Leefbaarheid is de basis voor woongenot. Kleine irritaties kunnen uitgroeien tot grote conflicten als we ze niet tijdig adresseren. In deze blog leggen we uit wat we onder overlast verstaan, welke regels gelden en hoe PMA Real Estate samen met huurders en verhuurders handelt – van preventie tot en met handhaving.
1) Wat is overlast?
Overlast is gedrag waardoor omwonenden hun woongenot verliezen, bijvoorbeeld door structurele geluiden (harde muziek, blaffende honden), vervuiling, intimidatie, drugshandel of illegale logies/onderverhuur. In huurovereenkomsten (zoals de ROZ‑modellen) zijn hierover duidelijke bepalingen opgenomen, zoals het verbod op overlast, zorgplicht voor tuin/erf, verbod op (illegaal) derdengebruik en verbod op activiteiten in strijd met de Opiumwet.
Kern: de huurder gedraagt zich als goed huurder; de verhuurder als goed verhuurder. Beide partijen hebben dus verplichtingen.
2) Juridisch kader in vogelvlucht
- Goed huurderschap: de huurder gebruikt de woning zoals afgesproken en veroorzaakt geen overlast.
- Goed verhuurderschap: de verhuurder handelt transparant, intimideert of discrimineert niet, verstrekt correcte informatie, en pakt signalen van overlast serieus en zorgvuldig aan.
- Gebreken vs. overlast: feitelijke stoornissen door derden zijn niet altijd een ‘gebrek’ aan de woning, maar structurele overlast kan wel degelijk actie vergen.
3) De aanpak: van licht naar zwaar (escalatieladder)
We werken stapsgewijs en proportioneel. Dossiervorming en zorgvuldige communicatie staan centraal.
Stap 1 – Informeel oplossen
- Direct bewonerscontact (elkaar aanspreken), eventueel via buurtbemiddeling.
- PMA registreert het signaal, checkt feiten en geeft tips om het gesprek veilig te voeren.
Stap 2 – Formeel aanspreken
- Schriftelijke waarschuwing aan overlastgever, met
- concrete gedragsafspraken (bijv. geen vuilniszakken op galerij; stilte na 22:00),
- redelijke termijn om te stoppen,
- aankondiging van vervolgstappen bij herhaling.
Stap 3 – Handhaving door verhuurder
- Gedragsaanwijzing met dwangsom bij herhaling.
- Onderbouwing met klachtenlog, getuigenverklaringen, meldingen en – waar passend – metingen/rapportages.
Stap 4 – Civiele procedure
- Vordering tot nakoming (eventueel met dwangsom).
- Huurvermindering voor buren die aantoonbaar woongenot verliezen (in uitzonderlijke situaties).
- Bij ernstige, structurele overlast: ontbinding en ontruiming als uiterste middel.
Stap 5 – Bestuurlijke route (gemeente)
- Bij ernstige en herhaaldelijke hinder kan de burgemeester een gedragsaanwijzing of last onder dwangsom/bestuursdwang opleggen.
- In extreme gevallen: tijdelijke sluiting van de woning.
- Gemeentelijke meldpunten voor ongewenst verhuurgedrag zijn laagdrempelig beschikbaar.
4) Preventie: de beste handhaving is vóórkomen
- Heldere huisregels bij sleuteloverdracht (stilte‑tijden, afval, galerijen, parkeren, rook‑ en brandveiligheid).
- Contractuele basis: juiste clausules in het huurcontract (o.a. verbod derdengebruik/illegale verhuur, Opiumwet, onderhoud tuin/erf, huisdierenbeleid indien van toepassing).
- Screening binnen de wettelijke kaders; letten op woonvaardigheden.
- Buurtbemiddeling vroeg inzetten: de-escalerend, effectief en laagdrempelig.
- Training & tooling voor beheer: uniforme intakeformulieren, logboeken, AVG‑proof dossiervorming.
5) Rol & werkwijze PMA Real Estate
Voor huurders
- Bespreek het direct met je buren (veilig en respectvol).
- Lukt dat niet? Meld het bij PMA met datum/tijd, aard van de overlast en contactgegevens van getuigen.
- Houd een logboek bij (dagen/tijden, aard, duur).
- Wij betrekken – waar zinvol – buurtbemiddeling of de wijkagent.
- Bij ernstige gevallen schakelen we door naar verhuurder/juridisch traject en zo nodig de gemeente.
Voor verhuurders
- Wij doen de feitelijke check en kwalificatie (incidenteel vs. structureel; ernstig vs. licht).
- We sturen een gepaste waarschuwing of gedragsaanwijzing.
- We bouwen het dossier zorgvuldig op (klachtenlog, correspondentie, afspraken, verslag buurtbemiddeling).
- Indien nodig starten we civiele handhaving (nakoming/ontbinding) en zoeken afstemming met de gemeente.
- Periodiek leefbaarheidsoverleg met huurdersorganisaties/bewonerscommissies volgens de Wet overleg huurders en verhuurder.
6) Veel‑gestelde kwesties (kort)
- Illegale verhuur/derdengebruik (o.a. Airbnb): verboden tenzij expliciet toegestaan; stevig handhaafbaar.
- Drugshandel of hennepteelt: altijd in strijd met contract en wet; directe actie en afstemming met politie/gemeente.
- Vervuiling/tuin verwaarlozing: aanspreken op contractuele onderhoudsplichten; gedragsafspraken en termijn stellen.
- Structurele geluidsoverlast: eerst bemiddeling en schriftelijke aanzegging; bij herhaling dossier opbouwen voor sancties.
7) Tot slot
Overlast voorkomen en oplossen doen we samen. Met duidelijke afspraken, snelle communicatie en een zorgvuldige dossiervorming houden we buurten leefbaar. PMA Real Estate staat klaar om te helpen: laagdrempelig, stevig waar nodig.
Vragen of melding doen?
Mail of bel PMA Real Estate. Samen kiezen we de juiste route – van gesprek tot handhaving.
