Klachten over oneerlijk bieden: zo zorgt PMA voor een transparant biedproces
Wie een woning koopt of verkoopt, moet erop kunnen vertrouwen dat het biedproces eerlijk, duidelijk en controleerbaar verloopt.
Toch blijkt uit recente meldingen van Vereniging Eigen Huis dat consumenten nog regelmatig twijfels hebben over biedprocedures, veranderende spelregels, biedingen na een deadline en druk om een bod te verhogen.
Bij PMA Makelaardij & Beheer vinden we juist daarom dat vooraf duidelijk moet zijn hoe een woning wordt verkocht, welke regels gelden en hoe biedingen worden geregistreerd.
Voor woningverkopen waarop het protocol van toepassing is, werken wij volgens het
NVM Protocol Transparant Bieden Woonruimte
.
In deze uitgebreide uitleg leest u wat transparant bieden betekent, welke vier verkoopmethoden er zijn, wat er in het biedlogboek staat en wat u als koper of verkoper van het biedproces mag verwachten.
Waarom is eerlijk bieden juist nu actueel?
Vereniging Eigen Huis maakte in augustus 2026 de resultaten bekend van het opnieuw geopende Meldpunt Makelaardij.
Tussen 23 februari en 7 juli 2026 kwamen daar 921 meldingen binnen van kopers en verkopers met negatieve ervaringen rondom het koop- en verkoopproces.
De meldingen gaan onder meer over:
- voorkeursbehandeling van bepaalde woningzoekenden;
- onduidelijke biedprocedures;
- veranderende spelregels;
- druk om een bod te verhogen;
- biedingen die na een sluitingsdatum worden verwerkt;
- vragen of problemen rondom het biedlogboek.
Belangrijke nuance:
Vereniging Eigen Huis benadrukt zelf dat deze meldingen geen representatief beeld van alle woningtransacties vormen.
De meldingen laten vooral zien welke situaties bij consumenten tot vragen, twijfel of wantrouwen kunnen leiden.
Lees de volledige uitkomsten bij
Vereniging Eigen Huis
.
Ook de NOS besteedde aandacht aan de uitkomsten en aan de discussie over biedingen na een deadline, druk om hoger te bieden en de controleerbaarheid van woningverkopen:
lees het NOS-artikel over oneerlijke huizenverkoop
.
Voor ons is de belangrijkste conclusie niet dat ieder biedproces verkeerd verloopt.
Wel laten deze signalen zien waarom duidelijke regels vooraf, gelijke behandeling en controleerbare registratie essentieel zijn.
Wat is transparant bieden op een woning?
Transparant bieden betekent dat vooraf duidelijk is volgens welke methode een woning wordt verkocht, welke spelregels gelden en hoe het biedproces wordt geregistreerd.
Transparant bieden betekent dus niet automatisch dat alle kopers tijdens het proces kunnen zien wat anderen bieden.
Dat hangt af van de gekozen verkoopmethode.
Het huidige NVM-protocol kent vier officiële verkoopmethoden:
- Inschrijving met biedtermijn
- Gesloten inschrijving met biedtermijn
- Open veiling met biedtermijn
- Bieden zonder biedtermijn
Het protocol is sinds 1 februari 2026 verplicht voor alle NVM-makelaars bij woningverkopen die binnen het toepassingsgebied van het protocol vallen.
Daarnaast schrijft het protocol het gebruik voor van een online biedsysteem en biedlogboek.
Meer achtergrond leest u bij
NVM over de invoering van het Protocol Transparant Bieden
.
De vier manieren van bieden uitgelegd
1. Inschrijving met biedtermijn
Bij een inschrijving met biedtermijn krijgen potentiële kopers tot een vooraf vastgestelde datum en tijd de mogelijkheid om een bod uit te brengen.
De biedingen worden geregistreerd in het online biedsysteem.
Tijdens de biedtermijn zijn de ontvangen biedingen alleen zichtbaar voor de verkoper en de verkopend makelaar.
Andere bieders kunnen niet zien wat er is geboden.
Na afloop van de termijn worden de biedingen met de verkoper besproken.
De verkoper bepaalt vervolgens of en aan wie de woning wordt gegund.
In één zin: er is een vaste deadline, andere bieders zien de biedingen niet en de beslissing volgt na de biedtermijn.
2. Gesloten inschrijving met biedtermijn
Een gesloten inschrijving gaat een stap verder.
