Vastgoed verkopen na 2028, hoe werkt de winstbelasting?
In deel 1 van deze serie keken we naar de grote lijn van het wetsvoorstel box 3: de overgang van forfaitair rendement naar belastingheffing over werkelijk rendement.
In deel 2 ging het over de kostenkant: welke kosten kunnen straks mogelijk aftrekbaar zijn, en waarom wordt het verschil tussen onderhoud en verbetering belangrijker?
In dit derde deel kijken we naar misschien wel de belangrijkste vraag voor vastgoedbeleggers:
Wat gebeurt er fiscaal als je box 3-vastgoed verkoopt na 2028?
Want als het wetsvoorstel doorgaat, wordt de waardestijging van vastgoed in box 3 niet jaarlijks belast, maar via een vermogenswinstbelasting. Simpel gezegd: je betaalt belasting op het moment dat je de winst realiseert, bijvoorbeeld bij verkoop.
Belangrijk vooraf: het gaat nog steeds om een wetsvoorstel. Het kabinet streeft naar invoering per 1 januari 2028. De Tweede Kamer heeft het wetsvoorstel aangenomen, maar de Eerste Kamer moet het nog behandelen. (rijksoverheid.nl)
Kort antwoord: waar gaat deel 3 over?
Als het wetsvoorstel wordt ingevoerd, betaal je bij verkoop van box 3-vastgoed belasting over de vermogenswinst.
Die winst is in hoofdlijnen:
verkoopopbrengst
min beginwaarde of verkrijgingsprijs
min verbeteringskosten
min bepaalde aankoop- en verkoopkosten
= belastbare vermogenswinst
Voor vastgoed dat je al op 1 januari 2028 in box 3 hebt, wordt de beginwaarde belangrijk. Voor woningen is dat volgens het voorstel de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2028. Bij verhuurde woningen met huurbescherming kan daarop de leegwaarderatio van toepassing zijn. (zoek.officielebekendmakingen.nl)
En juist daar zit voor verhuurders een belangrijk aandachtspunt: een lagere beginwaarde lijkt gunstig, maar kan bij latere verkoop juist zorgen voor een hogere belastbare winst.
Wat verandert er voor vastgoed in box 3?
Het wetsvoorstel maakt onderscheid tussen verschillende soorten rendement.
Bij veel bezittingen, zoals aandelen, is het uitgangspunt een vermogensaanwasbelasting. Daarbij telt de waardeontwikkeling jaarlijks mee, ook als je nog niet hebt verkocht.
Voor vastgoed in box 3 kiest het wetsvoorstel een andere route: een vermogenswinstbelasting. De Rijksoverheid noemt dit expliciet voor onroerend goed, zoals een tweede woning, verhuurde woning, schuur of terrein. Je betaalt deze belasting pas op het moment dat winst of verlies wordt gemaakt, bijvoorbeeld bij verkoop. (rijksoverheid.nl)
Dat is een belangrijk verschil.
Een vastgoedbelegger hoeft dus niet jaarlijks belasting te betalen over een papieren waardestijging van het pand. De waardestijging wordt pas belast als die wordt gerealiseerd.
Wat is vermogenswinstbelasting?
Vermogenswinstbelasting betekent dat de waardeontwikkeling van een bezit wordt belast op het moment van realisatie.
Voor box 3-vastgoed betekent dit:
- niet jaarlijks afrekenen over de waardestijging;
- wel jaarlijks afrekenen over direct rendement, zoals huur;
- pas afrekenen over waardestijging bij verkoop of een vergelijkbaar vervreemdingsmoment.
De memorie van toelichting zegt dat het rendement uit onroerende zaken bestaat uit direct rendement en indirect rendement. Direct rendement is bijvoorbeeld huurinkomsten. Indirect rendement is de waardeontwikkeling van het vastgoed. Die waardeontwikkeling wordt als vermogenswinst belast bij vervreemding, bijvoorbeeld bij verkoop. (zoek.officielebekendmakingen.nl)
Dat is voor vastgoedbeleggers een fundamentele verandering.
Wanneer betaal je belasting?
Volgens het voorstel betaal je vermogenswinstbelasting bij vervreemding van het vastgoed.
Dat is in ieder geval aan de orde bij verkoop. Maar de toelichting noemt ook andere situaties waarin een onroerende zaak de box 3-sfeer verlaat, of wanneer een belastingplichtige emigreert. (zoek.officielebekendmakingen.nl)
Praktisch betekent dit:
Je betaalt niet elk jaar over de waardestijging van je verhuurde woning. Je betaalt bij verkoop of bij een ander moment waarop het vastgoed fiscaal wordt geacht te zijn vervreemd.
