Verhuren, verduurzamen of verkopen in 2026?

Gepubliceerd: 13-07-2026

De beslismatrix voor vastgoedbeleggers

door Kees Peerdeman-PMA Makelaardij en beheer

De Nederlandse woningmarkt bevindt zich in een nieuwe fase. Verhuurders krijgen te maken met gereguleerde huurprijzen, strengere eisen aan energielabels, hogere onderhoudskosten en onzekerheid over Box 3. Tegelijkertijd blijft de koopmarkt in veel regio’s sterk.

Dat leidt bij particuliere verhuurders en vastgoedbeleggers steeds vaker tot dezelfde vraag:

Is het in 2026 verstandiger om een woning opnieuw te verhuren, eerst te verduurzamen of te verkopen?

Een algemeen antwoord bestaat niet. De juiste keuze hangt af van de WWS-punten, het energielabel, de actuele verkoopwaarde, de staat van onderhoud, de financiering, de fiscale positie en het moment waarop de woning beschikbaar komt.

In deze blog zet PMA Makelaardij & Beheer de belangrijkste afwegingen op een rij.

Koopmarkt krijgt meer aanbod door uitponding

In het tweede kwartaal van 2026 werden via NVM-makelaars ongeveer 56.700 bestaande woningen te koop gezet. Dat is het hoogste aantal sinds het begin van de metingen. Het aantal verkopen steeg naar ruim 45.200 woningen en de gemiddelde transactieprijs kwam uit op € 506.000.

Een belangrijk deel van het extra aanbod bestaat uit voormalige huurwoningen die door verhuurders worden uitgepond. Ondanks het grotere aanbod blijft de vraag naar koopwoningen sterk. Woningen worden nog steeds relatief snel verkocht, maar kopers krijgen meer keuze en zijn kritischer op onderhoud, energiezuinigheid en prijsstelling.

Dat betekent dat uitponden in 2026 nog steeds aantrekkelijk kan zijn, maar niet iedere woning automatisch tegen de maximale prijs wordt verkocht. Vooral woningen met een slecht energielabel, achterstallig onderhoud of een ongunstige VvE-positie moeten realistisch worden geprijsd.

Grote verschillen tussen Amsterdam, Haarlem, Den Haag en Rotterdam

De keuze tussen verhuren en verkopen moet altijd worden gebaseerd op de lokale markt. De omstandigheden verschillen aanzienlijk per regio.

Amsterdam: meer aanbod, maar nog altijd veel overbiedingen

In de NVM-regio Groot-Amsterdam bedroeg de gemiddelde verkoopprijs in het tweede kwartaal van 2026 ongeveer € 577.000. Dat was 0,4% lager dan een jaar eerder. Het beschikbare woningaanbod lag tegelijkertijd 22,8% hoger.

Ondanks de lichte prijsdaling werd nog altijd 75% van de verkochte woningen boven de laatste vraagprijs verkocht. Vooral goed onderhouden en energiezuinige appartementen blijven aantrekkelijk voor eigenaar-bewoners.

Voor Amsterdamse verhuurders kan verkoop interessant zijn wanneer:

een woning leegkomt;
de woning minder dan 187 WWS-punten heeft;
aanzienlijke verduurzaming noodzakelijk is;
de netto huur onvoldoende opweegt tegen de verkoopwaarde;
de woning een groot deel van de totale vastgoedportefeuille vertegenwoordigt.

Haarlem: hoge prijzen en snelle verkoop

In de regio Haarlem kwam de gemiddelde verkoopprijs uit op ongeveer € 664.000. De prijzen lagen 2,5% hoger dan een jaar eerder. Het woningaanbod steeg met 27,7%, maar de gemiddelde verkooptijd bleef met ongeveer 25 dagen relatief kort.

Ongeveer 68,6% van de woningen werd boven de vraagprijs verkocht.

De relatief hoge leegwaarde kan ervoor zorgen dat het directe verkoopresultaat aantrekkelijker is dan het jaarlijkse netto verhuurrendement. Dat geldt vooral voor woningen die lang geleden zijn gekocht en waarop weinig financiering rust.

Tegelijkertijd kan aanhouden interessant blijven bij energiezuinige woningen met meer dan 186 punten, beperkte onderhoudslasten en een stabiele huurvraag.

