Wetsvoorstel box 3 – deel 2:

Gepubliceerd: 22-06-2026

Welke kosten zou een vastgoedbelegger straks mogen aftrekken?

Door Kees Peerdeman- PMA Makelaardij en beheer

In deel 1 van onze serie over het wetsvoorstel box 3 keken we naar de vraag wat het nieuwe stelsel kan betekenen voor vastgoedbeleggers. We vergeleken de huidige box 3-heffing in 2026 met de plannen voor een heffing over werkelijk rendement.

In dit tweede deel zoomen we in op een onderwerp dat straks minstens zo belangrijk wordt:

Welke kosten mag je als vastgoedbelegger aftrekken van het rendement?

Want als box 3 daadwerkelijk richting werkelijk rendement gaat, draait het niet meer alleen om huurinkomsten en WOZ-waarde. Dan wordt ook de administratie achter je verhuurde woning belangrijker: onderhoud, beheer, rente, verbeteringen, VvE-kosten en investeringen moeten veel scherper worden vastgelegd.

Belangrijk vooraf: het wetsvoorstel is nog geen definitieve wet. Het kabinet streeft naar invoering per 1 januari 2028, maar de Eerste Kamer moet het wetsvoorstel nog behandelen. (Rijksoverheid)

Lees ook: [Deel 1 – Wat betekent het wetsvoorstel box 3 voor vastgoedbeleggers?]
[Interne link naar deel 1 invoegen]

In het kort: wat is straks aftrekbaar?

Soort kosten	Fiscale behandeling volgens het voorstel
Onderhoudskosten	In beginsel jaarlijks aftrekbaar
Beheerkosten / property management	In beginsel jaarlijks aftrekbaar
Periodieke kosten van het verhuurde pand	In beginsel aftrekbaar, voor zover toerekenbaar
Rente op box 3-schulden	Verlaagt het resultaat / negatief inkomen
Verbeteringskosten	Niet direct jaarlijks aftrekbaar; relevant bij verkoop
Aankoop- en verkoopkosten	Niet jaarlijks aftrekbaar; verwerkt in de vermogenswinstberekening
Privékosten of gemengde kosten	Niet aftrekbaar

De kern: kosten moeten uitsluitend samenhangen met het verwerven, innen of behouden van huurinkomsten of andere reguliere inkomsten. De memorie van toelichting noemt onderhoudskosten en beheerkosten expliciet als voorbeelden van kosten die in aftrek kunnen komen. (Officiële Bekendmakingen)

Wat verandert er in box 3 voor vastgoedbeleggers?

In het huidige box 3-stelsel wordt nog grotendeels gewerkt met fictieve rendementen. De Belastingdienst kijkt dus niet rechtstreeks naar je werkelijke huurinkomsten, onderhoudskosten of beheerkosten.

Het nieuwe wetsvoorstel draait om belastingheffing over het werkelijke rendement. Dat betekent dat werkelijke inkomsten, zoals rente, dividend, huur en pacht, worden belast. Voor veel bezittingen geldt daarnaast een vermogensaanwasbelasting, waarbij ook waardestijging jaarlijks kan meetellen. Voor onroerende zaken komt er een uitzondering: de waardeontwikkeling van vastgoed wordt belast via een vermogenswinstbelasting, dus in beginsel pas bij realisatie, bijvoorbeeld bij verkoop. (Rijksoverheid)

Voor verhuurd vastgoed betekent dit in gewone taal:

De huurinkomsten worden jaarlijks belast. De waardestijging van het pand wordt pas later afgerekend. En kosten worden belangrijker dan nu.

De Rijksoverheid geeft aan dat het nieuwe stelsel de mogelijkheid biedt om kosten van inkomsten af te trekken, met als voorbeelden onder meer verschuldigde rente, transactiekosten, advieskosten en onderhoudskosten voor een tweede huis of verhuurde woning. (Rijksoverheid)

De hoofdregel: kosten moeten samenhangen met de huurinkomsten

De belangrijkste zin uit het wetsvoorstel voor vastgoedbeleggers is deze:

Kosten zijn aftrekbaar als ze uitsluitend verband houden met de inning, het behoud of de verwerving van reguliere voordelen.