De jaarlijkse box 3-heffing blijft wel relevant voor huurinkomsten, vastgoedbijtelling, kosten, rente en andere box 3-resultaten.
Waarover betaal je belasting bij verkoop?
De voorgestelde berekening draait om het vervreemdingsvoordeel.
In gewone taal: de winst bij verkoop.
Volgens de toelichting wordt dit voordeel bepaald door de verkoopprijs te verminderen met de koopprijs. Daarbij wordt gecorrigeerd voor kosten die met aankoop, verbetering en vervreemding samenhangen. (zoek.officielebekendmakingen.nl)
Voor vastgoed dat je ná 2028 koopt, is de hoofdgedachte overzichtelijk:
verkoopprijs
min aankoopprijs
min verbeteringskosten
min bepaalde aankoop- en verkoopkosten
= vermogenswinst
Voor vastgoed dat je al op 1 januari 2028 bezit, werkt het anders. Dan wordt niet simpelweg gekeken naar wat je ooit hebt betaald. Er komt een fiscale startwaarde.
De beginwaarde per 1 januari 2028
Voor woningen die al in box 3 zitten bij de start van het nieuwe stelsel, wordt de beginwaarde volgens de toelichting gesteld op de WOZ-waarde van de woning met waardepeildatum 1 januari 2028. Dat is de WOZ-waarde voor kalenderjaar 2029. (zoek.officielebekendmakingen.nl)
Dat is belangrijk, want daardoor blijft de waardestijging vóór 2028 in beginsel buiten de nieuwe vermogenswinstbelasting. De toelichting geeft ook aan dat de regels voor de beginwaarde tot gevolg hebben dat alleen waardeontwikkeling vanaf de inwerkingtreding van het wetsvoorstel wordt belast. (zoek.officielebekendmakingen.nl)
Voor vastgoedbeleggers is dit een belangrijk uitgangspunt:
Niet de oorspronkelijke aankoopprijs uit 1998, 2008 of 2018 is straks automatisch bepalend, maar de fiscale beginwaarde bij invoering van het nieuwe stelsel.
Wat als de woning op 1 januari 2028 verhuurd is?
Hier komt de vorige invalshoek terug: leeg of verhuurd op de peildatum.
Voor verhuurde woningen in Nederland waarvoor de huurder recht heeft op huurbescherming, geldt volgens de toelichting voor de beginwaarde de leegwaarderatio. (zoek.officielebekendmakingen.nl)
De leegwaarderatio is een percentage waarmee de WOZ-waarde van een verhuurde woning wordt vermenigvuldigd. De gedachte daarachter is dat een woning in verhuurde staat vaak minder waard is dan dezelfde woning leeg en vrij van huur.
De Belastingdienst geeft aan dat de leegwaarderatio geldt bij langdurige verhuur van een woning in Nederland waarbij de huurder recht heeft op huurbescherming. De jaarhuur wordt berekend op basis van de kale maandhuur aan het begin van het kalenderjaar maal twaalf. (belastingdienst.nl)
De huidige leegwaarderatio-percentages
De Belastingdienst publiceert de tabel voor 2023 tot en met 2026. Een definitieve aparte tabel voor 2028 is nog niet vastgesteld in de wetgeving. Daarom is het belangrijk om deze percentages te zien als de huidige officiële tabel, waarop het wetsvoorstel voor de beginwaarde aansluit zolang daar niets aan verandert. (belastingdienst.nl)
| Jaarhuur als percentage van WOZ | Leegwaarderatio |
|---|---|
| Meer dan 0% t/m 1% | 73% |
| Meer dan 1% t/m 2% | 79% |
| Meer dan 2% t/m 3% | 84% |
| Meer dan 3% t/m 4% | 90% |
| Meer dan 4% t/m 5% | 95% |
| Meer dan 5% | 100% |
Belangrijk: vanaf 2023 geldt de leegwaarderatio niet meer voor tijdelijk verhuurde woningen. Bij verhuur aan een gelieerde partij onder onzakelijke voorwaarden moet worden uitgegaan van het hoogste percentage in de tabel: 100%. (belastingdienst.nl)
Waarom kan de leegwaarderatio nadelig uitpakken bij verkoop?
Een lagere beginwaarde klinkt in eerste instantie gunstig. Maar bij verkoop werkt het anders.
Stel dat de beginwaarde door de leegwaarderatio lager is. Dan wordt het verschil tussen de latere verkoopprijs en die beginwaarde groter.
En dus wordt de belastbare vermogenswinst groter.