Den Haag: groeiend aanbod en extra aandacht voor verduurzaming

In de regio Den Haag bedroeg de gemiddelde transactieprijs circa € 515.000. Het aanbod nam met 24,3% toe en ongeveer 70,5% van de woningen werd boven de vraagprijs verkocht.

Den Haag kent een grote particuliere huurvoorraad. Daardoor zijn de gevolgen van het WWS, energielabels en gemeentelijk verhuurbeleid hier bijzonder relevant.

Vooral bij woningen met een ontbrekend of slecht energielabel is het verstandig eerst te bepalen:

hoeveel WWS-punten de woning nu heeft;
welke maatregelen het energielabel verbeteren;
hoeveel extra punten die maatregelen opleveren;
welke investering daarvoor nodig is;
of verkoop financieel aantrekkelijker is.

Rotterdam: sterkste prijsontwikkeling van de vier regio’s

In Groot-Rijnmond bedroeg de gemiddelde verkoopprijs ongeveer € 467.000. Dat was 4% hoger dan een jaar eerder. Het aanbod nam met 17,4% toe en 68,1% van de woningen werd boven de vraagprijs verkocht.

De verhouding tussen verkoopprijs en mogelijke huurinkomsten kan in Rotterdam anders liggen dan in Amsterdam of Haarlem. Daardoor kan het verhuurrendement op sommige locaties relatief gunstiger zijn.

Lokale regelgeving, opkoopbescherming, woningkwaliteit en wijkontwikkeling blijven echter bepalend. Een analyse moet daarom altijd op woning- en buurtniveau worden gemaakt.

Stap 1: bepaal eerst de juridische huurpositie

Voordat een rendement wordt berekend, moet duidelijk zijn binnen welk huursegment de woning valt.

Voor nieuwe huurcontracten in 2026 gelden globaal de volgende grenzen:

sociale huur: tot en met 143 WWS-punten;
midden huur: 144 tot en met 186 WWS-punten;
vrije sector: vanaf 187 WWS-punten.

De bovengrens van de gereguleerde midden huur bedraagt in 2026 € 1.228,07 per maand. De beginhuurprijs en de ingangsdatum van het contract blijven belangrijk voor de juridische kwalificatie van een bestaande huurovereenkomst.

Een woning die op de vrije markt voor € 1.800 per maand zou kunnen worden aangeboden, mag dus niet automatisch voor dat bedrag worden verhuurd. Wanneer de woning bijvoorbeeld 175 punten heeft, geldt de maximale huurprijs die bij dat puntenaantal hoort.

Laat daarom vóór iedere nieuwe verhuur een actuele WWS-berekening uitvoeren.

Stap 2: kijk naar het energielabel én de onderliggende documentatie

Het energielabel heeft directe invloed op het aantal WWS-punten. Een goed label levert positieve punten op, terwijl zelfstandige woningen met label E, F of G negatieve punten kunnen krijgen.

Bij een meergezinswoning van minimaal 40 m² levert label A bijvoorbeeld 37 punten op. Label C levert 15 punten op, terwijl label E vier minpunten en label G vijftien minpunten oplevert.

Het verschil tussen een slecht en een goed energielabel kan daardoor bepalend zijn voor de vraag of een woning in de midden huur of vrije sector valt.

Een energielabel is bovendien verplicht bij verkoop en nieuwe verhuur. Sinds 29 mei 2026 geldt de verplichting ook bij onder meer verlenging of vernieuwing van een huurcontract en bij een grote renovatie.

Documentatie kan punten en waarde opleveren

Een energieadviseur moet isolatie en installaties kunnen onderbouwen. Ontbreken facturen, foto’s of bouwkundige gegevens, dan kan de adviseur genoodzaakt zijn conservatieve aannames te gebruiken.

Bewaar daarom onder meer:

facturen van isolatiewerkzaamheden;
foto’s van aangebrachte isolatie;
productbladen en isolatiewaarden;
gegevens van zonnepanelen;
documentatie van warmtepomp of cv-installatie;
bewijs van HR++- of triple glas;
bouwtekeningen en verbouwingsverslagen.