Bij een verhuurde woning gaat het dan vooral om kosten die nodig zijn om huurinkomsten te ontvangen of te behouden. De memorie van toelichting noemt daarbij onder meer onderhoudskosten en beheerkosten. (Officiële Bekendmakingen)

Dat klinkt logisch, maar in de praktijk gaat dit juist veel vragen oproepen.

Want wanneer is iets onderhoud?
Wanneer is iets verbetering?
En wat doe je met kosten die deels zakelijk en deels privé zijn?

1. Onderhoudskosten bij verhuurd vastgoed

Onderhoudskosten zijn kosten om de woning in goede staat te houden of terug te brengen. Denk aan reparaties, herstelwerkzaamheden, schilderwerk, cv-onderhoud, herstel van lekkage, vervanging van kapotte onderdelen of periodiek onderhoud.

Voorbeelden van onderhoud:

herstel van een lekkage;
onderhoud aan de cv-installatie;
schilderwerk aan de buitenzijde;
reparatie van kozijnen, hang- en sluitwerk of sanitair;
herstel van gebreken na een inspectie.

Bij vastgoed dat het hele of nagenoeg het hele jaar wordt verhuurd, zijn de huurinkomsten belast en mogen onderhoudskosten en andere periodieke kosten daarop in mindering komen. In het wetsvoorstel wordt “nagenoeg het hele kalenderjaar verhuurd” uitgelegd als ten minste 90% van het kalenderjaar. (Officiële Bekendmakingen)

2. Beheerkosten en property management

Ook beheerkosten zijn volgens de toelichting een voorbeeld van kosten die verbonden kunnen zijn aan inkomen uit bezittingen en schulden. Voor vastgoedbeleggers gaat het dan bijvoorbeeld om kosten voor property management, huurincasso, technisch beheer, periodieke inspecties, communicatie met huurders en het coördineren van onderhoud. (Officiële Bekendmakingen)

Voor PMA-klanten is dit een herkenbare kostenpost. Een verhuurder betaalt bijvoorbeeld een beheerfee voor het professioneel beheren van een verhuurde woning. Als die kosten uitsluitend samenhangen met het verwerven, innen of behouden van huurinkomsten, liggen ze in beginsel in de sfeer van aftrekbare kosten.

Interne link suggestie: [Vastgoedbeheer door PMA Makelaardij en beheer]
[Link naar beheerpagina invoegen]

3. Verhuurkosten en periodieke lasten

Kosten die direct samenhangen met verhuur kunnen ook relevant worden. Denk aan kosten voor het vinden van een huurder, screening, contractvoorbereiding, inspecties en overdracht.

Bij appartementen speelt daarnaast vaak de VvE-bijdrage. Die bijdrage kan bestaan uit meerdere onderdelen: dagelijks onderhoud, reservering groot onderhoud, schoonmaak, verzekering, liftkosten, beheer en soms ook andere posten. In de memorie van toelichting wordt benoemd dat informatie over periodieke lasten, waaronder bijdragen aan VvE’s, voor de Belastingdienst niet automatisch beschikbaar is en door de belastingplichtige moet worden bijgehouden. (Officiële Bekendmakingen)

Mijn advies: zet VvE-kosten straks niet zomaar als één bedrag in de administratie. Splits waar mogelijk uit wat onderhoud, exploitatie, reservering of verbetering is.

4. Financieringsrente

Voor vastgoedbeleggers met een verhuurhypotheek of andere box 3-financiering kan rente een belangrijk onderdeel van de berekening worden.