Dat is de fiscale paradox:
Een verhuurde woning kan op 1 januari 2028 een lagere startwaarde krijgen, waardoor je bij verkoop na 2028 juist méér vermogenswinstbelasting betaalt.
Dat betekent niet dat leegstand automatisch verstandig is. Leegstand betekent ook gemiste huurinkomsten, lopende kosten en mogelijk vastgoedbijtelling. Maar het betekent wél dat de peildatum 1 januari 2028 voor vastgoedbeleggers strategisch belangrijk kan worden.
Welke percentages spelen in het wetsvoorstel?
De belangrijkste percentages en bedragen voor vastgoedbeleggers zijn:
| Onderdeel | Percentage / bedrag volgens voorstel |
|---|---|
| Box 3-tarief | 36% |
| Heffingsvrij resultaat | € 1.800 per belastingplichtige |
| Fiscale partners | tweemaal heffingsvrij resultaat |
| Verliesverrekeningsdrempel | € 500 |
| Vastgoedbijtelling | 3,35% van de waarde |
| Nagenoeg volledig verhuurd | minimaal 90% van het kalenderjaar |
| Leegwaarderatio | 73% tot 100% volgens huidige tabel |
In de nota naar aanleiding van het verslag staat dat het heffingsvrije resultaat € 1.800 bedraagt, het tarief 36% is en de verliesdrempel € 500 bedraagt. Ook staat daarin dat het heffingsvrije resultaat per belastingplichtige geldt, waardoor fiscale partners dit tweemaal toepassen. (zoek.officielebekendmakingen.nl)
Vastgoedbijtelling: wanneer speelt die?
Naast de vermogenswinstbelasting bij verkoop blijft ook het jaarlijkse directe rendement belangrijk.
Als vastgoed wordt verhuurd, zijn de huurinkomsten jaarlijks belast. Onderhoudskosten en andere periodieke kosten kunnen daarop in mindering komen. Een woning geldt volgens de toelichting als nagenoeg het hele jaar verhuurd als deze minimaal 90% van het kalenderjaar feitelijk voor verhuur is gebruikt. (zoek.officielebekendmakingen.nl)
Als een woning niet of deels wordt verhuurd, kan de vastgoedbijtelling spelen. Die bedraagt volgens het voorstel 3,35% van de waarde van de onroerende zaak. (zoek.officielebekendmakingen.nl)
Voor de verkoopwinst is de vastgoedbijtelling niet de hoofdregel. Maar voor het totale rendement van een belegger is zij wel relevant.
Een woning leeg laten staan om een hogere beginwaarde te krijgen kan dus betekenen:
- geen huurinkomsten;
- wel kosten;
- mogelijk vastgoedbijtelling;
- en onzekerheid over de definitieve wetgeving.
Daarom moet je altijd het totaalplaatje doorrekenen.
Rekenvoorbeeld: verkoop van een verhuurde woning na 2028
Stel: een vastgoedbelegger heeft een appartement in box 3.
| Gegeven | Bedrag |
|---|---|
| WOZ-waarde per 1 januari 2028 | € 400.000 |
| Kale huur per maand | € 1.500 |
| Kale jaarhuur | € 18.000 |
| Jaarhuur als percentage van WOZ | 4,5% |
| Leegwaarderatio volgens huidige tabel | 95% |
| Verkoopprijs in 2032 | € 520.000 |
| Verkoopkosten | € 5.000 |
| Verbeteringskosten na 2028 | € 25.000 |
| Box 3-tarief | 36% |
De jaarhuur is € 18.000. Ten opzichte van de WOZ-waarde van € 400.000 is dat 4,5%. Volgens de huidige leegwaarderatio-tabel valt dit in de categorie meer dan 4% maar niet meer dan 5%. Daarbij hoort een percentage van 95%. (belastingdienst.nl)
Scenario A: woning is verhuurd op 1 januari 2028
| Stap | Berekening | Bedrag |
|---|---|---|
| WOZ-waarde | gegeven | € 400.000 |
| Leegwaarderatio | 95% x € 400.000 | € 380.000 |
| Verkoopprijs | gegeven | € 520.000 |
| Verkoopkosten | gegeven | – € 5.000 |
| Verbeteringskosten | gegeven | – € 25.000 |
| Belastbare vermogenswinst | € 520.000 – € 5.000 – € 380.000 – € 25.000 | € 110.000 |
| Indicatieve box 3-heffing | 36% x € 110.000 | € 39.600 |
Scenario B: woning staat leeg op 1 januari 2028
| Stap | Berekening | Bedrag |
|---|---|---|
| WOZ-waarde | gegeven | € 400.000 |
| Leegwaarderatio | niet van toepassing | € 400.000 |
| Verkoopprijs | gegeven | € 520.000 |
| Verkoopkosten | gegeven | – € 5.000 |
| Verbeteringskosten | gegeven | – € 25.000 |
| Belastbare vermogenswinst | € 520.000 – € 5.000 – € 400.000 – € 25.000 | € 90.000 |
| Indicatieve box 3-heffing | 36% x € 90.000 | € 32.400 |
Verschil
| Vergelijking | Bedrag |
|---|---|
| Heffing scenario A | € 39.600 |
| Heffing scenario B | € 32.400 |
| Verschil | € 7.200 |
In dit voorbeeld leidt verhuur op 1 januari 2028 tot een lagere beginwaarde van € 20.000. Bij een tarief van 36% betekent dat bij verkoop € 7.200 extra belasting over de vermogenswinst.
