Afdeling Haarlem | Maart 2026
Woningmarktcijfers: Haarlem heeft iets meer adem, maar blijft stevig in verkopershanden
Iets minder transacties en lagere overbieding dan vorig jaar
Prijzen stabiliseren na piek begin 2026
Meer onderhandelingsruimte voor scherpe kopers
Algemeen beeld
De woningmarkt in de NVM-afdeling Haarlem liet in maart 2026 een interessant beeld zien: nog altijd krap, maar duidelijk minder opgejaagd dan een jaar geleden. Met 393 transacties lag het aantal verkopen lager dan zowel februari (411) als maart vorig jaar (451). Dit bevestigt dat de markt iets afkoelt in activiteit, al zal het definitieve cijfer waarschijnlijk nog licht oplopen door na-registraties.
De mediane transactieprijs kwam uit op €553.000. Daarmee ligt het prijsniveau nipt lager dan een jaar geleden (-0,5%) en duidelijk onder februari (€583.000). Dit wijst op een lichte correctie na de piek begin dit jaar. Het overbiedingspercentage daalde verder naar 3,7% (februari: 3,8%, maart 2025: 5,4%). Kopers krijgen dus iets meer ademruimte, al blijft overbieden nog steeds de norm.
Aan de aanbodzijde zien we een gemengd beeld. Met 912 woningen in aanbod is er meer keuze dan een jaar geleden (821), maar minder dan vorige maand (986). Tegelijk loopt de looptijd van aanbod op naar 60 dagen (vorig jaar: 46 dagen), wat aangeeft dat woningen minder snel worden opgenomen. De krapte-indicator stijgt naar 2,3 (februari: 1,7), wat nog steeds wijst op een duidelijke verkopersmarkt.
De verkooptijd (looptijd transacties) kwam uit op 28 dagen. Dat is iets langer dan vorig jaar (26 dagen), maar korter dan februari (29 dagen). De markt beweegt dus richting meer balans: nog steeds snel, maar minder hectisch.
Per saldo zien we een markt waarin prijzen stabiliseren, de druk iets afneemt en kopers weer nét iets meer strategisch kunnen opereren. Voor serieuze zoekers is dat een belangrijke verschuiving.
Appartementen
Het appartementensegment blijft het meest dynamisch, maar laat lichte afkoeling zien. In maart werden 185 appartementen verkocht, minder dan februari (194) en maart vorig jaar (218).
De mediane transactieprijs steeg naar €436.000 (+3,1% j-o-j) en ligt net boven februari (€434.000). De prijs per m² kwam uit op €6.008, wat lager is dan een jaar geleden (€6.123), maar hoger dan vorige maand (€5.984). Dat duidt op stabilisatie na eerdere druk.
Het overbiedingspercentage liep op naar 5,1% (februari: 4,7%), maar ligt nog onder vorig jaar (6,6%). De verkooptijd steeg licht naar 26 dagen.
Dit segment blijft competitief, maar kopers hebben iets meer ruimte om kritisch te zijn — vooral bij minder instapklare woningen.
Tussenwoningen
Tussenwoningen laten een stabiel maar iets rustiger beeld zien. Met 115 transacties ligt het aantal lager dan februari (120) en vorig jaar (130).
De mediane prijs bedraagt €593.000 (+1,7% j-o-j), maar ligt onder februari (€618.000). Het overbiedingspercentage komt uit op 4,1% (vorig jaar: 6,1%), wat aangeeft dat de piekdruk eruit loopt.
De verkooptijd bleef stabiel op 24 dagen.
Voor doorstromers blijft dit een populair segment, maar de markt voelt minder “blind competitief” dan vorig jaar. Kwaliteit en energiezuinigheid maken hier steeds meer verschil.
Hoekwoningen
Hoekwoningen laten een grilliger beeld zien, met 50 transacties (februari: 59, vorig jaar: 56).
De mediane prijs daalde naar €618.000, onder zowel februari (€656.000) als vorig jaar (€647.000). Het overbiedingspercentage zakte fors naar 1,5%.
De verkooptijd liep op naar 32 dagen.
Dit segment biedt momenteel relatief meer onderhandelingsruimte. Kopers zijn kritischer geworden, en woningen die niet volledig aansluiten op de vraag blijven langer liggen.
Twee-onder-een-kapwoningen
In dit segment nam het aantal transacties juist toe naar 33 (februari: 23, vorig jaar: 30).
De mediane prijs kwam uit op €836.000 (+3,1% j-o-j), maar ligt onder februari (€856.000). Opvallend is dat er gemiddeld onder de vraagprijs werd gekocht (-0,6%).
De verkooptijd liep op naar 49 dagen.
Dit wijst op een markt waar kopers in het hogere segment meer onderhandelingsruimte hebben, ondanks blijvende schaarste.
Vrijstaande woningen
Vrijstaande woningen blijven het meest volatiele segment. Met slechts 10 transacties is het volume laag.
De mediane prijs zakte naar €1.005.000, fors lager dan februari (€1.514.000) en vorig jaar (€1.296.000). Het overbiedingspercentage blijft negatief (-1,2%).
De verkooptijd daalde sterk naar 38 dagen.
Hier liggen de grootste kansen voor kopers met budget: onderhandeling is duidelijk mogelijk, vooral bij minder courante objecten.
Conclusie
De Haarlemse woningmarkt blijft krap, maar de extreme druk van vorig jaar neemt af. Voor kopers betekent dit: nog steeds snel handelen, maar met meer ruimte voor strategie en onderhandeling.
