Tijdelijke verhuur met een diplomatenclausule: juridische en fiscale gevolgen

Gepubliceerd: 07-03-2025

English below

Wanneer een woning in Nederland tijdelijk wordt verhuurd onder een diplomatenclausule, heeft dit fiscale en juridische implicaties. Dit artikel behandelt de voorwaarden van een diplomatenclausule, de gevolgen voor de belastingheffing en aandachtspunten voor verhuurders.

Wat is een diplomatenclausule?

Een diplomatenclausule is een specifieke bepaling in een tijdelijk huurcontract. Hiermee kan een verhuurder de woning na afloop van de huurperiode weer zelf betrekken, zonder dat de huurder huurbescherming geniet.

Voorwaarden van een diplomatenclausule

Tijdelijke afwezigheid van de verhuurder: De verhuurder verlaat de woning vanwege werk of andere omstandigheden en heeft de intentie om terug te keren.
Duidelijke vermelding in het huurcontract: Het contract moet expliciet vastleggen dat de verhuurder na de huurperiode de woning weer zelf zal bewonen.
Vastgelegde huurperiode: De huurperiode wordt vooraf bepaald, bijvoorbeeld 36 maanden, waarna de huurder de woning moet verlaten zonder recht op verlenging.
Geen reguliere huurbescherming: Omdat de verhuurder terugkeert, geldt geen standaard huurbescherming. De huurder moet de woning verlaten op de afgesproken datum.
Opzegtermijn voor de huurder (optioneel): In sommige gevallen bevat het contract een minimale huurperiode waarin de huurder niet mag opzeggen (bijvoorbeeld de eerste 12 maanden).
Registratie en naleving: Het huurcontract moet juridisch correct worden opgesteld. De verhuurder dient bij terugkeer daadwerkelijk in de woning te gaan wonen.

Fiscale behandeling: Box 1 of Box 3?

De fiscale behandeling van een woning hangt af van het gebruik. In Nederland worden woningen als volgt belast:

Eigen woning (hoofdverblijf) → Box 1 (inkomen uit werk en woning)
Tweede woning of verhuurde woning → Box 3 (vermogen)

Wanneer een woning tijdelijk wordt verhuurd en de eigenaar niet in Nederland woont, verandert de belastingcategorie.

1. Box 1: Tijdelijke verhuur met een diplomatenclausule

Als de verhuurder kan aantonen dat de woning het hoofdverblijf blijft en er een intentie is om terug te keren, blijft de woning in Box 1. Dit betekent:

Geen vermogensrendementsheffing in Box 3.
Tijdelijke stopzetting van hypotheekrenteaftrek tijdens de verhuurperiode.
De Belastingdienst moet erkennen dat de woning het hoofdverblijf blijft.

LET OP: Er is hierover veel jurischprudentie en ook uitspraken vanuit het ministirie van financien waarbij het erop neerkomt dat een verhuurde woning eigenlijk altijd in BOX 3 terecht komt. Ook met een diplomaten/tijdelijke huurovereenkomst

2. Box 3: Woning als beleggingsobject

Als de woning niet langer wordt gezien als hoofdverblijf, wordt deze belast in Box 3.

De woning wordt als beleggingsobject beschouwd.
De verhuurde woning wordt als vermogen gezien en opgeteld bij het BOX-3 vermogen.
Geen recht op hypotheekrenteaftrek.
Over Box-3 wordt vermogensbelasting geheven

Overwegingen voor de juiste fiscale behandeling

Om zekerheid te verkrijgen over de fiscale status van de woning, is het raadzaam om vooraf contact op te nemen met de Belastingdienst of een belastingadviseur. De beoordeling kan per situatie verschillen.

Juridische aandachtspunten bij tijdelijke verhuur

Toestemming hypotheekverstrekker en VvE
In sommige gevallen is toestemming van de hypotheekverstrekker of de Vereniging van Eigenaren (VvE) vereist voordat de woning verhuurd mag worden.
Terugkeer binnen 5 jaar en Box 1
Als de verhuurder binnen 5 jaar terugkeert, kan de woning mogelijk in Box 1 blijven, waardoor belastingvoordelen behouden blijven.
Juridisch correcte formulering van de diplomatenclausule
Het huurcontract moet voldoen aan de wettelijke eisen. Het is aan te raden om juridisch advies in te winnen om te voorkomen dat een huurder alsnog huurbescherming claimt.
Waterdichte huurovereenkomst en goed de aanzeggings procedure volgen

Belang voor verhuurders

Een diplomatenclausule biedt verhuurders de mogelijkheid om een woning tijdelijk te verhuren zonder risico op huurbescherming voor de huurder. Echter, voor de belastingheffing wordt de woning gedurende de verhuurperiode als een beleggingsobject beschouwd en valt deze in Box 3. Dit betekent dat er geen hypotheekrenteaftrek mogelijk is en dat de woning als vermogen binnen Box-3 wordt gezien waarover vermogensbelasting wordt geheven.

