Wat meer aanbod betekent voor verkopers, kopers en verhuurders
Door: Kees Peerdeman- PMA Makelaardij en beheer
De Nederlandse koopwoningmarkt krijgt meer lucht. In het tweede kwartaal van 2026 werden via NVM-makelaars 56.700 bestaande woningen te koop gezet: het hoogste aantal sinds het begin van de metingen in 1995. Dat geeft kopers meer keuze en op sommige plekken meer onderhandelingsruimte.
Toch is er nog geen sprake van een algemene kopersmarkt. De vraag blijft groot, woningen worden nog altijd snel verkocht en bij courante woningen wordt veelvuldig boven de vraagprijs geboden. De markt wordt vooral selectiever: kwaliteit, energielabel, onderhoud, presentatie en een realistische vraagprijs maken meer verschil.
Voor verkopers, kopers én verhuurders verandert daarmee de strategie. (NVM)
De belangrijkste woningmarktcijfers over het tweede kwartaal van 2026
In het tweede kwartaal werden via NVM-makelaars ongeveer 45.200 bestaande woningen verkocht. Dat is 29,4% meer dan in het eerste kwartaal en 6,6% meer dan een jaar eerder.
De gemiddelde verkoopprijs kwam uit op € 506.000:
- 3,4% hoger dan in het eerste kwartaal van 2026;
- 2,1% hoger dan in hetzelfde kwartaal van 2025.
Dat de prijzen op kwartaalbasis stevig stegen, hangt mede samen met het seizoen: in het tweede kwartaal worden gemiddeld meer grotere en duurdere woningen verkocht. Op jaarbasis vlakt de prijsontwikkeling juist verder af. (NVM)
De kerncijfers laten een woningmarkt zien die beter functioneert, maar nog steeds krap is:
| Indicator | Tweede kwartaal 2026 |
|---|---|
| Nieuw te koop gezette woningen | 56.700 |
| Verkochte bestaande woningen | 45.200 |
| Gemiddelde verkoopprijs | € 506.000 |
| Prijsontwikkeling t.o.v. vorig kwartaal | +3,4% |
| Prijsontwikkeling t.o.v. vorig jaar | +2,1% |
| Groei nieuw aanbod t.o.v. vorig jaar | bijna +9% |
Waarom komen er zoveel woningen te koop?
De groei van het aanbod heeft meerdere oorzaken. Een belangrijke factor is het aanhoudende uitponden van huurwoningen. Particuliere verhuurders en beleggers besluiten woningen te verkopen vanwege een combinatie van huurregulering, belastingdruk, financieringskosten, onderhoud en veranderende rendementsverwachtingen.
Daarnaast is er meer doorstroming op de koopmarkt. Wanneer meer eigenaren hun woning verkopen en verhuizen, komt een keten van transacties op gang. Ook economische en geopolitieke onzekerheid kan sommige eigenaren ertoe bewegen hun verkoopbesluit naar voren te halen. (NVM)
Veel uitpondwoningen zijn appartementen in de lagere en middeldure prijsklassen. Hierdoor groeit juist het aanbod in segmenten die interessant zijn voor starters en jonge doorstromers. Tegelijkertijd drukt deze veranderende samenstelling van het verkochte aanbod de gemiddelde prijsontwikkeling. (NVM)
Meer aanbod betekent nog geen kopersmarkt
Het recordaanbod geeft kopers meer mogelijkheden om woningen te vergelijken. Zij hoeven minder vaak direct na één bezichtiging een onvoorwaardelijk bod uit te brengen en krijgen vaker tijd om de financiering en technische staat zorgvuldig te onderzoeken.