Een technisch goed uitgevoerde verduurzaming zonder goede documentatie levert mogelijk niet het optimale energielabel op.

Stap 3: bereken het werkelijke netto verhuurrendement

Veel vastgoedeigenaren vergelijken de jaarlijkse kale huur met de oorspronkelijke aankoopprijs. Dat geeft een onvolledig beeld.

De juiste vergelijking is:

Netto jaarlijkse huuropbrengst ÷ actueel geïnvesteerd eigen vermogen

Trek daarbij minimaal de volgende kosten af:

niet-doorbelastbare VvE-kosten;
onderhoud en reserveringen;
verzekeringen;
leegstand en mutatiekosten;
beheer- en administratiekosten;
financieringsrente;
belastingen;
verduurzamingsinvesteringen;
juridische en vergunningskosten.

Servicekosten mogen bovendien niet als extra rendement worden beschouwd. Zij moeten aansluiten op werkelijk geleverde zaken en diensten en correct worden afgerekend. De Huurcommissie hanteert hiervoor actuele beleidsboeken die sinds 1 juli 2026 gelden.

Een hoge brutohuur kan na aftrek van alle lasten resulteren in een beperkt nettoresultaat.

Stap 4: bereken de netto-opbrengst bij verkoop

Vergelijk het verhuurrendement vervolgens met de netto-opbrengst bij verkoop.

De netto verkoopopbrengst bestaat uit:

Verkoopprijs minus verkoopkosten, openstaande financiering, noodzakelijk herstel en eventuele fiscale gevolgen

Let ook op het verschil tussen:

verkoop in verhuurde staat;
verkoop na vertrek van de huurder;
verkoop na renovatie;
verkoop aan de zittende huurder;
verkoop als onderdeel van een grotere portefeuille.

Een woning in verhuurde staat heeft doorgaans een kleinere kopersgroep dan een woning die vrij van huur en gebruik wordt aangeboden. Daar staat tegenover dat verkoop in verhuurde staat soms snelheid en zekerheid kan bieden.

Verkoop aan de zittende huurder kan eveneens interessant zijn. De woning hoeft dan vaak niet openbaar te worden aangeboden en de huurder kent het pand al. Wel moet de verkoopprijs zorgvuldig worden onderbouwd.

Stap 5: beoordeel het effect van Box 3

De fiscale behandeling van vastgoed blijft een belangrijke factor bij de keuze tussen aanhouden en verkopen.

Het kabinet streeft naar invoering van een nieuw Box 3-stelsel per 1 januari 2028. De Tweede Kamer heeft het wetsvoorstel aangenomen; behandeling door de Eerste Kamer moet nog plaatsvinden.

Binnen het huidige voorstel worden huurinkomsten en bepaalde kosten onderdeel van het werkelijke rendement. Voor de waardeontwikkeling van onroerend goed is een vermogenswinstbelasting voorzien, waarbij belasting in beginsel wordt geheven bij realisatie, bijvoorbeeld bij verkoop. Het voorstel kan tijdens de verdere behandeling nog wijzigen.

Alleen wachten op Box 3-wetgeving is meestal geen volledige strategie. Een eigenaar moet ook kijken naar:

de huidige kasstroom;
de verwachte verkoopwaarde;
financieringslasten;
toekomstig onderhoud;
spreiding binnen de portefeuille;
persoonlijke beleggingsdoelstellingen;
de termijn waarop het vermogen nodig is.

Meer weten of de voorgestelde plannen BOX3 2028- klik hier voor onze blogs daarover

Laat de fiscale uitwerking altijd beoordelen door een accountant of fiscalist.

De PMA-beslismatrix

Onderstaande matrix geeft een eerste richting. Een definitief advies vereist altijd een berekening per woning.

