Voor wie is de Beleggings Aankoopscan bedoeld?

Eerst het pand beoordelen, daarna de fiscale structuur

Een veelgestelde vraag is:
“Kan ik dit pand beter privé of via een BV kopen?”

Dat is relevant, maar volgens PMA niet de eerste vraag.
Eerst moet worden vastgesteld of het vastgoed zelf een goede
investering kan zijn.

Daarom beoordelen we eerst onder andere aankoopprijs, huur,
exploitatiekosten, financiering, WWS, energielabel, markthuur,
cashflow en risico. Daarna kan worden bekeken welke eigendomsstructuur
eventueel verder onderzocht moet worden.

Huur is niet simpelweg: wat wil de markt betalen?

Bij woningen maken we nadrukkelijk onderscheid tussen drie
verschillende huurniveaus.

1. Contracthuur

Dit is de huur die de bestaande huurder daadwerkelijk betaalt.
Bij een reeds verhuurd pand vormt deze huur de basis van de huidige
exploitatie.

2. Juridisch haalbare huur

Het Woningwaarderingsstelsel speelt een belangrijke rol bij het
bepalen van het huursegment en de maximaal toegestane huur.

Voor nieuwe huurcontracten ligt in 2026 de bovengrens van de
gereguleerde middenhuur bij 186 WWS-punten.
Vanaf 187 punten kan vrije-sectorverhuur aan de orde zijn,
mits ook aan de overige wettelijke voorwaarden wordt voldaan.

3. Markthuur

Wanneer vrije-sectorverhuur juridisch mogelijk is, wordt de lokale
markthuur relevant.

Een woning in Amsterdam kan daarbij een andere huurwaarde hebben
dan een vergelijkbare woning in Haarlem, Den Haag of Rotterdam.
Zelfs binnen één stad kunnen de verschillen per buurt aanzienlijk zijn.

Hoe bepaalt PMA de lokale markthuur?

Voor vrije-sectorobjecten kan PMA vergelijkbare verhuurreferenties
gebruiken. Daarbij kijken we onder meer naar:

• ligging en buurt;
• woningtype;
• woonoppervlakte;
• aantal kamers;
• energielabel;
• buitenruimte;
• staat en afwerkingsniveau;
• vraaghuur versus gerealiseerde huur;
• afstand tot het analyseobject.

De referenties kunnen worden vertaald naar een indicatieve
huurbandbreedte en een confidence score.

Vier recente en goed vergelijkbare referenties geven immers een
betere onderbouwing dan één toevallige advertentie uit dezelfde
postcode.

Welke rendementscijfers bekijkt de scan?

Waarom bevat de scan een stresstest?

Een belegging die alleen goed uitpakt wanneer alles meezit, is
kwetsbaar.

Daarom kan worden gekeken wat er bijvoorbeeld gebeurt bij:

• een rentestijging van 2 procentpunt;
• 10% lagere huur;
• tijdelijke leegstand;
• extra onderhoud of CAPEX;
• een tegenvallende WWS-uitkomst;
• een lagere lokale markthuur.

Daardoor kan een object met een sterk basisscenario toch een
waarschuwing krijgen wanneer de veiligheidsmarge beperkt is.

Wat betekent de PMA Investment Score?

De Investment Score combineert meerdere vastgoed- en
financieringsfactoren tot één overzichtelijke beoordeling.

Een hoge score is nadrukkelijk geen garantie en geen formeel
aankoopadvies. De onderliggende analyse blijft belangrijker dan alleen
het eindcijfer.

Wat is een verantwoorde biedprijs?

Waar veel kopers vanuit de vraagprijs redeneren, rekent de PMA
biedprijs-engine juist terug vanuit de belegger.

Bijvoorbeeld:

De conclusie kan dan zijn dat het pand zelf interessant is, maar niet
tegen de huidige vraagprijs.

Rendement en biedprijs horen bij elkaar

Dit zijn voorbeeldbedragen. De werkelijke uitkomst wordt bepaald door
huur, exploitatiekosten, financiering, aankoopkosten en de gekozen
rendementseis.

Privé, box 3 of via een BV?

Wanneer het vastgoed zelf voldoende interessant is, kan vervolgens
worden onderzocht welke eigendomsstructuur passend is.

Privé aangehouden verhuurd vastgoed valt in beginsel binnen box 3.
Aankoop via een BV kent een andere fiscale systematiek, waaronder
vennootschapsbelasting en bij uitkering naar privé mogelijk box 2.

De scan kan dergelijke scenario’s indicatief naast elkaar zetten,
maar geeft geen persoonlijk belastingadvies.

De uiteindelijke keuze hangt onder meer af van:

• totale vastgoedportefeuille;
• financieringsstructuur;
• overig vermogen;
• herinvesteringsplannen;
• gewenste bezitstermijn;
• eventuele familie- of estate-planningdoelen;
• verwachte verkoopstrategie.

Voor definitieve fiscale structurering adviseren wij overleg met een
fiscalist en waar nodig een notaris.

Een beleggingspand beoordelen in Amsterdam, Haarlem, Den Haag of Rotterdam

Landelijke regels zoals het WWS gelden overal, maar de
vastgoedmarkt is lokaal.

Daarom combineert PMA landelijke brondata met lokale
vastgoedkennis en vergelijkbare transacties of verhuurreferenties.

Welke gegevens zijn hard en welke zijn indicatief?

Wat kan PMA na de scan voor u doen?

Conclusie

Een goede vastgoedbelegging begint niet bij de vraagprijs en ook niet
bij één rendementspercentage.

Een aankoopbeslissing wordt sterker wanneer
huur, WWS, lokale markt, exploitatie, financiering,
risico en aankoopprijs in samenhang worden bekeken.