Maar de onderliggende woningvraag blijft groot. Het extra aanbod wordt relatief snel door de markt opgenomen. Landelijk wordt nog steeds vaak overboden en de krapte is niet verdwenen. Het woningtekort is bovendien niet opgelost door een tijdelijke stijging van het bestaande aanbod. Daarvoor blijft structurele toevoeging van passende nieuwbouw noodzakelijk. (NVM)
De markt ontwikkelt zich daarom niet van een verkopersmarkt naar een volledige kopersmarkt, maar naar een meer gedifferentieerde woningmarkt:
- goed onderhouden en energiezuinige woningen blijven zeer gewild;
- scherp geprijsde gezinswoningen krijgen vaak meerdere biedingen;
- gedateerde woningen krijgen meer concurrentie;
- woningen met een slecht energielabel blijven eerder langer staan;
- in het hogere prijssegment ontstaat vaker onderhandelingsruimte;
- een te hoge vraagprijs wordt minder snel door de markt gecorrigeerd met overbiedingen.
De kwaliteit van het individuele object wordt belangrijker dan het algemene marktgemiddelde. (NVM)
Wat betekent het grotere aanbod voor verkopers?
Een hoge vraagprijs is niet automatisch de beste strategie
In de zeer krappe markt van eerdere jaren konden verkopers soms een ruime vraagprijs hanteren zonder dat dit de verkoop ernstig vertraagde. Met meer concurrerend aanbod wordt dat moeilijker.
Kopers kunnen vergelijkbare woningen naast elkaar zetten en zien sneller wanneer een woning te duur is. Een te hoge startprijs kan daardoor leiden tot:
- minder bezichtigingen;
- een langere verkooptijd;
- een latere prijsverlaging;
- twijfel bij nieuwe kandidaten;
- uiteindelijk een lagere verkoopopbrengst.
Een onderbouwde prijsstrategie wordt dus belangrijker. Daarbij moet niet alleen worden gekeken naar verkopen uit het verleden, maar ook naar het actuele concurrerende aanbod.
Presentatie en voorbereiding worden doorslaggevender
Nu kopers meer keuze krijgen, vallen tekortkomingen sneller op. Denk aan matige fotografie, achterstallig schilderwerk, een onduidelijke indeling, ontbrekende VvE-documentatie of een slecht onderbouwd energielabel.
Voor verkopers ligt de kans in een goede voorbereiding:
- bepaal een realistische marktwaarde;
- verzamel juridische, technische en VvE-stukken;
- controleer het energielabel;
- voer zichtbare kleine herstelwerkzaamheden uit;
- stem presentatie en vraagprijs af op de juiste doelgroep.
Een instapklare woning hoeft niet volledig nieuw te zijn. Kopers willen vooral weten waar zij aan toe zijn.
Wil je weten hoe wij dat doen? Klik hier
Wat betekent het grotere aanbod voor kopers?
Meer keuze geeft ruimte voor een betere afweging
Kopers hoeven niet alleen naar de vraagprijs te kijken. Juist bij een ruimer aanbod kunnen zij woningen vergelijken op:
- staat van onderhoud;
- energielabel en energieverbruik;
- VvE-bijdrage en reservefonds;
- toekomstig onderhoud;
- fundering;
- erfpacht;
- indeling en uitbreidingsmogelijkheden;
- verkoophistorie en looptijd.
Een woning die langer te koop staat, is niet automatisch een slechte woning. De oorzaak kan ook liggen in een te hoge vraagprijs, een minder aantrekkelijke presentatie of een verkoper die aanvankelijk te weinig onderhandelingsruimte bood.
Aankopen, wij helpen u graag. Klik hier voor meer informatie
Overbieden blijft bij courante woningen relevant
Meer aanbod betekent niet dat een standaard bod onder de vraagprijs ineens overal kansrijk is. Bij goed gelegen, goed onderhouden en correct geprijsde woningen blijft concurrentie bestaan.
De biedingsstrategie moet daarom per object worden bepaald. Daarbij zijn onder meer relevant:
- hoe lang de woning te koop staat;
- hoeveel bezichtigingen zijn gepland;
- of de vraagprijs bewust laag is ingezet;
- recente vergelijkbare transacties;
- noodzakelijke investeringen;
- voorwaarden zoals financiering en bouwkundige keuring.