Onderdeel	Opnieuw verhuren	Eerst verduurzamen	Verkopen
WWS-punten	Ruim boven 186 of rendabele middenhuur	Net onder gewenste grens	Structureel laag puntenaantal
Energielabel	A, B of gunstig C	Verbetering technisch haalbaar	Slecht label en hoge investering
Onderhoud	Beperkt en voorspelbaar	Werkzaamheden combineren	Groot achterstallig onderhoud
VvE	Gezond reservefonds en actueel MJOP	VvE steunt verduurzaming	Grote bijdragen of onzeker beleid
Huurpositie	Stabiele huurder en correct contract	Woning komt beschikbaar	Woning is leeg of komt binnenkort leeg
Financiering	Lage of beheersbare lasten	Investering financierbaar	Hoge rente of herfinancieringsrisico
Verkoopmarkt	Verkoop levert onvoldoende voordeel	Waardestijging na renovatie	Sterke leegwaarde en goede vraag
Beleggingshorizon	Langetermijnbezit	Minimaal vijf tot tien jaar	Vermogen op korte termijn gewenst
Portefeuille	Goede spreiding	Kwaliteitsverbetering gewenst	Te veel concentratie in één regio
Nettoresultaat	Positieve kasstroom	Duidelijke terugverdientijd	Verkoopopbrengst weegt zwaarder

Wanneer is opnieuw verhuren logisch?

Opnieuw verhuren kan passend zijn wanneer:

de woning voldoende WWS-punten heeft;
de toegestane huur een acceptabel nettoresultaat oplevert;
het energielabel toekomstbestendig is;
geen grote onderhouds- of VvE-uitgaven worden verwacht;
de financiering beheersbaar is;
de eigenaar een lange beleggingshorizon heeft.

Bij gereguleerde middenhuur moet rekening worden gehouden met de maximale huurprijs en de jaarlijkse verhoging. Voor middenhuur bedraagt de maximale reguliere verhoging in 2026 6,1%, waarbij de huur niet boven het WWS-maximum mag uitkomen. Voor de vrije sector geldt in 2026 een maximum van 4,4%, voor zover het huurcontract een verhogingsbeding bevat.

Meer weten over hoe PMA makelaardij en beheer het verhuren aan pakt? Klik hier

Wanneer is verduurzamen de beste keuze?

Verduurzaming is vooral interessant wanneer een gerichte investering:

het energielabel aanzienlijk verbetert;
voldoende extra WWS-punten oplevert;
de woning naar de vrije sector kan brengen;
toekomstige onderhoudskosten verlaagt;
de verkoopbaarheid verbetert;
het wooncomfort en de verhuurbaarheid verhoogt.

Laat vóór uitvoering een scenario- of proefberekening maken. Een investering van € 30.000 is niet automatisch rendabel omdat het label verbetert. De extra huur, lagere onderhoudslasten en hogere verkoopwaarde moeten gezamenlijk opwegen tegen de investering.

Controleer bij appartementen ook of de maatregelen afhankelijk zijn van toestemming van de VvE. Gevels, daken, kozijnen en collectieve installaties vallen vaak geheel of gedeeltelijk onder de verantwoordelijkheid van de vereniging.

Wanneer is verkopen waarschijnlijk verstandiger?

Verkoop komt nadrukkelijk in beeld wanneer meerdere van de volgende omstandigheden samenkomen:

de woning komt leeg beschikbaar;
de leegwaarde is relatief hoog;
de woning heeft te weinig WWS-punten;
een slecht energielabel vereist een grote investering;
achterstallig onderhoud of funderingsproblematiek speelt;
de VvE-bijdragen gaan aanzienlijk stijgen;
het netto verhuurrendement is structureel laag;
de financiering moet tegen ongunstige voorwaarden worden verlengd;
de eigenaar wil risico afbouwen of vermogen vrijmaken;
de portefeuille is te sterk geconcentreerd in één stad of woningtype.

Verkoop hoeft daarbij niet uitsluitend een defensieve keuze te zijn. De opbrengst kan worden gebruikt voor schuldaflossing, spreiding, herinvestering of andere vermogensdoelen.

Meer weten over het verkopen van uw woning? Klik hier

Drie vereenvoudigde praktijkvoorbeelden

Voorbeeld 1: appartement in Amsterdam met 176 punten

Een appartement komt leeg, heeft energielabel C en vraagt om renovatie van keuken, badkamer en kozijnen. De woning blijft na beperkte verduurzaming waarschijnlijk binnen de middenhuur.

In dit geval ligt een vergelijking tussen volledige renovatie en verkoop voor de hand. Door de sterke koopvraag kan de leegwaarde zwaarder wegen dan het gereguleerde nettoverhuurrendement.