Let op: dit is een vereenvoudigd voorbeeld vóór toepassing van het heffingsvrije resultaat, eventuele verliesverrekening en andere box 3-resultaten in hetzelfde jaar.
Bij lage huur kan het effect veel groter zijn
Het effect van de leegwaarderatio wordt groter als de huur laag is ten opzichte van de WOZ-waarde.
Stel:
| Gegeven | Bedrag |
|---|---|
| WOZ-waarde per 1 januari 2028 | € 400.000 |
| Kale jaarhuur | € 7.200 |
| Jaarhuur als percentage van WOZ | 1,8% |
| Leegwaarderatio volgens huidige tabel | 79% |
De beginwaarde bij verhuur wordt dan:
79% x € 400.000 = € 316.000
Staat dezelfde woning leeg op 1 januari 2028, dan is de beginwaarde in beginsel:
100% x € 400.000 = € 400.000
Het verschil in beginwaarde is dan € 84.000. Bij een tarief van 36% kan dat bij latere verkoop een verschil van € 30.240 aan box 3-heffing betekenen.
Daarmee is de leegwaarderatio geen detail, maar een strategisch aandachtspunt.
Wat telt als verbeteringskosten?
Verbeteringskosten zijn kosten die de woning verbeteren, uitbreiden of in waarde verhogen. Denk aan een uitbouw, dakopbouw, luxe renovatie, ingrijpende verduurzaming of andere investeringen die verder gaan dan regulier onderhoud.
Volgens de toelichting worden verbeteringskosten bij de vermogenswinstbelasting niet jaarlijks afgetrokken, maar meegenomen bij de berekening van de vermogenswinst bij verkoop. Onderhoudskosten vallen juist onder de aftrekbare kosten bij het directe rendement. (zoek.officielebekendmakingen.nl)
Dat onderscheid wordt in de praktijk heel belangrijk.
Een cv-reparatie is iets anders dan een complete installatie-upgrade.
Schilderwerk is iets anders dan een dakopbouw.
Regulier herstel is iets anders dan waardeverhogende verbetering.
Mijn advies: leg bij elke grotere uitgave vast wat er is gedaan, waarom het is gedaan, wanneer het is betaald en of het onderhoud of verbetering betreft.
Wat betekent dit voor de administratie?
Onder het nieuwe voorstel wordt administratie belangrijker dan veel particuliere verhuurders nu gewend zijn.
De Belastingdienst beschikt wel over WOZ-waarden, eigendom en aan- en verkoopprijzen, maar niet automatisch over huurinkomsten, periodieke lasten, onderhoudskosten, verbeteringskosten en eigen gebruik. In de toelichting wordt daarom ook benoemd dat voor onder meer onroerende zaken een administratieplicht wordt voorgesteld. (zoek.officielebekendmakingen.nl)
Voor vastgoedbeleggers betekent dit concreet:
- bewaar aankoopstukken;
- bewaar verkoopstukken;
- bewaar facturen van verbeteringen;
- splits onderhoud en verbetering;
- leg huurinkomsten vast;
- leg leegstand en mutatieperiodes vast;
- leg beheer- en onderhoudskosten per pand vast;
- bewaar WOZ-beschikkingen;
- documenteer of en wanneer sprake is van verhuur met huurbescherming.
Rendement wordt straks niet alleen een rekensom. Het wordt ook een onderbouwing.
Wat betekent dit voor vastgoedbeleggers in Haarlem, Amsterdam rest van de Randstad?
Voor particuliere verhuurders in Haarlem, Haarlemmermeer, Amsterdam, Leiden, Den Haag en de Randstad wordt het steeds belangrijker om vóór 2028 vooruit te kijken.
