Samenvatting, politieke bezwaren en actuele status
Wat ligt er nu echt op tafel?
In de eerste drie delen van deze serie keken we vooral naar de gevolgen van het wetsvoorstel box 3 voor vastgoedbeleggers.
We bespraken:
Deel 1: wat verandert er mogelijk vanaf 2028?
Deel 2: welke kosten kunnen straks mogelijk aftrekbaar zijn?
Deel 3: wat gebeurt er fiscaal als je box 3-vastgoed na 2028 verkoopt?
In dit vierde deel maken we even pas op de plaats.
Want de politieke discussie over box 3 is volop in beweging. En na het FD-artikel van vandaag(1-7-2026) is één ding weer duidelijk geworden:
Het wetsvoorstel is serieus, maar nog lang niet geland.
Het FD kopte vandaag: “Kabinet mag nog een zomer lang sleutelen aan box 3.” Daarmee wordt precies geraakt waar veel beleggers, adviseurs en politici nu mee worstelen: iedereen wil af van het huidige problematische box 3-stelsel, maar de vraag is of dit voorstel de juiste oplossing is.
Voor vastgoedbeleggers is het belangrijk om de grote lijn te begrijpen.
Wat houdt het voorstel in?
Waarom is er politieke weerstand?
Wat betekent het voor verhuurd vastgoed?
En wat is de huidige status?
Belangrijk vooraf: het gaat nog steeds om een wetsvoorstel. De wet is dus nog niet definitief.
In het kort: wat wil het kabinet met box 3?
Het kabinet wil af van het huidige box 3-systeem waarin grotendeels wordt gewerkt met fictieve rendementen. In plaats daarvan moet belasting worden geheven over het werkelijke rendement: dus over wat iemand daadwerkelijk verdient met vermogen.
Denk aan rente, dividend, huurinkomsten, pacht en waardeontwikkeling.
De Rijksoverheid geeft aan dat het kabinet streeft naar invoering van een heffing over werkelijk rendement per 1 januari 2028. De Tweede Kamer heeft het wetsvoorstel aangenomen, maar de Eerste Kamer moet nog definitief besluiten. (Rijksoverheid)
Heel eenvoudig gezegd:
| Huidig systeem | Voorgesteld systeem vanaf 2028 |
|---|---|
| Belasting op basis van fictief rendement | Belasting op basis van werkelijk rendement |
| Werkelijke huur, rente of waardeontwikkeling telt niet volledig direct mee | Werkelijke inkomsten en waardeontwikkeling worden uitgangspunt |
| Heffingsvrij vermogen | Heffingsvrij resultaat |
| Vastgoed wordt forfaitair belast | Huur jaarlijks belast, waardestijging bij verkoop |
| Minder administratie op werkelijke inkomsten en kosten | Meer vastlegging van inkomsten, kosten en waardeontwikkeling |
De bedoeling is dus begrijpelijk: belasting heffen over wat iemand werkelijk verdient.
Maar de uitvoering is ingewikkeld. En daar begint de discussie.
Wat is werkelijk rendement?
Werkelijk rendement bestaat in het voorstel uit twee onderdelen.
1. Direct rendement
Dat zijn inkomsten die je daadwerkelijk ontvangt. Denk aan rente, dividend, huur of pacht.
2. Indirect rendement
Dat is de waardestijging of waardedaling van vermogen. Denk aan aandelen, obligaties, crypto of vastgoed.
De hoofdregel van het wetsvoorstel is een vermogensaanwasbelasting. Daarbij worden werkelijke inkomsten én positieve of negatieve waardeontwikkelingen jaarlijks belast. Kosten zijn daarbij in beginsel aftrekbaar. (Officiële Bekendmakingen)
Daar zit meteen het politieke pijnpunt.
Want bij vermogensaanwas betaal je mogelijk belasting over waardestijging die je nog niet hebt gerealiseerd. Je hebt dan dus nog niets verkocht, maar je krijgt wel belastingheffing over een hogere waarde.