De beste aankoopbeslissing is niet noodzakelijk de woning waarop het hoogste bedrag kan worden geboden, maar de woning waarbij prijs, kwaliteit en risico goed in balans zijn.
Wat betekent de ontwikkeling voor verhuurders en beleggers?
Het grotere koopaanbod is mede het gevolg van verhuurders die hun bezit verkopen. Dat betekent echter niet dat iedere huurwoning automatisch moet worden uitgepond.
De juiste keuze is afhankelijk van de individuele woning en de doelstellingen van de eigenaar.
Wanneer kan verkoop aantrekkelijk zijn?
Verkoop komt vooral in beeld wanneer:
- de woning leegkomt;
- de verkoopwaarde vrij van huur aanzienlijk hoger is;
- de woning onvoldoende WWS-punten heeft;
- de maximaal toegestane huur het rendement beperkt;
- een groot verduurzamings- of onderhoudsbudget nodig is;
- de financieringslasten hoog zijn;
- de VvE voor grote investeringen staat;
- de eigenaar vermogen wil vrijmaken of risico wil afbouwen.
Voormalige huurwoningen kunnen interessant zijn voor eigenaar-bewoners, maar concurreren steeds vaker met andere uitpondwoningen. Een standaardmatige verkoop zonder goede positionering is daarom niet altijd voldoende.
Klik hier voor onze blog over verkopen of verhuren
Wanneer kan aanhouden nog steeds logisch zijn?
Aanhouden en opnieuw verhuren kan passend blijven wanneer:
- de woning ten minste 187 WWS-punten heeft of rendabel in de middenhuur kan worden verhuurd;
- het energielabel goed is;
- onderhoud en VvE-lasten voorspelbaar zijn;
- de financiering beheersbaar is;
- er een stabiele netto kasstroom resteert;
- de eigenaar een langetermijnstrategie heeft.
De vergelijking moet worden gemaakt op basis van het nettoverhuurrendement over de actuele woningwaarde, niet uitsluitend op basis van de oorspronkelijke aankoopprijs.
Eerst verduurzamen kan een derde scenario zijn
Tussen opnieuw verhuren en direct verkopen ligt een derde mogelijkheid: eerst verduurzamen of renoveren.
Dat kan interessant zijn als de investering:
- extra WWS-punten oplevert;
- de verhuurbaarheid verbetert;
- de exploitatiekosten verlaagt;
- de verkoopwaarde verhoogt;
- toekomstig onderhoud voorkomt.
Een energielabelverbetering is echter niet automatisch rendabel. De investering moet vooraf worden afgezet tegen de extra huurpotentie, besparingen, financieringskosten en verwachte waardevermeerdering.
Klik hier voor onze blog over verkopen of verhuren
Regionale verschillen in de PMA-werkgebieden
De landelijke beweging is in Amsterdam, Haarlem, Den Haag en Rotterdam duidelijk zichtbaar, maar niet overal even sterk.
| NVM-regio | Gemiddelde verkoopprijs | Prijs t.o.v. vorig jaar | Groei woningaanbod | Boven vraagprijs verkocht |
|---|---|---|---|---|
| Groot-Amsterdam | € 577.000 | -0,4% | +22,8% | 75,0% |
| Agglomeratie Haarlem | € 664.000 | +2,5% | +27,7% | 68,6% |
| Agglomeratie Den Haag | € 515.000 | +1,6% | +24,3% | 70,5% |
| Groot-Rijnmond | € 467.000 | +4,0% | +17,4% | 68,1% |
De cijfers betreffen de bredere NVM-regio’s en niet uitsluitend de afzonderlijke gemeenten. Ze laten zien dat het aanbod overal groeit, terwijl het grootste deel van de woningen nog steeds boven de vraagprijs wordt verkocht.