Niet alleen naar de maandhuur, maar naar de totale strategie:
- wil je aanhouden of verkopen?
- wanneer verwacht je verkoop?
- is de woning op 1 januari 2028 verhuurd?
- is sprake van huurbescherming?
- hoe verhoudt de huur zich tot de WOZ-waarde?
- welke verbeteringen zijn gedaan of gepland?
- wat is het netto rendement na kosten en belasting?
- past het pand nog bij je portefeuille?
Bij PMA Makelaardij en beheer kijken we dagelijks naar de praktische kant van verhuur, beheer, huurprijs, WWS, onderhoud, contracten, mutaties en rendement. Juist bij deze voorgestelde box 3-regels wordt vastgoedbeheer steeds meer een combinatie van marktkennis, administratie en strategie.
- Deel 1 – Wetsvoorstel box 3: wat verandert er voor vastgoedbeleggers
- Deel 2 – Welke kosten mag je straks aftrekken in box 3
- Vastgoedbeheer door PMA Makelaardij en beheer
- Woning verhuren via PMA
- Huurprijsadvies en WWS-inzicht
- Neem contact op met PMA
Veelgestelde vragen
1. Betaal je vanaf 2028 elk jaar belasting over de waardestijging van vastgoed?
Volgens het wetsvoorstel niet bij vastgoed in box 3. Voor onroerende zaken wordt een vermogenswinstbelasting voorgesteld. Dat betekent dat de waardestijging in beginsel pas wordt belast bij verkoop of een ander vervreemdingsmoment. (rijksoverheid.nl)
2. Waarover betaal je belasting als je box 3-vastgoed verkoopt?
Je betaalt belasting over de vermogenswinst: de verkoopopbrengst verminderd met de beginwaarde of verkrijgingsprijs en gecorrigeerd voor onder meer verbeteringskosten en bepaalde aankoop- en verkoopkosten. (zoek.officielebekendmakingen.nl)
3. Wat is het voorgestelde box 3-tarief?
Het voorgestelde box 3-tarief is 36%. In de voorstellen wordt daarnaast gerekend met een heffingsvrij resultaat van € 1.800 en een verliesdrempel van € 500. (zoek.officielebekendmakingen.nl)
4. Wat is de leegwaarderatio?
De leegwaarderatio is een percentage waarmee de WOZ-waarde van een verhuurde woning wordt vermenigvuldigd. De hoogte hangt af van de kale jaarhuur ten opzichte van de WOZ-waarde. De huidige tabel loopt van 73% tot 100%. (belastingdienst.nl)
5. Waarom is 1 januari 2028 belangrijk?
Volgens het voorstel wordt voor woningen die al in box 3 zitten bij invoering van het nieuwe stelsel de beginwaarde gebaseerd op de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2028. Bij verhuurde woningen met huurbescherming kan de leegwaarderatio die beginwaarde verlagen. (zoek.officielebekendmakingen.nl)
6. Is leegstand op 1 januari 2028 fiscaal altijd beter?
Nee. Een lege woning kan een hogere beginwaarde hebben, waardoor bij verkoop minder vermogenswinst ontstaat. Maar leegstand betekent ook gemiste huurinkomsten, doorlopende kosten en mogelijk vastgoedbijtelling. De juiste keuze hangt af van het totale rendement.
Conclusie: verkoopwinst wordt straks een strategisch onderwerp
Het wetsvoorstel box 3 verandert de manier waarop vastgoedbeleggers naar hun portefeuille kijken.
De jaarlijkse huur blijft belangrijk. De kosten blijven belangrijk. Maar bij verkoop na 2028 wordt vooral de fiscale beginwaarde cruciaal.
Een verhuurde woning met huurbescherming kan door de leegwaarderatio een lagere beginwaarde krijgen. Dat kan later leiden tot een hogere belastbare vermogenswinst. Tegelijk is leegstand zelden gratis: je mist huur, houdt kosten en kunt met vastgoedbijtelling te maken krijgen.
Daarom is mijn belangrijkste advies:
Kijk niet alleen naar de huur van vandaag, maar ook naar de verkoopwinst van morgen.
Wil je weten wat het wetsvoorstel box 3 kan betekenen voor jouw verhuurde woning of portefeuille? PMA Makelaardij en beheer denkt graag mee over verhuur, beheer, huurprijs, WWS, mutatieplanning en rendementsanalyse.
Laat mijn verhuurde woning doorrekenen
Deze blog is informatief bedoeld en is geen fiscaal advies. Laat persoonlijke fiscale gevolgen altijd toetsen door een fiscalist of accountant.