Voorbeeld 2: energiezuinig appartement in Haarlem met 192 punten

De woning heeft label A, een gezonde VvE en beperkte financiering. De woning kan in de vrije sector worden verhuurd en de eigenaar heeft een langetermijnhorizon.

Hier kan aanhouden aantrekkelijk zijn, mits de marktconforme huur, jaarlijkse kosten en fiscale lasten een voldoende nettoresultaat opleveren.

Voorbeeld 3: Haagse woning met label F

De woning heeft door het slechte energielabel negatieve WWS-punten. De VvE onderzoekt gevel- en dakisolatie, maar een besluit is nog niet genomen.

In deze situatie is eerst technisch onderzoek nodig. Zonder duidelijkheid over de VvE en het mogelijke nieuwe puntenaantal is zowel een nieuwe verhuur als een renovatiebesluit prematuur.

Een goede beslissing begint met actuele gegevens

De keuze tussen verhuren, verduurzamen of verkopen moet niet worden gebaseerd op gevoel, de oorspronkelijke aankoopprijs of alleen de huidige huur.

Voor een onderbouwd besluit zijn minimaal nodig:

een actuele verkoopwaardebepaling;
een actuele WWS-berekening;
het geldige energielabel;
een technisch onderhouds- en verduurzamingsadvies;
inzicht in VvE-stukken en het MJOP;
een nettohuur- en kasstroomberekening;
een fiscale analyse;
een vergelijking van de drie scenario’s.

Pas wanneer deze gegevens naast elkaar staan, wordt zichtbaar welk scenario het beste aansluit op de woning en de doelstellingen van de eigenaar.

PMA helpt bij de volledige vastgoedafweging

PMA Makelaardij & Beheer begeleidt particuliere verhuurders en vastgoedbeleggers in Amsterdam, Haarlem, Den Haag en Rotterdam.

Wij kunnen onder meer ondersteunen bij:

Daarbij kijken wij niet alleen naar wat juridisch mogelijk is, maar vooral naar welk scenario financieel en strategisch het beste past.

Wilt u weten of u uw woning in 2026 beter kunt verhuren, verduurzamen of verkopen? Neem contact op met PMA Makelaardij & Beheer voor een analyse op woning- of portefeuilleniveau.

Veelgestelde vragen

Is het in 2026 beter om een huurwoning te verkopen?

Dat hangt af van de verkoopwaarde, WWS-punten, het energielabel, de onderhoudskosten, financiering en fiscale positie. Bij een hoge leegwaarde en een laag nettoverhuurrendement kan verkoop aantrekkelijk zijn.

Vanaf hoeveel punten valt een woning in 2026 in de vrije sector?

Voor een nieuw huurcontract ligt de liberalisatiegrens in 2026 boven 186 punten. Vanaf 187 punten kan een woning in beginsel in de vrije sector vallen. De contractdatum en beginhuurprijs moeten wel correct worden beoordeeld.

Heeft het energielabel invloed op de maximale huurprijs?

Ja. Het energielabel is onderdeel van het WWS. Goede labels leveren positieve punten op en slechte labels kunnen negatieve punten opleveren.

Is verduurzamen altijd rendabel?

Nee. De investering moet worden vergeleken met de extra huurinkomsten, onderhoudsbesparing, financieringskosten en mogelijke waardestijging. Een proefberekening vooraf is essentieel.

Kan een verhuurde woning worden verkocht?

Een verhuurde woning kan worden verkocht, maar de verhuurde staat heeft invloed op de kopersgroep, financierbaarheid en waarde. Laat daarom zowel de waarde in verhuurde staat als de mogelijke leegwaarde bepalen.

Moet ik wachten op het nieuwe Box 3-stelsel?

Niet per definitie. De beoogde invoering is 1 januari 2028, maar de wetgeving is nog niet definitief. Een beslissing moet ook worden gebaseerd op de huidige kasstroom, verkoopkansen, financiering en onderhoudsbehoefte.

Peildatum: juli 2026. Wet- en regelgeving kan wijzigen. Deze blog bevat algemene informatie en is geen individueel juridisch of fiscaal advies.

← Nieuwbouw woning kopen, compleet stappenplan 2026 | PMA Woningmarkt tweede kwartaal 2026 →