Ook hier geldt een vaste biedtermijn, maar gedurende die periode zijn de biedingen óók niet zichtbaar voor de verkoper en de verkopend makelaar.
Pas nadat de sluitingsdatum is verstreken, worden de biedingen zichtbaar en kunnen ze worden beoordeeld.
Deze methode voorkomt dat tussentijdse kennis over reeds ontvangen biedingen invloed heeft op het verloop van de biedtermijn.
In één zin: iedereen biedt vóór dezelfde deadline en de biedingen blijven tot na sluiting volledig afgeschermd.
3. Open veiling met biedtermijn
Bij een open veiling met biedtermijn geldt eveneens een vaste einddatum, maar zijn de biedingen tijdens het proces juist wél zichtbaar in het online biedsysteem.
De verkoper, verkopend makelaar, potentiële bieders en eventueel betrokken aankoopmakelaars kunnen de biedingen in het platform volgen.
Dat maakt deze methode wezenlijk anders dan de twee inschrijvingsvormen.
In één zin: er is een deadline én de biedingen zijn gedurende het proces zichtbaar.
4. Bieden zonder biedtermijn
Bij bieden zonder biedtermijn is er geen vooraf vastgestelde sluitingsdatum.
De verkoper en een gegadigde onderhandelen via de verkopend makelaar.
Een uitgebracht bod wordt geregistreerd in het online biedsysteem.
Namens de verkoper kan een bieder vervolgens een:
- afwijzing;
- tegenvoorstel; of
- acceptatie
ontvangen.
Ook een tegenvoorstel wordt in het biedlogboek opgeslagen.
Deze methode komt het meest overeen met de klassieke één-op-één onderhandeling.
In één zin: er is geen vaste deadline en de onderhandeling kan tijdens het verkoopproces plaatsvinden.
Wat zijn de belangrijkste verschillen tussen de vier biedmethoden?
| Verkoopmethode | Biedtermijn? | Wie ziet de biedingen tijdens het proces? | Moment van beoordeling |
|---|---|---|---|
| Inschrijving met biedtermijn | Ja | Verkoper en verkopend makelaar | Na de deadline |
| Gesloten inschrijving | Ja | Niemand tot na sluiting | Na de deadline |
| Open veiling | Ja | Betrokken partijen in het biedsysteem | Na afloop van de biedperiode |
| Bieden zonder biedtermijn | Nee | Geen openbare biedstand | Doorlopend tijdens de onderhandeling |
Welke methode het beste past, hangt af van de woning, de belangstelling, de marktsituatie en de wensen van de verkoper.
Wilt u weten welke verkoopstrategie bij uw woning past?
Bekijk onze pagina over
uw woning verkopen met PMA
.
Mag een makelaar vertellen wat een andere koper heeft geboden?
Dit is een belangrijk onderdeel van een eerlijk biedproces.
De Bijlage bij de NVM Erecode bepaalt dat een verkopend makelaar potentiële en kandidaat-kopers gelijk behandelt.
Daarin staat ook dat geen informatie met kandidaat-kopers of hun makelaars wordt gedeeld over reeds ontvangen biedingen of over het gewenste bod.
Dat betekent dat een verkopend makelaar niet met vertrouwelijke informatie uit een ander bod een koper moet proberen aan te zetten tot een hoger bod.
Voorbeeld:
bij een niet-open biedprocedure hoort een makelaar niet te zeggen:
“Er ligt een hoger bod; als u er €10.000 bij doet, krijgt u de woning.”
Bij de verkoopmethode open veiling ligt dit vanzelfsprekend anders:
daar is juist onderdeel van de gekozen methode dat de biedingen in het online biedsysteem zichtbaar zijn.
De NVM-regels over gelijke behandeling en biedinformatie zijn te vinden in de
NVM Erecode
.
Ook op de NVM-pagina
Bieden op een huis
worden de verschillende biedprocedures toegelicht.
Waarom mogen de spelregels niet stilzwijgend veranderen?
Een koper moet bij het uitbrengen van een bod weten welke procedure wordt gevolgd.
Daarom worden onder meer de verkoopmethode, de spelregels en een eventuele sluitingsdatum vooraf gecommuniceerd.
Wordt gedurende het proces overgestapt naar een andere verkoopmethode, dan vereist de NVM Erecode dat dit gelijktijdig aan de betrokken kandidaat-kopers wordt gecommuniceerd, inclusief de reden voor die wijziging.