In de memorie van toelichting staat een voorbeeld waarin het resultaat uit sparen en beleggen bij een verhuurde woning wordt berekend als huurinkomsten minus onderhoudskosten en financieringskosten. In dat voorbeeld verlaagt de betaalde rente dus het box 3-resultaat. (Officiële Bekendmakingen)

Dat is een groot verschil met het huidige forfaitaire systeem, waarin de werkelijke huurinkomsten en werkelijke kosten niet op dezelfde manier centraal staan.

Wat is niet direct aftrekbaar?

Niet elke uitgave aan een verhuurde woning mag je straks direct van de huurinkomsten aftrekken.

Het belangrijkste onderscheid wordt:

Onderhoud is iets anders dan verbetering.

Verbeteringskosten

Verbeteringskosten zijn kosten die de woning wezenlijk verbeteren, uitbreiden of in waarde verhogen. Denk aan een luxe nieuwe badkamer, een grote verduurzamingsslag, een uitbouw, een dakopbouw, zonnepanelen of een ingrijpende renovatie die meer doet dan het pand in oude staat herstellen.

Deze kosten zijn volgens het wetsvoorstel niet zomaar jaarlijks aftrekbaar. Bij onroerende zaken worden verbeteringskosten verrekend met de vermogenswinst bij verkoop. Daardoor kunnen ze later wél belangrijk zijn, maar niet als gewone jaarlijkse kostenpost. (Officiële Bekendmakingen)

Een simpel voorbeeld:

Kostenpost	Mogelijke fiscale behandeling
Cv-ketel repareren	Onderhoud
Cv-ketel vervangen door vergelijkbaar systeem	Vaak onderhoud/vervanging, afhankelijk van situatie
Warmtepomp plaatsen	Eerder verbetering/investering
Nieuwe luxe badkamer	Eerder verbetering
Buitenschilderwerk	Onderhoud
Uitbouw plaatsen	Verbetering

Hier gaat in de praktijk veel discussie over ontstaan. Daarom is goede vastlegging belangrijk: wat was de staat vóór de werkzaamheden, wat is er precies gedaan en waarom?

Praktijkvoorbeeld: onderhoud versus verbetering

Stel: een verhuurder heeft een appartement in box 3.

De jaarlijkse huurinkomsten zijn € 18.000.
De beheerfee bedraagt € 1.080.
Regulier onderhoud bedraagt € 2.000.
Daarnaast worden voor € 10.000 zonnepanelen geplaatst.

Onder het nieuwe voorstel zouden de beheerfee en het reguliere onderhoud in beginsel jaarlijks kunnen drukken op het directe rendement, mits de kosten voldoen aan de voorwaarden. De zonnepanelen zijn waarschijnlijk eerder een investering of verbetering. Die € 10.000 wordt dan niet direct van de jaarhuur afgetrokken, maar wordt relevant bij de berekening van de vermogenswinst bij verkoop.

Dat verschil kan fiscaal veel uitmaken.

Welke kosten zijn niet aftrekbaar?

De memorie van toelichting is kritisch op kosten met een gemengd of persoonlijk karakter. Kosten worden niet zomaar gesplitst in een zakelijk en privédeel. Als een uitgave ook een persoonlijke component heeft, kan dat betekenen dat de kosten niet aftrekbaar zijn. De toelichting noemt als voorbeelden onder meer een krantenabonnement en een bestelbusje dat zowel voor een beleggingspand als privé wordt gebruikt. (Officiële Bekendmakingen)

Denk bij niet-aftrekbare of risicovolle kosten aan:

privékosten;
kosten met een gemengd karakter;
telefoonabonnementen zonder duidelijke zakelijke toerekening;
algemene abonnementen of literatuur;
representatiekosten;
onzakelijke afspraken met familie of gelieerde partijen;
boetes, dwangsommen of kosten die wettelijk zijn uitgesloten.

De hoofdregel wordt dus niet: “ik heb een factuur, dus het is aftrekbaar.”