Voor verhuurders die overwegen hun woning tijdelijk te verhuren, is het essentieel om vooraf te zorgen voor een juridisch sluitend huurcontract en inzicht te hebben in de fiscale gevolgen. Omdat de beoordeling per situatie kan verschillen, is het raadzaam om contact op te nemen met de Belastingdienst of een belastingadviseur voor specifieke vragen over de belastingpositie.

Bronnen:

English

Temporary rental with a diplomatic clause: Legal and tax implications

Renting out a property in the Netherlands under a diplomatic clause has significant legal and tax consequences. This article outlines the requirements of a diplomatic clause, its impact on taxation, and key considerations for landlords.

What is a diplomatic clause?

A diplomatic clause is a contractual provision in a temporary lease agreement that allows the landlord to reclaim the property after the rental period, without the tenant being entitled to tenancy protection.

Requirements for a diplomatic clause

Temporary Absence of the Landlord: The landlord must vacate the property due to work-related or other temporary reasons and must intend to return.
Explicit Mention in the Lease Agreement: The lease must explicitly state that the landlord will resume occupancy after the rental period.
Fixed Rental Period: The lease must specify a predetermined rental period (e.g., 36 months), after which the tenant must vacate the property without the right to an extension.
No Standard Tenancy Protection: Since the landlord is returning, the tenant is not entitled to standard tenancy protection and must leave the property on the agreed date.
Limited Termination Rights for the Tenant (optional): In some cases, the contract may include a minimum rental period (e.g., 12 months) during which the tenant cannot terminate the lease early.
Registration and Compliance: The lease must be legally valid, and the landlord must genuinely resume occupancy after the rental period.

Tax Treatment: Box 1 or Box 3?

In the Netherlands, the tax classification of a property depends on its use:

Primary residence → Box 1 (income from work and home)
Second home or rental property → Box 3 (assets)

When a landlord rents out their primary residence while living abroad, the tax treatment changes.

1. Box 1: Temporary rental with a diplomatic clause

If the landlord intends to return and can demonstrate that the property remains their primary residence, it may remain in Box 1:

No wealth tax under Box 3.
Temporary suspension of mortgage interest deduction during the rental period.
The tax authorities must recognize the property as the landlord’s primary residence

PLEASE NOTE: There is a lot of jurisprudence on this and also rulings from the Ministry of Finance, which boils down to the fact that a rented property actually always ends up in BOX 3. Even with a diplomatic/temporary rental agreement

2. Box 3: Property classified as an investment

If the property is no longer considered a primary residence, it moves to Box 3:

The property is treated as an investment asset.
Tax is levied on the WOZ value minus mortgage debt, based on a deemed return.
No mortgage interest deduction.

Key tax considerations

To determine the correct tax classification, it is advisable to consult the Dutch Tax Authorities (Belastingdienst) or a tax advisor in advance. The interpretation may vary depending on the specific circumstances.

Legal considerations for temporary rental

Approval from Mortgage Lender and Homeowners’ Association (VvE)
Some mortgage lenders and Homeowners’ Associations (VvE) require approval before a property can be rented out.
Returning Within 5 Years and Box 1 Eligibility
If the landlord returns within five years, the property may remain classified under Box 1, preserving certain tax benefits.
Legally Correct Formulation of the Diplomatic Clause
The lease agreement must meet legal requirements. It is recommended to seek legal advice to prevent disputes over termination and compliance with the diplomatic clause.

Implications for landlords

A diplomatic clause allows landlords to rent out a property temporarily without risk of rent protection for the tenant. However, for taxation purposes, the property is considered an investment property during the rental period and falls into Box 3. This means that no mortgage interest deduction is possible and the property is considered assets within Box 3 on which wealth tax is levied.

For landlords considering temporary rental, it is essential to ensure a legally airtight rental agreement and to understand the tax implications. Since the assessment can vary per situation, it is advisable to contact the Dutch Tax Authorities or a tax advisor for specific questions about the tax position.

Sources:

← Van check-in tot check-out: Hoe inspecties de verhuurrelatie verbeteren