Dit is belangrijk voor de gelijke behandeling van deelnemers aan het biedproces.
Wat gebeurt er als na de deadline nog een nieuw bod binnenkomt?
Dit is een van de situaties die in de praktijk vaak vragen oproept.
Het NVM Protocol Transparant Bieden beschrijft expliciet wat er kan gebeuren als na een sluitingsdatum of na een gunning nog een nieuw bod wordt uitgebracht terwijl de koopovereenkomst nog niet door beide partijen is ondertekend.
De verkoper wordt in zo’n situatie geïnformeerd over de nieuwe bieding.
Afhankelijk van de omstandigheden kan onder meer worden gekozen voor:
- een nieuwe ronde met alle bieders;
- een nieuwe ronde met geselecteerde bieders;
- onderhandelen met de nieuwe bieder;
- het nieuwe bod afwijzen.
Welke keuze mogelijk en verstandig is, hangt af van de gekozen verkoopmethode, de fase van het proces en de vraag of al een koopovereenkomst is ondertekend.
Belangrijk:
een bod dat na een deadline binnenkomt betekent dus niet automatisch dat de woning alsnog naar de nieuwe bieder gaat.
Het protocol schrijft juist voor hoe in zo’n situatie zorgvuldig kan worden gehandeld.
De volledige regeling staat in artikel 3.3 van het
NVM Protocol Transparant Bieden Woonruimte
.
Wat is het biedlogboek?
Het biedlogboek is een digitale rapportage waarin het verloop van het biedproces chronologisch wordt vastgelegd.
NVM introduceerde het verplichte digitale biedlogboek voor haar leden in 2023.
Het huidige Protocol Transparant Bieden bouwt daarop voort.
In het biedlogboek staan onder andere:
- de uitgebrachte biedingen;
- het tijdstip waarop een bod is ontvangen;
- de bij het bod behorende voorwaarden;
- de gekozen verkoopmethode;
- de vraagprijs;
- het moment van toewijzing;
- de uiteindelijke verkoopprijs.
Een bod dat bijvoorbeeld per e-mail bij de makelaar binnenkomt en niet rechtstreeks door de koper in het systeem wordt geplaatst, moet bij de betreffende procedures alsnog door de makelaar in het online biedsysteem worden geregistreerd.
Wanneer krijgt een bieder het biedlogboek?
Zodra de koop onherroepelijk is geworden, ontvangen bieders volgens NVM een melding dat het geanonimiseerde biedlogboek beschikbaar is.
Volgens het huidige protocol blijft het vervolgens gedurende één maand beschikbaar.
Persoonsgegevens van andere bieders worden daarbij geanonimiseerd.
Meer informatie:
NVM – Biedlogboek
.
Waarom is het biedlogboek belangrijk?
Het belangrijkste voordeel van het biedlogboek is controleerbaarheid achteraf.
Een koper hoeft niet uitsluitend te vertrouwen op wat tijdens het proces mondeling is verteld.
Na afronding kan worden gecontroleerd welke biedingen zijn vastgelegd en wanneer deze zijn ontvangen.
Het biedlogboek voorkomt daarmee niet automatisch iedere klacht of discussie.
Het zorgt wél voor een digitaal spoor van het biedproces en maakt de procedure daardoor beter toetsbaar.
Wie beslist aan wie de woning wordt verkocht?
De verkoper bepaalt of er wordt gegund en aan wie.
De makelaar adviseert de verkoper, maar neemt die beslissing niet zelfstandig.
De hoogste bieding hoeft bovendien niet altijd automatisch de beste bieding te zijn.
Naast de prijs kunnen bijvoorbeeld meewegen:
- een financieringsvoorbehoud;
- een bouwkundige keuring;
- de gewenste datum van overdracht;
- de verkoop van een eigen woning;
- andere voorwaarden of zekerheden.
NVM benadrukt eveneens dat de eigenaar bepaalt aan wie wordt gegund en dat de voorwaarden van het bod onderdeel van die afweging kunnen zijn.
Meer weten over de verkoopstrategie van PMA?
Lees hoe wij de verkoop van een woning begeleiden
.
Wat moet een goed bod bevatten?
Een bod is meer dan alleen een bedrag.
Volgens het NVM-protocol bevat het biedformulier minimaal het bod, een termijn of datum van aanvaarding en eventuele voorbehouden.