Voor vastgoed geldt een belangrijke uitzondering.
De belangrijke uitzondering voor vastgoed
Voor onroerende zaken in box 3 kiest het wetsvoorstel niet voor jaarlijkse belasting over waardestijging. Voor vastgoed geldt in het voorstel een vermogenswinstbelasting.
Dat betekent:
De huurinkomsten worden jaarlijks belast. De waardestijging wordt in principe pas belast bij verkoop of een ander realisatiemoment.
De Tweede Kamer omschrijft het voorstel als een stelsel waarbij de hoofdregel vermogensaanwas is, maar waarbij voor onroerende zaken en aandelen of winstbewijzen in startende ondernemingen een uitzondering geldt via vermogenswinstbelasting. (Tweede Kamer)
Voor vastgoedbeleggers is dat een belangrijk verschil.
Je betaalt volgens het voorstel dus niet jaarlijks belasting over een papieren waardestijging van je verhuurde woning. Je rekent in principe af op het moment dat je verkoopt.
Maar ook daar zitten vragen achter.
Wat wordt de fiscale beginwaarde?
Welke rol speelt de WOZ-waarde?
Wat gebeurt er met verhuurde woningen?
Hoe werkt de leegwaarderatio?
Welke verbeteringskosten mag je meenemen?
En wat gebeurt er als het politieke voorstel nog wijzigt?
Wat betekent dit concreet voor vastgoedbeleggers?
Voor particuliere vastgoedbeleggers ziet het voorstel er in hoofdlijnen zo uit:
| Onderdeel | Behandeling volgens het voorstel |
|---|---|
| Huurinkomsten | Jaarlijks belast |
| Onderhouds- en beheerkosten | In beginsel aftrekbaar als ze samenhangen met de inkomsten |
| Waardestijging vastgoed | Belast bij verkoop of realisatie |
| Verkoopwinst | Belast via vermogenswinstbelasting |
| Niet-verhuurd vastgoed | Mogelijk vastgoedbijtelling |
| Verhuurde woning bij start nieuw stelsel | Beginwaarde kan worden beïnvloed door leegwaarderatio |
| Verlies | Voorwaartse verliesverrekening met drempel |
Dat betekent dat vastgoedbeleggers straks veel scherper moeten kijken naar het totale rendement.
Niet alleen naar de maandhuur.
Niet alleen naar de WOZ-waarde.
Niet alleen naar de verkoopprijs.
Maar naar het hele plaatje: huur, kosten, financiering, onderhoud, verbeteringen, leegstand, beginwaarde, verkoopmoment en belastingdruk.
Welke percentages staan in het voorstel?
De belangrijkste voorgestelde parameters zijn op dit moment:
| Onderdeel | Voorstel |
|---|---|
| Box 3-tarief | 36% |
| Heffingsvrij resultaat | € 1.800 per belastingplichtige |
| Fiscale partners | tweemaal heffingsvrij resultaat |
| Verliesverrekeningsdrempel | € 500 |
| Vastgoedbijtelling | 3,35% |
| Beoogde invoering | 1 januari 2028 |
In de officiële stukken staat dat het kabinet rekent met een heffingsvrij resultaat van € 1.800, een tarief van 36% en een verliesdrempel van € 500. Ook wordt de vastgoedbijtelling genoemd als 3,35%. (Officiële Bekendmakingen)
Let op: dit zijn voorgestelde parameters. Zolang de wet niet definitief is aangenomen, kunnen deze nog wijzigen.
Waarom is er politieke weerstand?
De politieke weerstand draait niet om één detail. Het gaat om een combinatie van rechtvaardigheid, uitvoerbaarheid, eenvoud, budgettaire gevolgen en vertrouwen.
1. Belasting over papieren winst
Het grootste principiële bezwaar zit bij de vermogensaanwasbelasting.
Bij een vermogensaanwasbelasting wordt waardeontwikkeling jaarlijks belast. Dus ook als iemand nog niet heeft verkocht.