Amsterdam
Groot-Amsterdam kent een forse aanbodgroei van 22,8%. Bij appartementen bedraagt de groei zelfs 29%. De gemiddelde verkoopprijs daalde op jaarbasis licht naar € 577.000, terwijl nog steeds 75% van alle woningen boven de vraagprijs werd verkocht.
Dat wijst niet op een zwakke markt, maar op een veranderende aanbodmix. Er worden veel appartementen en voormalige huurwoningen verkocht. Goed gepositioneerde woningen blijven sterk, terwijl minder courante woningen meer concurrentie ervaren.
Haarlem
In de regio Agglomeratie Haarlem steeg het woningaanbod met 27,7% tot 930 woningen. De gemiddelde verkoopprijs kwam uit op € 664.000, 2,5% hoger dan een jaar eerder. Van de verkochte woningen ging 68,6% boven de vraagprijs weg; gemiddeld werd 4,2% meer betaald dan de laatste vraagprijs.
De afzonderlijke maandanalyse voor de NVM-afdeling Haarlem bevestigt de aanbodtrend. Daarin lag het gemeten aanbod op 1 juni 2026 29,1% hoger dan een jaar eerder. In juni werden bovendien 16,2% meer woningen nieuw aangemeld. De mediane transactieprijs lag lager dan een jaar eerder, terwijl de transactieprijs per vierkante meter juist 2,1% hoger lag. Dat kan wijzen op een veranderende samenstelling van de verkochte woningen, bijvoorbeeld relatief meer kleinere woningen en appartementen. Deze maandanalyse heeft een andere gebieds- en meetafbakening dan de kwartaalanalyse van de COROP-regio.
Voor Haarlem liggen verkoopkansen vooral bij goed gepresenteerde appartementen, courante gezinswoningen en leegkomende huurwoningen. Voor kopers ontstaan kansen bij gedateerd of langer lopend aanbod, maar bij aantrekkelijke woningen blijft een scherpe biedingsstrategie nodig.
Den Haag
In de regio Den Haag steeg het aanbod met 24,3%. De gemiddelde verkoopprijs bedroeg € 515.000 en 70,5% van de woningen werd boven de vraagprijs verkocht.
Woningen in aanbod stonden gemiddeld 46 dagen te koop, langer dan het landelijke gemiddelde van 42 dagen. Vooral bij objecten met onderhoud, een zwak energielabel, een onduidelijke vergunningensituatie of een minder sterke VvE kan daardoor onderhandelingsruimte ontstaan.
Rotterdam en Groot-Rijnmond
Groot-Rijnmond kende van de vier PMA-regio’s de sterkste jaarlijkse prijsstijging: 4% tot gemiddeld € 467.000. Het aanbod nam met 17,4% toe en 68,1% van de woningen werd boven de vraagprijs verkocht.
De groei van het aantal nieuw te koop gezette woningen bedroeg 7,7%. De gemiddelde vraagprijs per vierkante meter van woningen in aanbod kwam uit op € 4.596. Ook hier noemt de NVM uitponding als belangrijke aanjager van het extra aanbod.
Wordt 2026 een beter moment om te kopen?
Voor kopers is de markt in 2026 op onderdelen gunstiger dan in de meest overspannen jaren. Er is meer keuze, meer informatie en bij een deel van het aanbod meer tijd om onderzoek te doen.
Dat betekent niet automatisch dat woningen goedkoper worden. Zolang de vraag groot blijft en onvoldoende woningen worden bijgebouwd, blijft de prijsdruk bestaan.
De grootste kansen liggen waarschijnlijk bij woningen die:
- langer dan gemiddeld te koop staan;
- eerder in prijs zijn verlaagd;
- een gedateerde afwerking hebben;
- slecht zijn gepresenteerd;
- technisch goed zijn, maar cosmetisch aandacht vragen;
- door beleggers leeg worden verkocht;
- in een hoger prijssegment vallen.
Wordt 2026 een beter moment om te verkopen?