De hoofdregel wordt eerder:

Kan ik aantonen dat deze kosten uitsluitend zijn gemaakt voor het verwerven, innen of behouden van huurinkomsten?

Verschil met de huidige tegenbewijsregeling

Belangrijk: haal het nieuwe wetsvoorstel niet door elkaar met de huidige tegenbewijsregeling voor box 3.

Totdat nieuwe wetgeving ingaat, rekent de Belastingdienst nog met fictief rendement, tenzij het werkelijke rendement lager is. Maar bij de huidige tegenbewijsregeling mag je gemaakte kosten in principe niet aftrekken. De Belastingdienst noemt onder meer aan- en verkoopkosten van aandelen en onderhoudskosten van een tweede woning als niet-aftrekbaar. Er zijn wel uitzonderingen, onder meer voor rente op box 3-schulden en bepaalde investeringen die de WOZ-waarde verhogen. (Belastingdienst)

Dat is dus wezenlijk anders dan het toekomstige wetsvoorstel, waarin kostenaftrek juist een structurele plek krijgt.

Waarom administratie belangrijker wordt

Voor veel particuliere verhuurders is de administratie nu vooral praktisch ingericht:

huur ontvangen, beheer betalen, onderhoud regelen en jaarlijks aangifte doen op basis van vermogen, WOZ-waarde en eventueel leegwaarderatio.

Als het wetsvoorstel doorgaat, wordt de administratie veel meer bepalend voor het fiscale resultaat.

Je moet straks kunnen aantonen:

welke huurinkomsten zijn ontvangen;
welke kosten bij welk pand horen;
of kosten onderhoud of verbetering zijn;
of kosten volledig zakelijk zijn;
of kosten samenhangen met verhuur of ook privégebruik hebben;
of facturen, betaalbewijzen, offertes en contracten goed zijn bewaard.

De memorie van toelichting noemt expliciet dat informatie over huurinkomsten, periodieke lasten, onderhouds- en verbeteringskosten en eigen gebruik niet automatisch beschikbaar is bij de Belastingdienst. Ook wordt benoemd dat sommige belastingplichtigen een administratieplicht krijgen en bonnetjes moeten bewaren om onderhoudskosten te kunnen aftrekken. (Officiële Bekendmakingen)

Praktisch advies: werk met drie kostenbakjes

Mijn advies aan vastgoedbeleggers: begin nu al met het ordenen van kosten in drie categorieën.

Bakje 1: jaarlijkse exploitatiekosten

Dit zijn kosten die horen bij de jaarlijkse verhuur en het behouden van huurinkomsten.

Denk aan onderhoud, beheer, verhuurkosten, zakelijke verzekeringen, periodieke lasten en bepaalde VvE-kosten.

Bakje 2: financieringskosten

Denk aan rente en kosten van box 3-schulden die samenhangen met het vastgoed.

Zorg dat duidelijk is welke lening bij welk pand hoort en welke rente is betaald.

Bakje 3: verbeteringskosten en investeringen

Denk aan verduurzaming, uitbreiding, grote renovaties, luxe upgrades en waardeverhogende aanpassingen.

Deze kosten zijn niet per se jaarlijks aftrekbaar, maar kunnen bij verkoop belangrijk worden voor de berekening van de vermogenswinst.

Voorbeeld: waarom die splitsing telt

Een verhuurder laat in één jaar drie werkzaamheden uitvoeren:

Uitgave	Bedrag	Mogelijke categorie
Schilderwerk buitenzijde	€ 3.000	Onderhoud / jaarlijks relevant
Nieuwe luxe keuken	€ 12.000	Verbetering / relevant bij verkoop
Beheerfee	€ 1.200	Beheerkosten / jaarlijks relevant

Alle drie de bedragen hebben met het pand te maken. Maar fiscaal krijgen ze waarschijnlijk niet dezelfde behandeling.

Dat is precies waarom “alle kosten op één hoop” straks niet meer verstandig is.