Voor veel politici is dat moeilijk te accepteren. De vraag is simpel:
Is een waardestijging pas rendement als je verkoopt, of al op het moment dat de waarde stijgt?
Voor vastgoed is dit iets genuanceerder, omdat vastgoed in het voorstel juist onder vermogenswinstbelasting valt. Maar het raakt wel de kern van het hele wetsvoorstel.
Het FD-artikel van vandaag laat zien dat deze discussie nog volop leeft. Sommige partijen willen niet dat belastingplichtigen worden aangeslagen over winst die nog niet daadwerkelijk is gerealiseerd.
2. Het voorstel is complex
Een tweede bezwaar is de complexiteit.
De Raad van State was kritisch en adviseerde de regering om de vormgeving van het box 3-stelsel opnieuw te bezien. De Raad wees onder meer op de forse toename van complexiteit, de administratieplicht voor circa 1,6 miljoen belastingplichtigen en het grote beroep op het zogenoemde doenvermogen van burgers. (Raad van State)
Dat raakt vastgoedbeleggers direct.
Wie vastgoed in box 3 heeft, moet straks mogelijk veel meer gegevens kunnen onderbouwen:
huurinkomsten, onderhoudskosten, beheerkosten, verbeteringskosten, verkoopkosten, WOZ-waarden, leegstand, huurbescherming, financieringskosten en verkoopresultaten.
Een schoenendoos met facturen is dan niet meer genoeg.
3. Uitvoerbaarheid bij de Belastingdienst
Het FD wijst vandaag ook op de uitvoeringsdruk bij de Belastingdienst. In het artikel wordt genoemd dat de Belastingdienst al 800.000 aanvragen voor rechtsherstel heeft ontvangen en dat daarvan nog maar een beperkt deel is afgehandeld.
Dat sluit aan bij de bredere zorg over uitvoerbaarheid.
Ook in de officiële stukken wordt gesproken over forse personele gevolgen voor de Belastingdienst. In de nota naar aanleiding van het verslag wordt genoemd dat de uitvoeringstoets uitgaat van 877 fte structureel en structurele kosten van ruim € 112 miljoen. (Officiële Bekendmakingen)
De vraag is dus niet alleen of het voorstel fiscaal klopt.
De vraag is ook:
Kan dit stelsel straks praktisch worden uitgevoerd?
4. Moet Nederland niet kiezen voor vermogenswinstbelasting?
Een ander politiek bezwaar is dat sommige partijen liever direct naar een bredere vermogenswinstbelasting willen.
Dat betekent: pas belasting betalen als winst daadwerkelijk wordt gerealiseerd, bijvoorbeeld bij verkoop.
Voor vastgoed zit dit al in het voorstel. Maar voor veel andere beleggingen blijft de hoofdregel vermogensaanwasbelasting.
De regering heeft in de stukken aangegeven dat een vermogenswinstbelasting als hoofdregel niet eerder dan 1 januari 2028 kan worden ingevoerd en waarschijnlijk juist tot vertraging zou leiden, omdat daarvoor nieuwe wetgeving, een uitvoeringstoets en opnieuw advies van de Raad van State nodig zijn. (Officiële Bekendmakingen)
Daarmee ontstaat een politieke spagaat.
Een zuiverder systeem kan meer tijd kosten.
Een sneller systeem kan politiek kwetsbaar zijn.
5. De wet is mogelijk nog niet compleet genoeg
Het FD-artikel van vandaag schetst dat het kabinet waarschijnlijk nog een zomer krijgt om aan box 3 te sleutelen.
Dat past bij wat op de website van de Eerste Kamer staat. De plenaire behandeling vond plaats op 30 juni 2026. Tijdens dat debat zijn vier moties ingediend. Ook is verzocht om uitstel van de stemming over het wetsvoorstel tot de behandeling van aangekondigde novelle(s). De stemming over de moties staat gepland voor 7 juli 2026. (Eerste Kamer)
Met andere woorden:
De Eerste Kamer wil nog meer duidelijkheid voordat definitief wordt besloten.