Veel voorkomende voorwaarden zijn:
- voorbehoud van financiering;
- bouwtechnische keuring;
- verkoop eigen woning;
- andere specifieke voorwaarden.
Voor kopers is het daarom verstandig om niet uitsluitend te bedenken hoeveel zij willen betalen, maar ook welke voorwaarden noodzakelijk zijn om verantwoord te kunnen kopen.
Heeft u begeleiding nodig bij het zoeken, beoordelen en bieden?
Bekijk dan onze pagina over
aankoopbegeleiding door PMA
.
Wanneer is een woning definitief verkocht?
Een uitgebracht bod of zelfs mondelinge overeenstemming is bij een consumentenkoop van een woning niet hetzelfde als een definitieve koop.
Bij een particuliere koper geldt het wettelijke schriftelijkheidsvereiste.
De koop moet schriftelijk worden vastgelegd.
Volgens het NVM-protocol geldt daarnaast dat een particuliere verkoper in beginsel pas gebonden is wanneer sprake is van een door beide partijen ondertekende koopovereenkomst.
Na ondertekening heeft een particuliere koper bovendien de wettelijke bedenktijd.
Daarna kunnen eventuele overeengekomen ontbindende voorwaarden nog van toepassing zijn.
In het NVM-protocol wordt gesproken van een onherroepelijke koop zodra de wettelijke bedenktijd en de overeengekomen voorbehouden zijn verlopen.
En hoe zit het met het ‘Amsterdamse biedsysteem’?
De term Amsterdamse biedsysteem wordt in de woningmarkt nog wel eens gebruikt voor een traditionele vorm van onderhandelen.
Het huidige NVM Protocol Transparant Bieden kent deze term echter niet als afzonderlijke officiële verkoopmethode.
De officiële NVM-methoden zijn de vier hierboven beschreven verkoopmethoden.
Bij PMA gebruiken we daarom deze benamingen bij de inrichting en communicatie van het biedproces.
Dat maakt voor verkoper én koper duidelijk welke procedure wordt gevolgd en welke regels daarbij horen.
Hoe zorgt PMA voor een duidelijk en controleerbaar biedproces?
Bij PMA Makelaardij & Beheer vinden we dat transparantie niet pas begint nadat de woning is verkocht.
De duidelijkheid moet er juist vóór en tijdens het bieden zijn.
Onze uitgangspunten zijn daarom:
- De verkoopmethode wordt vooraf gekozen en gecommuniceerd.
- De spelregels en eventuele biedtermijn worden vooraf vastgelegd.
- Biedingen worden geregistreerd in het online biedsysteem.
- Kandidaat-kopers worden volgens dezelfde regels behandeld.
- Vertrouwelijke biedinformatie wordt niet gebruikt om een andere koper onder druk te zetten.
- Wijzigingen in het biedproces worden zorgvuldig gecommuniceerd.
- De verkoper houdt de uiteindelijke beslissing over de gunning.
- Het dossier moet achteraf uitlegbaar en controleerbaar zijn.
Drie dingen die niet bij een transparant biedproces passen
- spelregels ongemerkt wijzigen;
- een koper onder druk zetten met vertrouwelijke informatie over een andere bieding;
- biedingen bewust buiten de registratie houden.
Wilt u weten hoe PMA een woningverkoop van begin tot eind begeleidt?
Bekijk dan onze pagina
PMA Verkoopmakelaar
.
Wat kunt u als koper zelf doen voor een zorgvuldig biedproces?
Ook als koper kunt u zelf bijdragen aan duidelijkheid.
Vraag voordat u biedt bijvoorbeeld:
- welke verkoopmethode wordt gebruikt;
- of er een sluitingsdatum en -tijd geldt;
- waar de verkoopinformatie beschikbaar is;
- hoe het bod moet worden ingediend;
- welke voorwaarden u kunt opnemen;
- hoe u een bevestiging van uw bod ontvangt;
- wanneer het biedlogboek beschikbaar wordt.
Bewaar ook uw schriftelijke bevestigingen en relevante correspondentie rondom het biedproces.
Een woning gevonden en behoefte aan professionele begeleiding?
Lees wat een aankoopmakelaar van PMA voor u kan betekenen
.
Wat kunt u als verkoper van uw makelaar verwachten?
Een zorgvuldig verkoopproces begint al voordat de woning op de markt komt.