Wat betekent dit voor verhuurders in Haarlem, Amsterdam en de rest van de Randstad?

Voor particuliere verhuurders in Haarlem, Haarlemmermeer, Amsterdam, Leiden, Den Haag en de rest van de Randstad wordt het steeds belangrijker om verhuur professioneel te organiseren. Niet alleen vanwege huurprijsregels, WWS, onderhoud en goed verhuurderschap, maar ook omdat het werkelijke rendement straks beter onderbouwd moet worden.

Bij PMA Makelaardij en beheer kijken we daarom verder dan alleen de maandhuur. We helpen verhuurders met verhuur, beheer, huurprijsadvies, onderhoudscoördinatie, inspecties en inzicht in rendement.

Vastgoedbeheer voor particuliere verhuurders
Woning verhuren via PMA
Huurprijsadvies en WWS-inzicht
Contact opnemen met PMA Makelaardij en beheer

Conclusie: rendement begint bij goede vastlegging

Het nieuwe box 3-stelsel draait niet alleen om de vraag hoeveel belasting vastgoedbeleggers straks betalen.

Het draait ook om de vraag:

Kun je aantonen wat je werkelijke rendement is?

Onderhoud en beheer kunnen in beginsel jaarlijks aftrekbaar zijn. Verbeteringen en investeringen schuiven eerder door naar het verkoopmoment. Privékosten en gemengde kosten blijven buiten beeld of worden kritisch beoordeeld.

Daarom wordt goede administratie geen bijzaak meer, maar onderdeel van professioneel vastgoedbeheer.

Vastgoed blijft interessant, maar alleen als je weet wat er netto overblijft én hoe je dat goed onderbouwt.

Wil je weten wat het wetsvoorstel box 3 kan betekenen voor jouw verhuurde woning of vastgoedportefeuille? Neem contact op met PMA Makelaardij en beheer voor verhuuradvies, beheer en een heldere rendementsanalyse.

CTA-knop: Laat mijn verhuurde woning doorrekenen

Deze blog is informatief bedoeld en is geen fiscaal advies. Laat persoonlijke fiscale gevolgen altijd toetsen door een fiscalist of accountant.

Veelgestelde vragen over aftrekbare kosten in box 3 bij vastgoed

1. Welke kosten mag een vastgoedbelegger straks aftrekken in box 3?

Volgens het wetsvoorstel kunnen kosten die uitsluitend samenhangen met het verwerven, innen of behouden van huurinkomsten in beginsel aftrekbaar zijn. Denk aan onderhoudskosten, beheerkosten en bepaalde periodieke kosten van het verhuurde pand. (Officiële Bekendmakingen)

2. Zijn onderhoudskosten van een verhuurde woning straks aftrekbaar?

Ja, onderhoudskosten worden in het wetsvoorstel expliciet genoemd als kosten die in aftrek kunnen komen op huurinkomsten, mits ze voldoen aan de voorwaarden. (Officiële Bekendmakingen)

3. Zijn verbeteringskosten direct aftrekbaar?

Nee, verbeteringskosten zijn in beginsel niet direct jaarlijks aftrekbaar. Bij vastgoed worden ze relevant bij de berekening van de vermogenswinst bij verkoop. (Officiële Bekendmakingen)

4. Wat is het verschil tussen onderhoud en verbetering?

Onderhoud houdt de woning in goede staat of brengt deze terug in goede staat. Verbetering maakt de woning beter, groter, luxer of waardevoller. Denk aan het verschil tussen schilderwerk en een luxe nieuwe keuken.

* Kijk ook voor onderhoudskosten bij WIE BETAALD WAT

5. Geldt dit nieuwe systeem al?

Nee. Het wetsvoorstel is nog niet definitief. Het kabinet streeft naar invoering per 1 januari 2028, maar de Eerste Kamer moet het wetsvoorstel nog behandelen. (Rijksoverheid)