Dat maakt de huidige situatie onzeker, maar niet vrijblijvend.
Wat is de actuele status?
Per 1 juli 2026 is de status als volgt:
De Tweede Kamer heeft het wetsvoorstel aangenomen. De Eerste Kamer heeft het voorstel plenair behandeld, maar de wet is nog niet definitief aangenomen. De Eerste Kamer meldt dat tijdens de plenaire behandeling op 30 juni 2026 vier moties zijn ingediend en dat is verzocht om uitstel van de stemming over het wetsvoorstel tot de behandeling van aangekondigde novelle(s). (Eerste Kamer)
Het FD-artikel van vandaag vat de politieke situatie scherp samen: het kabinet krijgt waarschijnlijk nog tijd om te sleutelen, maar moet rekening houden met stevige bezwaren.
De belangrijkste conclusie is daarom:
Box 3 vanaf 2028 is nog geen gelopen race.
Er zijn grofweg drie scenario’s:
| Scenario | Betekenis |
|---|---|
| Het voorstel wordt alsnog aangenomen | Invoering per 2028 blijft in beeld |
| Het voorstel wordt aangepast via een novelle | De kern blijft mogelijk staan, maar onderdelen wijzigen |
| De politieke steun valt weg | De planning richting 2028 komt verder onder druk |
Voor vastgoedbeleggers is vooral belangrijk: ga niet doen alsof de regels al definitief zijn, maar negeer de richting van het voorstel ook niet.
Waarom is dit juist voor vastgoedbeleggers belangrijk?
Omdat vastgoed in box 3 in het voorstel een aparte positie krijgt.
De jaarlijkse huur wordt belast.
Kosten worden belangrijker.
De verkoopwinst wordt belangrijker.
De beginwaarde wordt belangrijker.
De administratie wordt belangrijker.
Voor verhuurde woningen speelt bovendien de leegwaarderatio mogelijk een rol bij de beginwaarde op het moment dat het nieuwe stelsel ingaat. Dat kan later invloed hebben op de belastbare verkoopwinst.
Daarom is het niet genoeg om alleen te kijken naar de vraag:
Wat betaal ik straks per jaar?
De betere vraag is:
Wat betekent dit voorstel voor mijn totale vastgoedstrategie?
Aanhouden of verkopen?
Verhuren of muteren?
Verbeteren of onderhouden?
Financieren of aflossen?
En welke administratie heb ik nodig om mijn rendement te onderbouwen?
Wat kun je als vastgoedbelegger nu al doen?
Mijn advies: neem geen overhaaste beslissingen, maar wacht ook niet passief af.
1. Breng je portefeuille in kaart
Welke woningen zitten in box 3?
Wat is de WOZ-waarde?
Wat is de huur?
Wat is het netto rendement?
Is er financiering?
Zijn er verkoopplannen?
2. Leg kosten beter vast
Maak onderscheid tussen onderhoud, beheer, verhuurkosten en verbeteringskosten.
Dat onderscheid kan straks fiscaal veel belangrijker worden.
3. Denk na over verkoopmomenten
Wie na 2028 verkoopt, krijgt mogelijk te maken met vermogenswinstbelasting. Dan worden beginwaarde, verbeteringskosten en verkoopkosten belangrijk.
4. Houd politieke wijzigingen in de gaten
Het voorstel kan nog wijzigen. Zeker na de signalen uit de Eerste Kamer en de berichtgeving in het FD is duidelijk dat de politieke discussie nog niet klaar is.
5. Reken scenario’s door
Kijk niet alleen naar bruto huur. Kijk naar netto rendement, belastingdruk, onderhoud, leegstand, financiering, waardeontwikkeling en verkoopstrategie.
Wat betekent dit voor PMA-klanten?
Voor verhuurders in Haarlem, Haarlemmermeer, Amsterdam, Leiden, Den Haag en de Randstad wordt professioneel vastgoedbeheer steeds belangrijker.