Bespreek daarom vooraf met uw makelaar:
- welke verkoopmethode bij de woning past;
- waarom voor deze methode wordt gekozen;
- welke biedregels worden gebruikt;
- hoe potentiële kopers worden geïnformeerd;
- hoe biedingen worden geregistreerd;
- hoe wordt gehandeld als meerdere biedingen binnenkomen;
- wat er gebeurt bij een bod na een biedtermijn;
- hoe de uiteindelijke gunning wordt gecommuniceerd.
Een goede verkoopstrategie gaat dus niet alleen over een aantrekkelijke vraagprijs of woningpresentatie.
Ook de inrichting van het biedproces hoort bij professioneel verkopen.
Lees meer over
onze aanpak als verkoopmakelaar
.
Na aankoop een taxatie nodig?
Na een succesvolle aankoop kan voor de financiering een gevalideerd taxatierapport nodig zijn.
PMA verzorgt ook woningtaxaties.
Meer informatie vindt u op:
Woningtaxatie bij PMA
.
Veelgestelde vragen over eerlijk en transparant bieden
Kan ik nog een bod uitbrengen als iemand anders al heeft geboden?
Ja. Een eerder uitgebracht bod betekent niet automatisch dat andere geïnteresseerden niet meer mogen bieden.
Bij bieden zonder biedtermijn kunnen bijvoorbeeld tijdens het lopende proces andere biedingen worden ontvangen.
Bij een biedtermijn gelden de regels en sluitingsdatum van de gekozen verkoopmethode.
Kan de verkoper een lager bod kiezen?
Ja. De verkoper bepaalt aan wie wordt gegund.
Daarbij kan naast de prijs ook worden gekeken naar voorwaarden, financieringszekerheid, overdrachtsdatum en andere aspecten van het bod.
Is mijn bod zichtbaar voor andere kopers?
Dat hangt af van de verkoopmethode.
Bij een open veiling met biedtermijn zijn biedingen zichtbaar in het online biedsysteem.
Bij een gewone inschrijving zijn de biedingen niet zichtbaar voor andere bieders.
Bij een gesloten inschrijving blijven ze tijdens de biedtermijn ook voor verkoper en makelaar afgeschermd.
Mag een makelaar zeggen dat er een hoger bod ligt?
De NVM Erecode bepaalt dat een verkopend makelaar geen informatie deelt met kandidaat-kopers of hun makelaars over reeds ontvangen biedingen of het gewenste bod.
Bij een open veiling is de biedstand als onderdeel van de gekozen methode wel zichtbaar in het online biedplatform.
Wat gebeurt er als na de bieddeadline een hoger bod komt?
Als de koopovereenkomst nog niet door beide partijen is ondertekend, wordt de verkoper over een nieuwe bieding geïnformeerd.
Het NVM-protocol geeft vervolgens verschillende mogelijkheden, waaronder een nieuwe ronde, onderhandelen met de nieuwe bieder of het nieuwe bod afwijzen.
Wat kan ik zien in het biedlogboek?
Het biedlogboek geeft een geanonimiseerd overzicht van het biedproces, waaronder de geregistreerde biedingen, tijdstippen, voorwaarden en informatie over de verkoopmethode en toewijzing.
Wanneer krijg ik het biedlogboek?
Volgens het NVM-protocol wordt het biedlogboek beschikbaar nadat de koop onherroepelijk is geworden.
Bieders ontvangen hierover een melding en het logboek is vervolgens gedurende één maand beschikbaar.
Is het Amsterdamse biedsysteem nog een officiële NVM-methode?
Nee. Het huidige NVM Protocol Transparant Bieden kent vier officiële verkoopmethoden.
Het Amsterdamse biedsysteem staat daar niet als afzonderlijke verkoopmethode tussen.
Een eerlijk biedproces begint met duidelijke afspraken
De recente meldingen bij Vereniging Eigen Huis laten zien dat vertrouwen in het koop- en verkoopproces niet vanzelfsprekend is.
Voor koper én verkoper is het daarom belangrijk dat vooraf duidelijk is hoe de woning wordt verkocht en dat het proces achteraf kan worden gecontroleerd.
Bij PMA betekent transparant bieden:
duidelijke spelregels, correcte registratie, gelijke behandeling en een biedproces dat uitlegbaar blijft.
Wilt u uw woning verkopen, bent u van plan een bod uit te brengen of wilt u gewoon weten welke biedmethode in uw situatie verstandig is?
Neem dan gerust contact met ons op.
Of lees verder over:
de vier manieren van transparant bieden
.