Voor goed voorbereide verkopers blijft 2026 een gunstige markt. Het aantal transacties is hoog en veel woningen worden nog steeds boven de vraagprijs verkocht.
De uitzonderlijke vanzelfsprekendheid van eerdere jaren neemt echter af. Een woning verkopen vraagt weer nadrukkelijker om vakmanschap:
- een correcte waardebepaling;
- een doordachte vraagprijs;
- professionele presentatie;
- volledige documentatie;
- inzicht in de doelgroep;
- actieve opvolging van bezichtigingen;
- tijdige bijsturing wanneer de markt anders reageert dan verwacht.
Verhuren, verduurzamen of verkopen?
Voor verhuurders is de kernvraag niet wat andere beleggers doen, maar welk scenario voor de eigen woning het beste resultaat geeft.
PMA adviseert daarom om minimaal drie scenario’s door te rekenen:
Scenario 1: opnieuw verhuren
Bereken de toegestane WWS-huur, verwachte leegstand, beheerkosten, onderhoud, VvE-lasten, financiering en fiscale lasten.
Scenario 2: eerst verduurzamen
Bereken de investering, extra WWS-punten, verwachte huurverbetering, lagere energielasten en mogelijke waardestijging.
Scenario 3: verkopen
Bepaal de waarde in verhuurde staat, de verwachte leegwaarde, verkoopkosten, noodzakelijk verkooponderhoud en de netto-opbrengst na aflossing van financiering.
Pas wanneer deze drie scenario’s naast elkaar staan, kan een onderbouwde beslissing worden genomen.
Conclusie: meer keuze, maar kwaliteit blijft bepalend
Het recordaantal woningen dat in het tweede kwartaal van 2026 te koop werd gezet, zorgt voor een beter functionerende markt. Kopers krijgen meer keuze en verkopers krijgen meer concurrentie. Voor verhuurders wordt verkoop bij leegkomst een serieuzer alternatief.
Toch is de woningmarkt nog altijd krap. De vraag blijft groot en aantrekkelijke woningen verkopen snel. Het verschil wordt daarom steeds meer gemaakt op objectniveau.
Voor verkopers zijn een realistische prijs en goede voorbereiding essentieel.
Voor kopers ontstaan kansen door beter te vergelijken en selectief te onderhandelen.
Voor verhuurders is een woninggerichte vergelijking tussen aanhouden, verduurzamen en verkopen noodzakelijk.
PMA Makelaardij & Beheer begeleidt eigenaren en kopers in Amsterdam, Haarlem, Den Haag en Rotterdam bij verkoop, aankoop, verhuur, beheer, WWS-analyses en uitpondvraagstukken.
Veelgestelde vragen
Is de woningmarkt in 2026 een kopersmarkt?
Nee, niet in algemene zin. Kopers hebben meer keuze en soms meer onderhandelingsruimte, maar de vraag blijft groot. Bij courante woningen wordt nog vaak boven de vraagprijs geboden.
Waarom staan er in 2026 meer woningen te koop?
Dat komt onder meer door meer doorstroming en het uitponden van voormalige huurwoningen. Vooral het aantal aangeboden appartementen groeit.
Dalen de woningprijzen door het grotere aanbod?
Landelijk stegen de prijzen in het tweede kwartaal nog met 2,1% op jaarbasis. Wel vlakt de stijging af en zijn er regionale verschillen. In Groot-Amsterdam daalde de gemiddelde transactieprijs licht.
Is dit een goed moment voor verhuurders om te verkopen?
Dat kan het geval zijn wanneer een woning leegkomt, de leegwaarde hoog is, de WWS-huur beperkt is of grote investeringen nodig zijn. Een individuele rendements- en verkoopanalyse blijft noodzakelijk.
Welke woningen profiteren het meest van de huidige markt?
Goed onderhouden, energiezuinige en correct geprijsde woningen blijven het meest gewild. Woningen met een slecht energielabel, achterstallig onderhoud of een te hoge vraagprijs ondervinden meer concurrentie.