Niet alleen vanwege huurprijsregels, WWS, onderhoud, goed verhuurderschap en contracten, maar ook omdat fiscale onderbouwing belangrijker wordt.
Bij PMA Makelaardij en beheer kijken we daarom verder dan alleen de maandhuur. We helpen verhuurders met verhuur, beheer, huurderselectie, huurprijsadvies, WWS-inzicht, onderhoudscoördinatie, inspecties en rendementsanalyse.
Want vastgoedbeheer wordt steeds meer een combinatie van marktkennis, administratie en strategie.
Vastgoedbeheer door PMA Makelaardij en beheer
Woning verhuren via PMA
Neem contact op met PMA
Veelgestelde vragen
1. Gaat box 3 vanaf 2028 definitief veranderen?
Nog niet definitief. Het kabinet streeft naar invoering per 1 januari 2028, maar de Eerste Kamer moet nog definitief besluiten. (Rijksoverheid)
2. Wat is het grootste verschil met het huidige systeem?
Het huidige systeem werkt grotendeels met fictieve rendementen. Het voorstel wil belasting heffen over werkelijk rendement: rente, dividend, huur, pacht en waardeontwikkeling. (Officiële Bekendmakingen)
3. Wordt vastgoed jaarlijks belast over waardestijging?
Volgens het voorstel niet. Voor vastgoed geldt een vermogenswinstbelasting. De waardestijging wordt in principe belast bij verkoop of een ander realisatiemoment. (Tweede Kamer)
4. Waarom is er politieke kritiek?
De kritiek gaat vooral over belasting op papieren winst, complexiteit, uitvoerbaarheid, administratieve lasten en de vraag of het voorstel voldoende zorgvuldig en compleet is. De Raad van State adviseerde om de vormgeving van het box 3-stelsel opnieuw te bezien. (Raad van State)
5. Wat moet ik als vastgoedbelegger nu doen?
Zorg dat je inzicht hebt in huurinkomsten, kosten, onderhoud, verbeteringen, WOZ-waarden, financiering en mogelijke verkoopmomenten. De wet is nog niet definitief, maar de richting is duidelijk: onderbouwing en administratie worden belangrijker.
Conclusie: box 3 blijft onzeker, maar stilzitten is geen strategie
Het wetsvoorstel box 3 is bedoeld om belastingheffing eerlijker te maken: niet langer op basis van fictief rendement, maar op basis van werkelijk rendement.
Voor vastgoedbeleggers zit er een belangrijke nuance in. Vastgoed krijgt in het voorstel een eigen behandeling: huurinkomsten worden jaarlijks belast, maar waardestijging wordt in principe pas afgerekend bij verkoop.
Tegelijk laat de politieke discussie zien dat de wet nog niet zeker is. Het FD schrijft vandaag dat het kabinet waarschijnlijk nog een zomer krijgt om aan box 3 te sleutelen. Dat betekent: meer tijd, maar ook meer onzekerheid.
Mijn conclusie:
De richting is duidelijk, maar de eindversie nog niet.
Voor vastgoedbeleggers is dit hét moment om de portefeuille scherp te bekijken. Niet om overhaaste beslissingen te nemen, maar wel om voorbereid te zijn.
Welke woningen zitten in box 3?
Wat is de huur?
Wat is de WOZ-waarde?
Welke kosten en verbeteringen zijn vastgelegd?
Wat is de verkoopstrategie?
En wat gebeurt er met het rendement als de regels vanaf 2028 echt veranderen?
Wil je weten wat het wetsvoorstel box 3 mogelijk betekent voor jouw verhuurde woning of portefeuille? PMA Makelaardij en beheer denkt graag mee over verhuur, beheer, huurprijs, WWS, onderhoud en rendement.
CTA-knop: Laat mijn verhuurde woning doorrekenen
Deze blog is informatief bedoeld en is geen fiscaal advies. Laat persoonlijke fiscale gevolgen altijd toetsen door een fiscalist of accountant.
