accountant.
Meer informatie? zie onderstaande links
Bekijk de plannen van de Rijksoverheid voor werkelijk rendement in box 3
Volg de behandeling van het wetsvoorstel in de Eerste Kamer
Bekijk hoe de Belastingdienst box 3 in 2026 berekent
Bekijk de tabel leegwaarderatio voor verhuurde woningen
Wil je weten wat deze ontwikkelingen betekenen voor jouw verhuurde woning of vastgoedportefeuille? Neem contact op met PMA Makelaardij en beheer voor verhuuradvies, beheer en een heldere rendementsanalyse.
Neem contact op met PMA
Meer weten over verhuren via PMA?
